租金上漲,品牌公寓出現“星巴克效應”?

京城房租飛漲,沖走了眾多北漂殘存的“幸福感”。這次突如其來的“房租升級”,一時間讓“消費升級”烽煙四起。雪片般的感慨與剖析已充斥於網上,我們或大可不必再跟著“添亂”。但是,討論一下這“房租暴漲”對於大住宿業意味著什麼,或許是件我們應該做好的事情。

一、房租飛漲的前緣醞釀

租金上漲,品牌公寓出現“星巴克效應”?

任何存在的合理性其實都源於“有因有果”,“房租飛漲”看似突如其來,但追溯起來卻必然有其前緣的醞釀。從某一個角度上來看,這“前緣”或許是國家戰略上的客觀影響。箇中因素,有基礎設施建設,也有“產業結構調整”。

先說基礎設施建設,中國的高鐵網路已成世界之最,這項曠世龐大的國家工程將中國所有主要城市相互連通,並以此為“核心鏈條”來輻射全國大部分地區。這張在神州大地上仍舊持續延展的 “高鐵之網”志在把所有地區網羅其中,讓儘可能多的國人不再“地處偏遠”,並且能夠享受中國前進中的改革紅利。另一方面,四通八達的高鐵經濟圈也煥發了國家的人力資源潛力和資源調動潛能,從而大力助推大國發展的未來之路。

但是,我們也要認清一個事實。人才和資源的流動自然不會從發達地區向欠發達地區倒流,而是必將從欠發達地區向發達中心順流。如果有倒流出現,那也必然是如雄安新區那樣的國家主導建設才能有所逆轉。隨著高鐵經濟圈的不斷形成及深化,“北上廣深”很自然會成為更廣闊範圍內人才和資源的“流向目的地”,縱使房再貴,生活成本再高,也架不住“機會太多,誘惑太大”。正所謂“重賞之下亦必有勇夫”,一線城市的“規模效應”仍舊會無可爭議的強大,且只會比以往有過之而無不及。

如果這個邏輯成立,那麼我們便可看清房租上漲似是一個鐵定的結果,因為外來人才聚集而產生的需求在擴大,且供給增長根本追不上需求,在供“慢”於求的大勢之下,價格哪有不漲的道理?

有人說,生活成本的增加會讓很多負擔過重的外來人口逃離。是的,一點不錯。但是,一些人逃離了,一些人會接踵而來,一線城市憑藉更加聚集的資源優勢可以(較之其他城市)更為輕鬆的推進自己的“產業結構升級”,金融、網際網路、高新科技等高附加值且無汙染的產業總的來說還是會優先落戶一線城市(因為它們需要人才聚集且市場集中的腹地),而這些優勢企業的員工,他們需要更高標準的住宿環境,且對價格不那麼敏感。

二、租房界的“星巴克效應”

租金上漲,品牌公寓出現“星巴克效應”?

星巴克的第三空間理論都很熟悉,深度體驗所帶來的快感和依賴可以超越剛需本身。品牌公寓尚未群起時,在一線城市租房子或許只是簡單的滿足剛需而已。在很長一段時間,房主們與租戶們“相安無事”,租戶不奢求更個性化的體驗,房主也不願做額外努力,雙方盡力守護著“物有所值”的剛需交易,誰也沒有“非分之想”。

而當各色品牌公寓“駕臨”,它們聚集房源、整合房源、再造體驗,從而讓租房不再僅僅是滿足剛需而已。再造後的公寓空間讓租房的意義不再限於一個簡單的落腳點,很多漂泊者在其中找到了生活的深度和溫度,甚至是更趨近自己夢想的生活方式……當然,這些好事兒不會是免費的,他們必須支付溢價,但看在每個人都向往美好生活的份兒上,只要錢包還撐得住,很多人還是義無反顧的“從了”。

這或許就像星巴克剛剛進入中國時,我們曾經覺得一杯咖啡挺貴,曾經會糾結一杯咖啡的“可觸知價值”到底是多少。然而,隨著我們光顧的次數增多,隨著我們對以咖啡之名塑造的空間體驗產生依賴,咖啡館的空間開始成為生活方式中的一個普通橋段(在這個橋段中,情感性滿足逐漸戰勝功能性滿足)。如今的我們早已接受那個空間附加在咖啡本身之外的溢價,閒來無事,我們或許會繞過同樣可以提供一杯好咖啡的Seven Eleven,穿越對咖啡本身的剛需,來兌現已形成生活方式的新習慣。

總之,品牌公寓的興起把曾經只是剛需的落腳點轉化成了關於生活方式的“深度體驗空間”,並從中賺取溢價。與其說是它們哄抬了“租房物價”,筆者覺得,還不如說是品牌公寓們開啟了消費升級的“潘多拉”。由儉入奢易,由奢入儉難,人在消費力尚可的情況下總是會傾向於獲取更多的享受內容,而每天都要回的那個家,無疑是難以抗拒的上好題材。

三、對酒店和民宿是件好事嗎?

租金上漲,品牌公寓出現“星巴克效應”?

綜上所述,一線城市的房租上漲似乎有大勢之下的必然性。在這裡,基礎設施及產業升級所加持的城市優勢是外力,人們對於體驗升級的嚮往是內因,內因外力相互激發,就變成了雖不情願卻又勢不可擋的一波消費升級。

長租領域的消費升級勢必會給酒店提供一定的機會。因為在價格相近,條件均等的情況下,有限服務酒店和全服務酒店在服務成熟度及細緻度上多少都要具備一些優勢。如果策略得當,酒店大可從高房租的長租市場中引流一些酒店的長住客,從而鞏固自己的收入支點。但是,值得注意的是,前面提到的一線城市持續增長的聚集效應及不斷深化的產業升級,也很有可能會帶來酒店市場普遍的ADR增長,因此引流多少長住客最有利於Revepar的提升,也是酒店經營者需要考慮的問題。

對於一些民宿經營者來說,非自有房產的租金溢價或許會在一定程度上擠壓民宿的盈利能力。但是,對於那些自己持有房產、無租金之憂的一線城市民宿而言,長租領域的溢價也會讓它們有更多的好牌可打(價格優勢或體驗優勢)。

總而言之,房租上漲並不是一場源自莫須有的風潮,而是國家戰略和經濟變遷所(直接或間接)催化的一次具有必然性的供需變化和消費升級。作為大住宿業的一員,我們既無能力妄言民生之事,也無力量扭轉大勢趨向,我們所能做的只有審時度勢,冷靜決策,在這大勢之下去尋找新的價值創造空間。

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