這件事幹不好,地產專案很容易垮掉!

這件事幹不好,地產專案很容易垮掉!

房企設計對營銷的提資是房地產專案設計重要資訊的輸出過程,看似是一件簡單的事,但在實際工作中常常會出問題,而且這個問題長期以來並沒有得到很好地解決。

原因主要是:一是管理層不重視,二是沒有找到一個好的解決方法。那麼如何找到一個好方法可以準確地將設計語言傳遞給營銷呢?我們從觸動我們的幾件小事說起。

這件事幹不好,地產專案很容易垮掉!

有幾件小事觸動了我們,

促成了工作的模組化

1、資訊捕捉點不同,輸出口徑不統一

以往房企在設計與營銷的提資時,通常採用檔案提資、圖紙交底和現場培訓的方式。但在實際工作中,設計給營銷最後現場培訓完後,往往會發現一個現象:在設計培訓的時候,設計的同事講的很認真,營銷的同事聽的認真,記錄的也很認真,大家都非常認真。

但是你去看

營銷他們本子上記錄的資訊卻是完全不一樣的,大家的捕捉點是不同的,記錄的資訊也是不一樣的,這樣就很難有一個統一的輸出口徑。如果接受的資訊不夠全面、系統和準確,而設計師在資訊傳遞過程可能又存在一定的偏差,那麼這些偏差的累計就會影響到營銷傳遞到客戶那裡的資訊,直接影響客戶的判斷,這是一個大問題。

這件事促成了我們形成模組一——《專案設計資訊》

2、隨要隨提版本不統一,交接缺少把控

有一次營銷有個問題,需要找負責專案設計的同事,讓他幫忙找一下以往提供給營銷的一個設計檔案,但是他怎麼也找不到那個檔案,點開了很多檔案和資料夾,就是沒有找到我要的那個版本,當時就很觸動我,我想如果是負責設計的同事都這樣的話,那麼提供給營銷的圖紙是根本沒有保障的。

因為以往設計檔案都是隨要隨提的,也沒有什麼清單或格式,特別是設計圖在設計過程中總是會有很多修改、調整的地方。如果修改多了,版本也就多了,很有可能就搞亂了,誰都不知道不知道最後提交給營銷的是哪個版本。這也是工作中的一個教訓,比如營銷需要一個檔案,設計隨手就給了一個,然後就打廣告“出街”了,這是一件很可怕的事情。

隨要隨提版本不統一,資料交接缺少把控,在設計提資存在許多這樣的問題。由於每個同事的工作習慣不同,對提供圖紙資料的深度理解不同,那麼提供的設計檔案就會因人而異,同樣一件事沒有標準,結果就沒有保障,專案圖紙資料這樣沒有把控就提交給營銷,資料交接缺少把控,會給專案帶來很大的潛在法律風險以及可能專案承諾方面的問題。

這件事促成了我們形成模組二——《設計提資清單》

3、營銷所關心的問題,並不是在圖紙上都能找到答案

在設計師給營銷培訓完後,通常都會讓營銷再提出一些問題是設計可以解答的,但是當問題彙總提交上來以後,我們又會看到,雖然設計把圖紙提交了,也都培訓了,按理說營銷應該都懂了,明白了,但事實不是這樣的。

透過分析這些提出的問題我們發現:

營銷所關心的問題,並不是在圖紙上都能找到答案,其實非常需要設計師把自己的設計理念和設計想法全部地、準確地傳遞給營銷,這樣設計語言才能轉化成營銷語言。但如果設計師沒有一個自己清晰地表達自己設計風格和設計特點的基礎版本,對於營銷策劃人員而言,或者是銷售代理公司亦或是廣告公司的文案們而言,就會理解得不得要領,就會轉化成各種各樣的、五花八門的營銷說辭或廣告語。

這件事促成了我們形成模組三——《設計特點說明》

透過這幾件觸動我們的小事,讓我們知道設計給營銷提資,雖然是一件簡單的事,但又是一件資訊輸出準確輸出的重要的事,這些設計資訊一旦提供出去,就會變成營銷書面或口頭的承諾依據,所以設計給營銷提資這件事遠比我們想象的要複雜而且重要,這樣就促成了我們來做設計提資給營銷的模組化工作。

這件事幹不好,地產專案很容易垮掉!

這件事幹不好,地產專案很容易垮掉!

建立三大模組,

可以解決如何做好設計給營銷的提資

如何讓資訊的接收端營銷準確地接收到設計的資訊呢?這我們需要一個適合設計和營銷提資的模板,來解決這些問題,即將提資的內容和進行模板化、規範化,目的是讓營銷更加準確的掌握專案資訊,設計和營銷在這個模型的“語境”下進行溝通,就會非常清晰。

這個模板最大的一個特點就是標準化、規範化。實際上,我們前述的各種問題其實就是沒有標準化、規範化的問題,導致傳遞資訊沒有規範、接收資訊沒有規範,然後資訊轉化沒有規範,就可能導致各種各樣的問題和潛在的法律風險。

1、模組要遵循的幾個原則:

(1)要把握分寸。以往房企設計往往事把設計圖紙打一個“打包”扔給營銷,你們自己看吧,裡面“大而全”,什麼都有,甚至還有結構配筋圖,其實這樣根本不需要也沒不要,因為營銷不可能在這麼大量的圖紙中找到他們需要的資訊。

所以設計在提交圖紙的時候,一定要拿捏一個適當的分寸,不多不少,多了給營銷造成負擔,少了又說明不了問題,要把握分寸,拿捏提交圖紙的深度。

(2)要有系統性。不論是提交圖紙資料還是專案資訊都要做到系統性,

傳遞資訊和接收資訊都在這個體系下進行,不會遺漏,而且完整,清晰,便於查詢,也不會發生給錯檔案的情況。

(3)要規範交接。因為設計和營銷交圈是一個管理動作,不要因人而異,其實房地產公司的人員流動還是很大的,大家都有過這種經歷,經常會有工作交接,那麼交接過程中不夠仔細的話,那麼後面接手的人就對前面發生的事不瞭解、不清楚。

“規範交接”這個原則可以在模板裡體現在資料的會籤欄裡,這是非常重要的管理手段,提交的時候要會籤,交接的時候要會籤,設計和營銷相關人員全部會籤並備存,

那麼設計給營銷提交的圖紙資料就不會發生丟失,或者日後找不到版本檔案的問題。

2、三大模組的內容

模組一:專案設計資訊

模組一分為專案經濟技術指標、規劃佈局、戶型設計、技術標準、地下車庫等等部分。要把圖紙的資訊解讀出來,這樣可以不用營銷從圖紙上扒這些資訊下來,而且營銷從圖紙上扒出來的資訊很不準確,因為營銷這方面不專業。

這樣營銷所需要的資訊都可以透過設計先解讀過來,並形成文字的形式,包括了圖紙上有的資訊和圖紙上沒有的資訊,這些都是營銷在以往專案培訓中提問的重點問題。

這件事幹不好,地產專案很容易垮掉!

▲ 模組一:

專案設計資訊(部分示例)

模組二:設計提交清單

模組二更多的是圖紙的資訊,是圖紙的邏輯,既要成體系,又要把握分寸,拿捏一個適當的度,也就是提交圖紙的深度。這些圖紙既要包括政府規劃部門批覆的正式圖紙檔案,又要包括可以廣告出街的效果圖檔案,首頁可以是一頁“會籤頁”,清單內容包括:

首頁:會籤頁

1、專案建築總平面圖

2、專案建築效果圖(包括夜景效果圖)

3、單體建築效果圖

4、專案景觀總平面圖

5、專案景觀效果圖

6、樣板房效果圖

7、樣板房非交付標準說明(用於樣板房中的“溫馨提示”)

8、各戶型圖或家居佈置戶型圖

9、專案不利因素示意圖(包括內部不利因素和外部不利因素)

10、地下車庫平面圖(含車位總數量、車位型別、人防與非人防和機械與非機械)

11、毛坯或精裝修的交付標準

12、銷售合同的各種附圖(視當地政府相關規定而定)

圖紙資料清單一份列印會籤,一份電子版,電子版裡效果圖和戶型圖要是高精度的,是可以直接用來廣告“出街”的。

模組三:設計特點說明

這個模組是體現專案設計師的設計理念和設計思想,突出了設計師自己的設計風格和設計特點,是設計師專門為營銷提供的,也是營銷“賣點”提煉的重要途徑。前兩大模組是標準化、規範化的,有一定的格式要求,那麼模組三就沒有太多的格式要求,不需要太多的條條框框對設計師有所約束,可以讓設計師進行自由發揮。

有的設計院會主動提供專案的《設計特點說明》,但大部分設計院不會提供,需要我們主動和設計師去溝通並獲取。

這件事幹不好,地產專案很容易垮掉!

▲ 模組三:

設計特點說明(示例)

說明:在三大模組中,如果後期有設計變更且對營銷有重要影響的,應該按流程重新提資並會籤留存備查。

結 語

有了設計給營銷提資的三大模組,從營銷的角度,在拿到設計提供的產品提資內容後,可以清晰準確的找到需要的內容,易於理解和查詢;

從設計的角度,透過三大模組,可以用最快的時間掌握公司已開盤專案的所有資訊,工作交接變得更加順利,不會因為圖紙版本太多導致資訊查詢困難,提高了工作效率。

設計語言準確地轉化為營銷語言其實不是那麼簡單的一件事,看上去很簡單,但是工作中能做到位並不容易。“上帝存在於細節之中”,意思就是要把眼前的工作做到極致,把看似簡單的事做到極致,設計給營銷提資亦是如此。

這件事幹不好,地產專案很容易垮掉!

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