江西男子因家中丟東西,三年拒交物業費:門都看不住,憑啥給錢?

隨著進城居住的人越來越多,小區物業與業主的矛盾也是客觀存在的,在大多數人的心目中,既然繳納了物業費,就應該有一個舒適、安全的小區環境,如果家中丟了東西,是不是能夠因此拒交物業費呢?

江西男子因家中丟東西,三年拒交物業費:門都看不住,憑啥給錢?

江西婺源人楊某經過多年打拼,在縣城一個小區購買了一套房產,並於2017年12月份與該小區三期業主委員會簽訂了一份《物業服務合同》,其中約定了物業服務期限、收費標準、支付期限、逾期責任、服務內容、服務質量等,後來業委會與婺源縣某物業公司簽訂了服務合同,由該公司提供物業服務。

剛開始,楊某一直準時按標準將物業費繳納至業委會,也對物業公司的服務表示滿意。可是到了2019年下半年,家裡也丟了東西之後,雖然楊某報了警,物業公司也向警方提供了相關的影片證據,但不知道什麼原因,案件一直沒有偵破,也讓楊某心裡產生了想法。

在繳納2020年第一季度物業費的時候,楊某沒有再像以前那樣主動,而是選擇了拖延。按照物業公司收費標準,楊某家庭的物業費一個季度大約為200元左右,估計是在收取了其他家庭費用之後,物業公司運轉還不存在問題,所以這一年物業公司並沒有向楊某催要,業委會也沒有聲張。

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可是到了2021年,楊某依然沒有繳納物業費的意向,物業公司便開始催促楊某將拖欠的物業費以及當季物業費結清。這不催不要緊,一催觸發了楊某的心頭事,想到自己家中失竊至今無果,物業公司不去解決,收費倒是積極得很,當然對物業公司的要求嚴詞拒絕,雙方不歡而散。

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估計因為費用較少,物業公司在蟄伏一段時間之後才又向楊某提出繳納物業費要求,楊某依然不為所動。2022年4月,眼看楊某已經拖欠達三年的物業費,物業公司再也坐不住了,乾脆將楊某告上法庭,要求其繳納2020年1月至2022年3月的物業費2470元及滯納金280元。

庭審中楊某認為,物業公司合同中具有安保義務,就應該對業主的人身財產安全負責,只要在小區內發生的意外,物業公司都有義務進行賠償,且物業公司最主要的功能就是看守好業主的財物,現在自己家裡失竊證明物業公司連最基本的看門職責都履行不好,憑啥給它交錢。

物業公司則認為,雖然與楊某的合同之中確實有安保條款,但並不是對業主的家庭財產和人身安全的絕對保障,而是相對的,僅僅只在自己職責範圍內維護公共秩序和協助做好安全防範,業主家失竊由公安機關偵破,盜竊者才是侵權人,因此與物業公司沒有必然關聯,不影響楊某物業費的給付。

聽起來其實雙方都有一定道理,那麼,這件事到底該如何判定,楊某家丟東西是否就可以拒交物業費呢?這主要還得從雙方簽訂的合同約定來進行判定,不是以雙方主觀意識來決定誰對誰錯的。

從理論上來講,業主需要給物業公司繳納物業費用,所以物業公司就需要對業主履行相關的義務。所以在物業管理範圍內,對於業主的人身財產安全,物業是有相應的保障義務的。

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我國法律對物業的選聘以及物業服務的範圍、區域、職責都做了明確規定。其中民法典規定了“物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,採取合理措施保護業主的人身、財產安全。”

由此可見,物業公司是對業主人身財產具有安保義務的,但是這裡面有個“採取合理措施”,即只要物業公司採取了雙方約定的合理措施,即使業主人身財產安全受到損害,也是與物業無關的。也就是說,物業的責任並非無限責任,而是在約定下的有限責任。

這裡就應當注意到什麼是物業採取的“合理措施”,在法治實踐中,物業公司的安保措施主要是配備專門的保安人員、建立相應的保安制度、安裝必要的監控裝置、對小區圍欄及其他設施安全加以完善,這些一般都會寫進物業服務合同,作為普通的合同約定。

而且物業管理條例及最高院關於審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋中都規定了是物業公司安全保障義務最基本、最低的規定,如果物業服務合同約定排除上述規定,應為無效。因此,物業公司在一定情形下承擔相應的安全保障義務不僅符合人們日常的生活經驗,也有相應的法理基礎。

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但是,保安並不等同於保鏢,其安全保障義務有一定的標準,物業公司提供的安全保障主要是公共區域內的,而不是對業主的人身財產安全承擔絕對的安全保障義務,判定物業安保是否履行,需要從業主保安費數額、安保能力、違約或侵權行為的性質和力度等綜合考量。

因此,物業公司的安全保障義務是一種行為義務而非結果義務,如果物業公司已經履行了安全保障義務,即使小區業主有人身和財產損害,其也不應承擔民事賠償責任。

本案中,楊某與業委會簽訂物業服務合同,業委會又交由物業管理公司開展服務活動,期間徵得了廣大業主的同意,程式合法,也系雙方真實意思表示,合同有效,雙方均應當信守履行,楊某與物業公司之間存在繳納物業費的義務,按照約定未及時繳納應支付滯納金。

楊某以家中失竊丟了東西,物業未盡到安保義務為由拒絕繳納物業費,應當提供相應證據證明物業確實沒有按照合同盡到安保義務,且楊某家庭財產損失具體數額和金額以及是否與物業服務不到位存在關聯性都沒有相應證據證明,楊某的辯解無法獲得支援。

物業公司確實對業主有安全保障義務,而且在合同中有硬性約定,但這種安保服務僅指維護公共秩序和協助做好安全防範工作,該義務是有限的、相對的,而不是絕對的。

楊某家中失竊後,物業公司已經協助公安機關提供了相應的監控影片,並常年安排安保人員對進出人員及車輛進行登記,應當認定為盡到了合理範圍內的安全保障義務。2022年9月,法院在綜合判定後,依法判決支援了物業公司的訴求,目前判決已生效,楊某已主動履行完畢。

自從有了物業,就有了業主與物業的矛盾,其實這是正常現象。物業服務合同是一種要式合同,也就是合同的成立必須採取法律規定的形式的合同,其中的約定具有法律強制性,應當根據相關法律法規進行制定。

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雖然這種要式合同充分保障了業主的權利,但針對物業的義務並非是無限的,也是在法律框架下特定的義務,如果物業沒有明顯的過錯,是不能夠求全責備的。而業主在維權時也應當依法維權,以拒付物業費來進行抗爭並不可取。(

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