WeWork變「本分」了:Q3上市估值90億美元,兩次招股書大對比

編者按:本文來自微信公眾號“PropTech研習社”(ID:cv_seal),作者:Ellie,編輯:李曉麗,36氪經授權釋出。

再次整體亮相的WeWork徹底換了血,沒了玄幻的科技感故事,更換了那套連地產商和投資人也聽不懂的語言體系。在最新披露的檔案中,WeWork身上多了“本分”這個詞,開始本本分分的闡述自己的商業邏輯,本本分分的承認過去激進打法下的失誤,開始用上長錢資本們喜歡的詞彙:做難而正確的事。

服務式辦公鼻祖IWG(雷格斯)的市值謎題也將迎刃而解。在WeWork估值最瘋狂的時候,業界一度質疑面積10倍於WeWork的IWG為何市值差距如此之大。

今天,IWG市值34億英鎊,約合47億美元,與WeWork90億美元的估值距離不再大到讓人難以理解。

WeWork的這次全新亮相也讓國內的創業者們鬆了一口氣,僅從打法上看,國內選手們早已佈局的大客戶、定製化、輕資產輸出恰恰也是WeWork未來的發展路徑。甚至在長期目標上,WeWork將500人以上規模的大型企業的佔比提升到了65%這麼高的比例。

經歷一年整頓,系列高管換血,不動產基金博楓(Brookfield)高管入主充當CEO之後,WeWork的味道和底色開始變化:原來還是那些熟悉的配方。

WeWork預計三季度上市,估值90億美元

美國時間3月26日,聯合辦公鼻祖WeWork宣佈已與在納斯達克上市的SPAC(特殊目的收購公司)BowX Acquisition Corp。 (納斯達克股票程式碼:BOWX)簽訂了最終合併協議。

這筆交易預計將於2021年第三季度完成,SPAC對WeWork的估值為90億美元(包括債務)。

作為交易的一部分,WeWork計劃籌集13億美元,其中8億美元是來自Insight Partners、喜達屋資本集團(Starwood Capital Group)、富達管理(Fidelity Management)等頂尖機構。

交易完成後,股票程式碼將由“BOWX”變更為“WeWork Inc。”,同時WeWork目前的管理團隊將繼續運營新公司。馬塞洛·克勞爾(Marcelo Claure)將繼續留在公司的董事會,並繼續擔任執行董事長,桑迪普·馬斯拉尼(Sandeep Mathrani)將繼續擔任執行長。

訊息釋出當晚,BowX Acquisition股價聞聲大漲超20%,達11。71美元/股。

公告顯示,WeWork曾收到了幾家SPAC公司的邀請,WeWork之所以選擇BowX,是因為BowX瞭解WeWork獨特的地位,與其持續增長計劃保持一致,並且擁有支援公司走上這條軌道的經驗和專業知識。

而BowX選擇WeWork的原因是相信WeWork是一個有吸引力的長期投資機會,其交易條款反映出強勁的上行潛力。

交易完成後,BowX公司的董事長兼聯席執行長Vivek Ranadivé將加入WeWork董事會。

WeWork變「本分」了:Q3上市估值90億美元,兩次招股書大對比

圖:Vivek Ranadivé履歷(來源:公司公告)

公開資料顯示,Vivek Ranadivé是NBA薩克拉門託國王隊(Sacramento Kings)的老闆,也是Tibco軟體公司的創始人。

WeWork方面表示,這起交易不影響WeWork與房東以及會員的關係,也不影響公司內部的僱傭關係。

交易完成後,投資人所持有的WeWork Inc。股票將自動轉換為BowX股票,持有的BowX股票數量將等於收盤前持有的WeWork Inc。股票數量,乘以交換比率(目前估計為0。83),四捨五入為最接近的整數 。

兩次招股書大對比:迴歸生意本質

早在2019年8月,WeWork曾首次遞交招股書,彼時WeWork是資本市場最受矚目的獨角獸公司之一。

如今,WeWork90億美元的市值較其巔峰期460億美元幾近膝斬。

兩次上市公開資料,WeWork發生了哪些變化?

【回顧:翻完WeWork38萬字招股書,我們發現:這個世界還是1950年的人說了算】

第一,持續擴張。門店數量超850家,工位數超100萬個。

WeWork變「本分」了:Q3上市估值90億美元,兩次招股書大對比

截至2020年底,WeWork在全球超150個城市擁有850多家門店,工位數超100萬個,會員數量超45萬。

從客戶結構來看,500人以上規模的入駐企業在WeWork的比例已經達到50%,而這一數字在2019年6月底為38%。

而根據WeWork此前披露的招股書,截至2019年6月底, WeWork在全球29個國家和地區的111個城市裡布了528個點,工位數超60萬,對應的會員數量是52。7萬。

也就是說,在過去的一年半的時間裡,WeWork新進入39個城市,新布了300多個點,新增約40萬個工位,但會員數量減少了7萬多人。

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從區域分佈來看,WeWork四成以上的門店位於美國和加拿大,亞洲市場(中國、日本和印度)位居其次,共有173家門店,EMEA(歐洲、中東、非洲)共有147家門店。

第二,重塑價值觀,新增“做正確的事”。

WeWork變「本分」了:Q3上市估值90億美元,兩次招股書大對比

目前,WeWork價值觀的第一條是“做正確的事”。

除了“做正確的事”,WeWork的價值觀還包括“一起努力變得更好”“要有創業精神”“心懷感激之情”“做人,要善良”。

據瞭解,WeWork在2020年重新確立了核心價值觀,WeWork在公告中也表示,此次合併,不會改變WeWork的文化和價值觀。

經歷了上市折戟、估值暴跌、董事會換血之後的WeWork重新建立企業文化和價值觀,正式告別了此前一味地追求規模增長的打法。

第三,五年共虧損100億美元,2020年營收32億美元,虧損32億美元。

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2020年,WeWork營收為32億美元(不包括中國公司),稅息折舊及攤銷前利潤EBITDA(不包括中國公司)達18億美元,虧損額達32億美元,較2019年的35億美元有所收窄。

根據此前公開的招股書,2016年,2017年和2018年,WeWork的營業收入分別為4。36億美元、8。86億美元和18。21億美元,但淨利潤分別為-4。30億美元、-9。33億美元和-19。27億美元。

2016年至2020年,五年內WeWork累計虧損額近100億美元。

WeWork預計2024年公司的營收將達到70億美元(不包括中國公司),稅息折舊及攤銷前利潤(不包括中國公司)達20億美元。同時,公司的會員數量將增至150萬人。

第四,戰略調整:增加大客戶佔比,轉型輕資產輸出。

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在過去的2020年,WeWork的戰略是聚焦核心業務,專注於降低成本,確定盈利路徑,退出非核心業務線和表現不佳的資產。

展望未來,WeWork將專注於盈利市場份額擴張,增加ARPM和輕資產建設,比如透過房地產和平臺產品的數字化提高輕資產收入增長。

從客戶群體來看,目前WeWork 50%的客戶是1-99人的中小型企業以及100-499人的大中型企業,50%的客戶是500人以上規模的大型企業。

WeWork的長期目標是,500人以上規模的大型企業佔比達到65%,而500人以下的小型和中型企業的佔比降至35%。

除了二房東業務,WeWork也在積極轉型輕資產運營。

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目前WeWork為全球知名的地產基金提供輕資產託管服務。這些業主包括黑石、博楓、鐵獅門、波士頓地產Boston Properties、RXR Realty等全球頂尖地產基金,安聯等險資機構,以及國內地產商萬科等。

大企業定製、數字化升級、輕資產輸出,WeWork的轉型方向與國內聯辦玩家不謀而合。

第五,業務止損:關閉8家公司,節省17億美元。

WeWork變「本分」了:Q3上市估值90億美元,兩次招股書大對比

2020年,WeWork透過最佳化成本結構和核心業務,關閉了Conductor、Flatiron School、Meetup、SpaceIQ 、Teem、Waltz等8家公司。

由此,WeWork共節省了約17億美元,其中,包括11億美元的職能費用,4億美元的運營成本,以及透過退租以及修訂合約節省超2億美元。

第六,董事會大換血,5個董事席位軟銀佔仨。

WeWork變「本分」了:Q3上市估值90億美元,兩次招股書大對比

與此前披露的招股書相比,WeWork董事會進行了一次“大換血”。

此前,WeWork董事會包括創始人Adam Neumann,Benchmark Capital創始合夥人Bruce Dunlevie,軟銀集團董事兼總裁、軟銀資本創始人Ronald Fisher,Mindbodygreen董事Lew Frankfort,全球私募股權公司Rhne 創始人M。 Steven Langman,高盛副董事長Mark Schwartz,弘毅投資創始人、聯想控股執行董事兼執行副總裁趙令歡。

如今,前述董事會成員基本退出董事會。董事會出現了新面孔,BowX公司的董事長兼聯席執行長Vivek Ranadivé、Insight Partners的Deven Parekh將加入WeWork董事會,雷恩集團(Raine Group)合夥人傑夫辛(Jeff Sine)擔任獨立董事。

軟銀集團和軟銀願景基金在WeWork董事會佔有3個董事席位,Benchmark Capital和Insight Partners各佔1個董事席位。

如果算上WeWork執行長和執行董事長兩位軟銀系高管,9位董事會成員中有5位均來自軟銀。

接下來的三季度,WeWork透過跟SPAC方式上市後業績表現如何,最牽心的依舊是大股東軟銀。而在WeWork正式上市前後,國內籌備上市的聯辦選手能否借一借光,也看WeWork上市後的股價表現。

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