注意!住建部“防止大拆大建”還未塵埃落定

注意!住建部“防止大拆大建”還未塵埃落定

為深入貫徹黨的十九屆五中全會精神和“十四五”規劃綱要部署要求,指導各地積極穩妥實施城市更新行動,防止沿用過度房地產化的開發建設方式,大拆大建,急功近利等問題。

住房和城鄉建設部研究起草了《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(徵求意見稿)》(以下簡稱“徵求意見稿”),並於2021年8月10日釋出向社會公開徵求意見。

注意!住建部“防止大拆大建”還未塵埃落定

儘管該通知目前仍在徵求意見階段,但已提出了國家層面對於城市更新行動的態度和要求,徵求意見稿對廣州市的城市更新程序產生了重要的影響。

北京市盈科(廣州)律師事務所深耕城市更新領域的法律服務團隊梁綺敏律師團隊經過研究、討論後,已完成迴應徵求意見稿的建議函並按照住建部指定途徑進行提交。

筆者在該建議函中對住房和城鄉建設部的指導工作表示感謝與肯定,同時,反映廣東省“三舊”改造的情況,另外,主要內容還有

建議改《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》為《關於在實施城市更新行動中防止舊城鎮大拆大建問題的通知》

將徵求意見稿定調為針對防止對舊城鎮的大拆大建,對舊廠房、舊村莊的拆建進行有序規範,暫不設定硬性指標。

01

對徵求意見稿制定背景的看法

筆者理解徵求意見稿正面肯定“城市更新”的重要性,指明是國家的發展戰略,因此,需要加大發展、有序發展。

也同樣認為各地確實存在為了獲取土地利益,借“城市更新”之名,行一定程度毀壞城市建築與影響秩序之行為,為了嚴管嚴控該行為,保護珍貴土地資源,需要有關部門予以重視,徵求意見稿的出臺符合人們利益。

針對全文出現的重點詞彙

“大拆大建”

,並需要嚴控防控“大拆大建”,如果可以根據

不同土地、不同區域、不同情況

而針對處理更為宜。

筆者建議:

徵求意見稿對於防止大拆大建應當圍繞“舊城鎮”開展,並無必要進行無差別處理,防止擴大拆建範圍。

成片開發低效存量用地有利於實現節約集約用地,有利於土地要素市場化配置,有利於規模化城市建設國際化大都市。

為了增強國家與城市綜合實力,推進城鎮化建設,提高人們文化知識水平,適宜對城市更新發展分類管理,精準施策。

02

對意見稿第一二條修訂的建議

實際上,“城中村”大部分是違法建築,因此,

將“城中村”排除在“防止大拆大建”範圍外,更符合實際情況。

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另外“20%”硬性指標也較為嚴厲,並且,如前文所述,不適宜對“城中村”進行該硬性指標限制。僅利用20%的建築面積可能導致相關配套產業用地面積緊缺,影響產業引入,從而影響該區域經濟稅收與發展水平。

筆者建議:

明確只對“舊城鎮”改造進行該要求,或由各地政府視本地實際情況確定拆除面積的比例標準。

第二條規定拆建比不超過2,結合關於拆除面積不大20%的限定,在此種情況下積極拓展公共空間、公園綠地可能會苦於無地可施展。

03

對意見稿第四條的看法

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這是住建部充分考慮與照顧各階層的基本需求的體現。

“城中村”是儲備人才的搖籃,失去“城中村”將讓外地人更難立足與融入大城市。

因此,

“城中村”改造不能只滿足村民效益,也要兼顧城市建設者的生存與發展,對於該部分人群的租房問題需要特別重視。

04

對意見稿第八條的看法

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筆者認為:

“不忽視地方實際和居民意願”是非常值得贊同並嚴格實施的。

廣東省的“三舊”改造政策都有規定對改造範圍內的居住人,原權屬人進行意願表決,且通常需要達到80%透過率,才能啟動改造的前期工作,例如資料摸查、專項規劃等。

所以,

城市更新確實需要充分收集村民、居民意見,讓動遷拆遷在陽光下進行。

05

對意見稿第九條的看法

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筆者高度贊同

“不沿用過度房地產化的開發建設方式”

現在廣

東省的城市更新更強調“產業匯入”的要求,大力發展“產業叢集”

:重點引進新一代資訊科技、數字新基建、生物醫藥、專業服務業、科技服務業、現代商貿、文化創意、金融保險等戰略性新興產業和現代服務業企業……

由此可見,

東省的“三舊”改造並非單純的收割房地產開發利潤,而是真正在做城市綜合運營,提升城市整體效益,透過合理調配土地資源,保障城市的可持續性發展並實現人們過上高質量幸福生活的美好願景!

筆者綜合前文所述,建議《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》修訂為

《關於在實施城市更新行動中防止舊城鎮大拆大建問題的通知》

,對於舊城鎮中的大拆大建予以嚴控,保護城市肌理。

同時,對重汙染功率低的舊廠房生產有條件進行區域性改造,最後,

對於“城中村”,尤其存在大量違建房屋的“城中村”進行統一規劃,重新佈局,有序改造,打造一座座與城市融為一體的現代化建築物。

自徵求意見稿釋出之後,引起了業內的強烈反響和討論,

總體來說業界對該徵求意見的核心思想持積極態度,認為該指導意見的出臺不會改變城市更新的國家戰略方針,只是為了避免大拆大建帶來新的城市問題。

推進城市更新朝著合法、有序的方向進行,

有利於最大程度保障居民的基本需求、推動微改造的順利進行以及強化城市更新後城市的安全效能,對於指導我國日後的城市更新將具有重要的指導作用。

也望各位同仁共同努力,促進城市更新業務合法有序開展。

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