碧桂園上半年淨利潤下跌高達約70%,會暴雷嗎?

8月18日早間,

碧桂園在港交所刊登了盈利預警公告表示,

預期上半年核心淨利潤介乎約45億元至50億元,去年同期為152億元

;股東應占利潤2億元至10億元,去年同期為150億元。

據此,對比去年的152億元,碧桂園今年上半年核心

淨利潤將同比下跌高達約70%

碧桂園馬上開了個投資者會議,分析了

碧桂園利潤大幅下降的主要原因

第一、行業艱難,碧桂園也無法獨善其身;

市場下行週期之久超預期,從去年6月份到現在仍然處在下行期。

整個行業的業績也是大幅下降的,今年上半年百強房企銷售額普遍都腰斬了,地產股的跌幅巨大,碧桂園股價只剩2塊多了,融創4塊多,去年還是30多,恆大1塊多,去年20多塊。

第二、碧桂園此前在戰略佈局上出現了嚴重失誤。

碧桂園之前一直是堅持“佔領三四線、堅定下沉五六線、謹慎佈局一二線”的戰略。

這跟行業內其他大房企的佈局剛好相反,別人都是想方設法要佔領一二線。

現在一二線都在降價,更別說三四線了,很多小城市價格又跌回五六年前,很多專案都要虧錢賣,但賣一套房都太難了。

碧桂園上半年淨利潤下跌高達約70%,會暴雷嗎?

所以碧桂園開始出清相對較差的資產,從去年的106個區域調整到現在的63個區域,聚焦深耕在五大都市圈

(長三角,廣東,環渤海,長江中游,川渝。)

和確定性高的市場。

但碧桂園的危機還是沒有完全解除,雖然撤離了一些特別差的五六線區域,但他的土地儲備還是以三四線為主。三四線這一輪要什麼時候才能好轉,真的說不好。

目前蘇州大境風華專案處於停工狀態,多地也傳出停工的訊息,很多人不由擔心,碧桂園會暴雷嗎?

碧桂園上半年淨利潤下跌高達約70%,會暴雷嗎?

市值僅剩下600多億港元,楊惠妍身價縮水841億元人民幣

投資家網獲悉,彭博社日前公佈一項資料顯示,連續4年蟬聯中國女首富的碧桂園聯席主席、楊國強二女兒楊惠妍遭遇財富重挫。她的身價在一年內從237億美元縮水至113億美元,蒸發124億美元(約841億元人民幣)。這是楊惠妍時隔多年,首次面臨財富危機。

碧桂園上半年淨利潤下跌高達約70%,會暴雷嗎?

她所執掌的“宇宙第一房企”碧桂園今年遭遇了滑鐵盧,市值僅剩下600多億港元。當一個個房企巨頭接連“滑落”,也宣告著,泡沫破裂,房地產造富的“神話時代”就此終結。

2007年,“福布斯”中國富豪榜釋出了一則資料顯示,有一個陌生的名字靠著1211億元身價躍升為中國女首富,年齡卻只有26歲,這個陌生名字便是:楊惠妍。早在碧桂園IPO前,“農民的兒子”就將手中價值百億元的股權轉讓給了美國讀書的學霸千金。

她剛當上女首富的2007年,碧桂園的年銷售額只有177億元,可到了2017年,該數字翻了30倍,達到5508億元,用10年時間首次坐上中國房企銷售規模第一寶座。

那亦是中國房地產“狂奔”的10年。

到了2017年,

是國家對於房地產屬性的定調,“房子是用來住的,不是用來炒的。”

由此,2017年亦是中國房地產由造富、造神到負債、破產的“分水嶺”。

而今年以來,碧桂園股價就像一個“滑梯”,直接從千億港元市值“滑落”。

最被市場關注的還是7月的大動作。碧桂園釋出訊息稱,計劃通過出售股票以籌集超4。9億多美元資金,其中部分用於償還債務,這被認為是個非常恐怖的訊號。

當然身價腰斬,股價滑坡,並不說明碧桂園會暴雷,

目前來看

碧桂園還算安全。

其因之一,

碧桂園去槓桿去得早,等三條紅線出來的時候,碧桂園的負債率已經慢慢降下來了,才能活下來。

其次,碧桂園的現金流還算比較充足,專案回款很快,現在貸款也松,賣出去的房子很快就能回款,這就保證了現金流,只要現金流能覆蓋短期債務就沒問題。

他們也做了自我壓力測試,今年下半年沒有美元債到期,國內到期的債務不愁。

碧桂園今年熬過去問題不大,但到明年就不好說了,因為行業還看不到底部。

杞人憂天下,2022年相對安全後,碧桂園未來2,3年債務是否高承壓?這就需要看債務結構質量如何。

碧桂園2021年債務最佳化,為2022年的過冬,做好了準備。

其一,碧桂園債務結構2021年底

長短比上升至3倍

,大大減輕了企業短期債務壓力;

其二、2019年至2021年,碧桂園有息負債總額

3696億、3265億和3179億

,一直在穩步下降,而21年淨資產負債率顯著下降10。2個百分點左右

到45.4%

,負債結構得到頂層改善!

其三,分析了債務絕對值、債務結構安全之後,碧桂園資金

2022年“自我造血,外部輸血”也是相對樂觀。

一方面自我造血可期

。2022年對市場低開高走的判斷、至少6500億的權益貨值、70%去化率的提升以及碧桂園連續6年超90%高回款率的能力支撐,這意味著碧桂園在

2022年現金流“自我造血”值得高期許

。對此,CFO伍碧君也補充到:“我們預計2022年預售資金監管會有適度鬆動,

但碧桂園在做2022年資金預算時,依舊按照現有嚴厲監管政策在鋪排。”

另一方面外部輸血可期。

2022年融資對優秀民營房企依舊相對友好,樂觀,碧桂園的投資級評級的領先,以及自身高質量發展的底盤也意味著

2022年在融資外部輸血依舊相對樂觀!

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