【新邦諮詢】小產權房的存在是否合理?小產權房的存在有哪些風險?

隨著時間的推進,城市經濟快速發展,房價日益抬高,導致現在買一套房子會花掉多數家庭的畢生心血,讓整個家庭傷筋動骨。這時,不限購價格便宜幾十萬上百萬,外觀與商品房幾乎一致,還擁有合理的小區規劃、物業管理的小產權房,自然而然地受到了購房者的關注。那麼,小產權房的存在是否合理?是否有風險?新邦律師為您解答。

一、什麼是小產權房?

“小產權房”不是一個完全意義上法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種

約定俗成

的稱謂,小產權房是指在農村

集體土地

上建設的房屋,未辦理相關證件,未繳納

土地出讓金

等費用,沒有產權證,即便有產權證,那些

產權證

也不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村委會製作發放的,亦稱“

鄉產權房

”。按照國家的相關要求,“小產權房”不得確權發證,不受法律保護。

二、小產權房的性質

“小產權房”的性質有兩種:一種是在集體建設用地上建成的,即“

宅基地

”上建成的房子,只屬於該農村的集體所有者,外村農民不能購買;另一種是在

集體企業

用地或者佔用耕地違法建設的房屋。

三、小產權房產生的原因?

任何一種新興事物的興起,都需要深思其背後的原因。小產權之所以產生並受歡迎,總結可能的原因如下:

第一點:我國城鎮化建設的速度過快;

第二點:城市的房價過高;

第三點:農地制度不合理;

第四點:很多人抱有小產權能轉正的僥倖心理。

四、小產權房有轉正的可能嗎?

2014

年《北京將對小產權房分類處理,涉六類房應依法拆除》一文中說到,對於小產權房,帝都開始探索新的處理解決方式,

即如下的

6

類小產權房應當被拆除:

1

經檢測鑑定,房屋質量達不到國家或城市標準,存在嚴重質量問題或安全隱患,又不能採取可行措施予以整改消除的(2);土地利用現狀為耕地,總體規劃為一般農用地、基本農田的;(3)佔用土地為一級水源保護區的;(4)佔用公共道路、綠地、河道、高壓供電走廊、壓佔地下管線的;(5)影響土地利用總體規劃、城鎮規劃的;破壞或影響文物保護和風景名勝區的。(6)其他依法應當拆除的情形。

2020

年以來,自然資源部和農業農村部發布《農村宅基地確權工作》,再次重申不

允許對小產權房予以確權,更不能進行違規使用土地合法化。

可見,小產權房今後短期內轉正無望,如果建設的小產權房不符合城市發展定位,或者影響城市發展規劃,那麼無償拆除這種“違規建築”也是情理之中的事情。

五、未來小產權房走向何方?

在我國城鎮化的程序中,小產權房的數量所佔比例很高,一些城市小產權房的佔比達到了20%-30%,這就預示著城市內5套房子裡面有一套多是小產權房。在小產權房數量如此之多和國家不允許小產權房進行轉正的情況下,未來如何處理小產權房成了一個大問題。那麼未來小產權房將走向何方,一些專家給出了兩個方案:

第一:全面拆除小產權房;

第二:產權房可以轉正,但要根據不同情況補交不等的土地出讓金,如果不願意繳納土地出讓金,就會面臨拆除的情況。

今年的5月18號,中央給出訊號,小產權房或將有新方向。

國家出臺一份新檔案,

檔案中提到關於

農村宅基地、房屋產權、使用權流轉

等幾個問題,其主要內容如下:

加快建設城鄉統一的建設用地市場,建立同權同價、流轉順暢、收益共享的農村集體經營性建設用地制度。探索農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,深化農村宅基地改革試點。

小產權房的產生說到底還是農村走向城市的一個過渡產物,內容中雖然沒有給出明確的小產權解決方案,但對於小產權房的未來給出了一定的方向。我們從政策中可以看出,政策之下小產權房的土地使用權和所有權分開了,土地所有權還是屬於集體所有,但使用權可以歸個人所有。也就是說未來小產權房的土地所有權不能進行轉讓的,但

房屋

的使用權可以進行轉讓。

目前,

小產權房數量很多,涉及到很多人的生活問題。很多時候,處理好小產權房問題比商品房更重要,因為居住在小產權房裡的住戶才是最剛需的住戶。因此,如何處理小產權房是一個有待解決的大問題,

新邦律師也提醒大家,由於政策原因,現在小產權房產權不明晰、交易不安全,謹慎購買小產權房,以免造成日後不

必要的麻煩。

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