【學術爭鳴】車位、車庫、車庫的權利歸屬:小區車位、車庫性質理論

【學術爭鳴】車位、車庫、車庫的權利歸屬:小區車位、車庫性質理論

【學術爭鳴】車位、車庫、車庫的權利歸屬:小區車位、車庫性質理論

【學術爭鳴】車位、車庫、車庫的權利歸屬:小區車位、車庫性質理論

摘  要

車庫、車位作為居民購車出行的必要條件,事關居民的利益。本文字文基於上述的背景展開研究,第一部分介紹我國關於小區車位、車庫權利歸屬的立法現狀,並指出其中的問題;第二部分介紹住宅小區地下車庫、車位的概念以及車位、車庫性質理論;第三部分從比較法的角度分析車位在不同國家的法律規定,目的是瞭解域外規定,為本文完善曆法建議提供借鑑的可能;第四部分針對問題提出立法完善建議。

關鍵詞:

車位;車庫

;權利歸屬

Abstract

As the necessary conditions for residents to buy cars, garages and parking spaces are related to the interests of residents。 Based on the above background, the first part introduces the legislative status of the ownership of parking spaces and garages in our country, and points out the problems; The second part introduces the concept of underground garage and parking space, and the theory of parking space and parking property; The third part analyzes the legal provisions of parking spaces in different countries from the perspective of comparative law, in order to understand the extraterritorial provisions and provide reference for this paper to improve the calendar proposal; The fourth part puts forward some suggestions to improve the legislation。

Key words:

parking space; garage; ownership of rights

目  錄

…………………………………………………………………………………………………………。。。。

I

Abstract…………………………………………………………………………………………………………。

II

引言

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1

一、我國關於小區車位、車庫權利歸屬的立法現狀及問題

………………………………

1

(一)立法現狀

……………………………………………………………………………………。。。。

1

(二)問題

………………………………………………………………………………………………

3

二、車位、車庫性質分析

………………………………………………………………………………。。

4

(一)住宅小區車庫、車位的概念

…………………………………………………………。。

4

(二)

關於車位、車庫性質理論探討

……………………………………………………。。

5

小區車位、車庫權利歸屬的域外考察

……………………………………………………。。。。

7

(一)德國

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7

(二)日本

………………………………………………………………………………………………

7

(三)美國

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7

(四)小結

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8

四、我國住宅小區車位車庫權屬立法的完善

……………………………………………………

8

(一)立法明確小區停車位的權屬

…………………………………………………………。。

8

(二)小區車位實現登記制度化

…………………………………………………………。。。。

10

(三)小區車庫實現登記制度化

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10

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參考文獻

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12

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14

引言

目前我國是世界汽車第一大生產國和消費國,截止2019年,我國機動車保有量超過3。5億臺,其中汽車為2。6億臺,已成為城市交通出行的主要工具。然而,相對於機車車數量的大幅增長,車位提供量增長緩慢,據2020年城市停車博覽會資料顯示,我國每年增長停車位需求量為3000萬,但提供量為100萬,存在嚴重的供需矛盾,因此停車位已成為購車居民首先需要考慮的問題。面對停車位的巨大需求量,小區的車位和車庫成為各方爭奪的焦點。開發商為了利益將車位、車庫出售;物業公司將小區停車位出租獲取租金,而業主認為,車位屬於建築配套設施,應歸業主共有,車位歸屬逐漸成為各方關注的焦點。由於車庫車位事關居民的切身利益,因此對車庫車位的歸屬進行研究,可以明晰法律規定並且研究當前法律規定存在的問題,為知曉不同情形的法律規定以及下一步的法律完善提供借鑑和參考。

一、我國關於小區車位、車庫權利歸屬的立法現狀及問題

(一)立法現狀

關於小區車位、車庫權利歸屬主要集中在《民法典》規定,以及

2009

5

22

日,最高人民法院公佈了《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《建築物區分所有權司法解釋》)之中,下面本文將對上述兩個法律檔案的規定進行解讀。

1。

《民法典》關於車位、車庫權利歸屬的規定

我國的《民法典》第二百七十五條規定:“建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。以及第二百七十六條:“建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”這兩條規定是原《物權法》

74

條拆分後的結果,原《物權法》是由一條進行規定。該法規所體現的主要原則包括:

1

)確認車位車庫的原始權利所有者

居民小區的建設會經過規劃部門的許可,在規劃用地圖上會劃分四至範圍,這就是建築區劃的概念。在建築區劃內,車位和車庫的設定同樣需要按照建築規劃部門的規定規劃,否則將得不到驗收許可,最終無法辦理房屋產權。因此在這樣的程式之下,車庫和車位的原始產權所有者已經被預設為是開發商。開發商可以同購房者進行協商,是通過出售還是買房給與優惠的措施處置車位車庫。

2

)車庫和車位成為獨立的客體,但處置受到限制

在法規的加持下,車位和車庫首次以獨立的客體出現,因此其具備可處置性,地位同房屋一樣,都是完整的物權。完全具備物權的屬性,佔有、使用、收益、處置。但同時,車庫和車位的處置會受到一定的限制。法律規定,小區內的車位和車庫應首先滿足業主的需要,這一條只針對原始產權獲得者開發商,具有中國特色。開發商在經過規劃許可後,劃定的車位和車庫在售賣時要首先滿足轄區內小區居民的需求之後才能透過一定途徑給小區之外的居民使用。滿足小區居民需要的標誌就是,小區居民透過購買、贈與、租賃的方式獲得了規劃許可的車位車庫。

3

)明確小區共有部分

《物權法》以及後續的《民法典》都肯定了小區公共部分屬於業主共有的規定。從法規中可知,目前我國的居民小區的權屬可分為三個部分,一是專有部分;二是共有部分;三是開發商所有部分。其中專有部分可能存在開發商所有的部分,例如房子沒有完全售賣,則沒有賣出的房子就是開發商所有。權屬清晰後可以明確各個主體的管理許可權。《民法典》第二百八十二條規定:“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之後,屬於業主共有。這為小區物業在公共道路上劃定停車位,並收取停車位提供了法律依據,同樣收費標準是否合理也能找到相應的依據。

2。

《建築物區分所有權司法解釋》對車位、車庫的補充和完善

1

)明確車庫成為專有部分的條件

專有部分是相對於共有部分而產生的概念,是屬於私人所有權的範圍。專有部分的屬性在之前的法規中並未體現,司法解釋將專有部分的概念進行闡述,車庫和職位同時被納入到專有部分之內。構成專有的三要件包括:構造獨立,可以區分;使用獨立,排他使用;具有可登記性。對於車庫來說,具有獨立的空間,用於車庫,可以登記,滿足上述三要件,則可以確認為專有部分,屬於私人產權。

2

)明確佔道劃定停車位的屬性

《建築物區分所有權司法解釋》規定,小區內除了規劃用途的車位、車庫之外的公用道路或場所所增設的車位,可以認定為車位。這句話首先是肯定了小區在公共道路和公共場所設定車位的合法性,即只要通過了業主大會許可即可在小區內設定停車位。同時也規定了,所設定的停車位的權利歸屬是公共所有,是不允許開發商出售的。因此,針對目前物業公司佔道劃定停車位收取業主的停車費,所要滿足的條件是取得業主大會的許可,第二收取的停車費除了用於管理之外,剩餘費用屬於全體業主所有。

(二)問題

《物權法》、《建築物區分所有權司法解釋》以及《民法典》雖然對車庫和車位的法律屬性記進行規定,理論上依然存在沒有解決的疑難問題,包括:

1。

對專有部分的定義

《物權法》以及《民法典》對專有部分沒有進行詳細的規定,《建築物區分所有權司法解釋》則對專有部分進行了規定,上文已經介紹過,滿足三個特徵的情況下即可被認定為專有部分,即空間獨立、使用獨立,可登記性。在實務過程中,對於車位的專有部分認定依然存在爭議。例如室外的車位,經過規劃許可之後是否可以辦理產權,室外的車位沒有空間的獨立性,只是透過劃線予以區分,不符合專有權的原則,因此不能夠辦理產權。而對於車庫包含地上和地下車庫,則滿足專有部分的要件,根據實踐情況,有的地區已經實行車庫產權登記制度。例如阜陽市出臺的《關於阜城住宅小區地下車位(庫)辦理不動產登記有關問題的通知》則明確規定,地下車庫車位可以辦理產權登記手續,並作出一些列制度安排。然而,《民法典》既然已經明確了車位車庫的物權獨立屬性,但在物權登記上又區別對待,顯然具有很大的矛盾性,禁不足邏輯上的推敲,使得車庫和車庫的權利後續保護會出現一系列問題,也是裁判者沒有確鑿的法律依據對糾紛進行裁判,出現裁判不一致屢見不鮮。

2

、部分法律條款設定缺乏可操作性

《民法典》第二百七十六條:

建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

對於這一條理論和實務界的爭論最大,主要的爭論焦點就是怎樣才算滿足業主的要求,如果不滿足業主要求將車位售賣、贈與、租賃又當如何

當然《建築物區分所有權司法解釋》中對“首先滿足業主要求”做出解釋,其中第五條規定:“建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。前款所稱配置比例是指規劃確定的建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。”

該條從形式上解決了首先滿足業主需求的條件,但在實際操作中還會出現這樣的問題,首先是配置的比例為多少是否有明確的法律規定,或者是否強制開發商進行公示,關於配置比例問題即使是專業的法律人士也不見得能夠知曉,更何況是普通民眾?其次是沒有解決如果開發商沒有首先業主的需求的情況下,將車庫按照規定方式處置會有什麼樣的後果?處置合同無效、有效亦或行政罰款,這些法律都沒有進行明確的規定。

3。

車位車庫的權利歸屬不明確

我國的《民法典》第二百七十五條規定:

建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這一款沒有提及產權,只是用歸屬進行表述,按照立法本意,開發商建設房屋及車庫車位的目的是為了售賣而非使用,因此車庫和車位最終只能會由小區的居民使用,而使用車位車庫時,需要與開發商簽訂買賣合同、贈與合同、租賃合同後才能使用。這裡無形之中將車庫產權問題進行有意識的忽略,而直接進入流轉程式。換句話說,法律直接認為這些車位車庫就屬於開發商的資產,透過法律途徑強制開發商必須要首先賣給居民使用,居民可以透過購買,租賃或者贈與的方式從開發商處獲得車庫車位,至於車位車庫的權利證明檔案,《物權法》沒有提及,《民法典》也沒有提及,而是進行忽略。從另一方面將,在法律沒有明確產權歸屬的情況下,開發商出售、租賃、贈與行為則沒有法律依據,換句話說上述規定本身就缺乏應有的邏輯。沒有規定所有權的情況下,直接賦予處置權,缺乏法律規定應有的嚴謹性。

二、車位、車庫性質分析

(一)住宅小區車庫、車位的概念

車位和車庫是用於車輛停車時使用的獨立空間總稱。車位和車庫共同作用下兩種不同形態的停車區域。車位一般是指在住宅小區記憶體在的敞開式停車處所;車位可以根據存在的位置不同分為地面車位、首層架空層車位和屋頂平臺車位。車庫是指建造於地上或者地下具有封閉式的停車處所;車庫可以根據存在位置不同分為地上車庫和地下車庫。具體內容如下:

1。

地上車位

地上車位是目前最常見的停車處所。目前地上車位多是利用公用道路劃定停車位,或者是在道路兩側至居民樓之間劃定停車位用於小區居民停車。這種停車位只是臨時性停車,並且有妨礙其他車輛通行的可能,一旦發生火災會導致消防車輛無法順利透過,在實踐中的合法地位受到質疑。

2。

首層架空層車位

首層架空層車位是指建築物首層為騰空專用於停車使用。利用首層架空用於停車使用具有很大的限制,一是停車面積隨著建築物整體的建築面積而定,通常情況下無法滿足全體業主的停車需求,在實踐中很少見。

3。

屋頂平臺車位

屋頂平臺停車位是指居民樓樓頂作為停車位使用。屋頂平臺停車位一般存在於山地建築之中,根據地勢建造。一般情況下,居民樓很少允許停放車輛,既有安全因素的考慮,也有影響頂層居民居住的因素。

4。

地上車庫

地上車庫是指利用小區空地建設的用於存放汽車的建築物。地上車庫是利用小區的空地建造的獨立空間停放車輛的處所。地上車庫一般是由開發商獲得規劃部門的許可後建造車庫進行出售、出租、贈與,但實踐中很少出現,一是地上單獨建設車庫會浪費土地資源,二是產權的不確定性會造成權屬爭議。

5

、地下車庫車位

地下車庫是在建設居民樓時利用地下空間建設停車位、車庫。一般情況下包含兩部分,一是專門用於停車的車位車庫;二是人防工程,小區的物業公司透過租賃人防工程並辦理使用手續後,對外租賃,人防工程屬於國家所有,因此沒有產權爭議。

(二)

關於車位、車庫性質理論探討

關於車庫車位在法律上的歸屬,屬於業主所有、開發生所有還是其他權利主體所有,在學術上存在一定的爭議,具體有以下三種學說:

1。

從物說

從物說認為,物在理論上可分為主物和從物,建築物同樣也應當按照此種理論劃分。建築物主體用於居住使用的房屋屬於主物,用於停放汽車的車位車庫屬於從物。按照法理對主從劃分的表述為具有經濟上的聯絡但物理上相互獨立的物。這種經濟聯絡的相互獨立的兩個物或者多個物,在功能上劃分主次,其主要作用的為主物,次要作用的為從物。因此主物從物應滿足三個要件:一是兩個獨立物;二是具有經濟上的聯絡;三是使用功能上一個是起主要作用,另一個起到輔助作用。按照該理論可以衍生出這樣的結果,車位,車庫沒有獨立的物權屬性,他是房屋建造時應當具備的條件,即小區建設時應當配備車位車庫;或者建設時沒有建造車庫和車位。在從物說的理論之下,車庫的法律地位會出現兩種結果,一是單獨以產權的方式出現的用於停車的處所,屬於私人所有,此時車庫車位已經不屬於從物的範疇,而是獨立上升為主物;二是沒有產權概念的車位和車庫,屬於居民公共所有,主物的權利轉移會導致車位車庫權利的轉移。

2

、專有說

專有說認為,物權可以分為專有權和共有權。專有權和共有權都是建築物區分所有權概念下的產物。專有權的設立很好的解決了高層建築的不同所有者行使物權的方式,專有部分有權利人排他性的行使權利;共有部分的物權有全體成員形成權利。持專有說的學者認為,地下車庫具備構造額獨立性、使用的排他性、並且可以登記對外公示,完全符合專有權的特性,因此地下車庫可以作為獨立的物存在。在該種理論之下,車庫車位的法律地位出現兩種結果:一是對於地下車庫,開發商可以獲得原始的產權,可以透過交易的方式進行處置;地上的車位不滿足專有的三要件中的空間獨立性,因此無法辦理產權。

3

、添附物說

添附物是指不同所有者的物結合在一起不能分離,如果分離造成的損失導致物的價值大幅受損。添附物是基於土地使用權理論而來,持該觀點的學者認為,居民購買房屋後必然包括房屋下面的土地,這也符合我國物權法理論中地隨房走,房隨地走的原則。按照該原則,地下車庫車位應屬於小區業主所有;從開發商角度,可以不建設車庫車位,但建設後已成為既定事實,實際上建設完畢的車庫車位是對原有土地的添附物。按照民法理論,對於添附物應當根據不同物的價值決定新財產的歸屬。按照該種理論可以出現這樣的結論:開發商建設的車位車庫的價值同居民樓價值比較後,沒有居民樓大,因此按照添附理論,產權應歸屬業主。但同時,產權所有者應對開發商給與補償,因此形成開發商將車庫車位出讓給業主,業主支付對價後獲得車位車庫。

4

、小結

上述三種理論是車位車庫權屬主要理論依據,各國立法也多是根據上述理論衍生而來,在本質上沒有優劣之分,只是利益上的考量。按照從物說,實際上否認車庫車位擁有獨立所有權,而只是建築物附帶的一項功能。對於採用從物說的國家立法來說,車位是不允許買賣的。採用專有說實際上肯定車庫的物權獨立性,在這一理論基礎上,有發展出地上車位也同樣可以辦理產權的情況,產權的明晰減少了糾紛的可能。採用添附說實際上是規避產權屬性,只是從經濟利益角度進行考量,立法具有較大的開放性,可根據實際情況進行司法解釋。

三、

小區車位、車庫權利歸屬的域外考察

(一)德國

1973

年修訂的德國《住宅所有權法》中,關於車庫和車位有明確的規定,其中第

3

條第一款第二項“以永續性界標標明範圍的車位、車庫,視為有獨立性的房間。”按照《住宅所有權法》前後文解讀後可知,車位和車庫可以作為獨立所有權方式存在,德國的產權生效要件是物權登記制度。因此,德國的車位和車庫都可以透過產權登記的方式確定財產歸屬。在這一制度安排下,車庫和車位是作為獨立的財產進行出售的,開發商在建設小區建築時,可將房屋和車位分別出售,登記過戶後,居民擁有樓房和車位的所有權。

(二)日本

日本關於車位和車庫的規定分為兩個部分,室外車庫車位和室內車位車庫。關於室外部分,日本的司法實踐一直認為是共有部分,沒有異議。關於室內車庫車位,一直存在異議,並且司法實踐中意見分歧較大。

1982

年,日本最高法院判例確定了,室內停車庫車位具備了專屬權利。這一司法判例的形成,基本上確定了開發商具有地下車庫車位的所有權。

(三)美國

美國屬於判例法國家,但同樣存在成文立法。關於車庫車位的立法,美國

1977

年制定的《統一區分所有法》規定,居民小區中業主具有絕對的權利,居民小區由業主自治,開發商在建設完房地產後,即退出管理,將管理事務移交業主管理機構,業主管理機構一般由業主選舉產生。小區內分為專有權和共有權,私人空間屬於專有權,例如房產;房產之外的部分就是共有權。除了房產以外的其他設施也是如此,要麼屬於個人所有,否則就是公共所有,不存在即不是專有又不是共有的情況。因此按照美國法律規定,車位和車庫除了屬於專有以外,全部屬於公共所有,並且不存在開發商所有的情況。按照上述法律具有兩個原則:車庫車位不允許小區居民以外的人買賣;車位車庫不允許單獨買賣。

(四)小結

透過對域外三個國家的法律規定進行介紹,發現三個國家的法律規定各異。德國承認車位所有權私有;日本規定室外所有權公用,室內所有權私有;美國的法律規定不是私有的車庫,其餘全部公用。對於上述法律的優劣,德國關於車位的法律規定,是世界首次國家將車位透過登記方式確定為產權,這一創舉為車位獨立屬性開了先河;對於沒有車輛的居民來說,相對車位共有則減少了車位分攤的費用,同時也保護了開發商的利益。日本雖然沒有明文法律規定,但高院的判例在日本同樣具備法律效力,規定室外共有室內專有與我國現行的法律規定具有一定的相似之處,爭議很大,具有很大的漏洞。美國的法律具有很明顯的判例法風格,採取排除的方式,不是專屬權利的就屬於共有,並且將開發商的退出管理進行明確的法律規定,因此小區業主具有小區的絕對權利,利用自治原則治理本社群,對車位的出售進行限制,對於保護小區業主的權利具有積極意義。

四、我國住宅小區車位車庫權屬立法的完善

(一)立法明確小區停車位的權屬

針對目前車位車庫權屬不明確的問題對實務造成的困擾,本文建議立法明確小區停車位的權屬。物權具有排他性和法定性,立法應當予以明確的規定。然而我國的《物權法》以及後來的司法解釋,及《民法典》都沒有有效的解決這一問題,規定事項具有很大的不明確定,解釋的範圍可以縮減也可以擴張,藉此調節法律關係。這在經濟高速發展期造成的利益變化進行司法解釋調節會起到一定作用,但卻使法律的權威性造成危害,同樣的法律因時代的變化而出現不同的解釋,是法律規定錯誤,還是人為的誤解法律?法律具備客觀性,解釋也要根據法律的本意進行解讀,而不是為了滿足某種實際利益需要而解讀法律。這一點,我國可以參考德國的法律規定,將標準統一,而不是事實而非、模稜兩可,將法律制定的毫無嚴謹性。關於車位和車庫的規定就存在上述的問題,本文建議從以下三個方面明確車位車庫的權屬:

1。

明確開發商擁有車位、車庫所有權

既然我國法律已經預設開發商具備了車庫車位的原始所有權,那麼索性就明確的予以規定,不給與解釋的空間,造成實務困境。在現實中,開發商擁有滿足規劃要件的車庫車位的所有權並進行出售、贈與、出租已經是既成事實,居民對此也並沒有異議,並且透過購買的方式擁有車庫車位的使用權。對於新建小區,部分居民透過租賃的方式擁有車位的使用權也不在少數。因此,立法可以明確建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫由開發商擁有所有權,開發商可以通過出售、附贈或者出租方式處置給業主。

2。

立法明確共有部分改造成車位車庫使用條件

關於對共有部分的收益,《民法典》第二百八十二條規定:“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之後,屬於業主共有。”解決了佔道規劃停車位費用歸屬的問題,但卻忽略了管理的問題。小區停車位緊缺,使得物業管理機構利用公用道路設定停車位便於業主停車,極大的緩解了停車難問題,但卻導致小區道路通行困難,尤其發生火災時消防車無法順利經過導致的火災無法緊急救援的事例屢見不鮮。因此立法應當明確小區共用道路禁止停車,防止有礙通行。對於公用道路之外的共用區域,則可以設定停車位,透過業主大會委託物業機構管理,收取停車費用。物業公司收取的停車費用扣除管理費用後,剩餘收益歸全體業主所有。

3。

立法規定建設公共停車位

目前立法規定了開發商透過規劃許可後的停車位的出售、出租和贈與,但卻沒有規定建設開發時必須保留用於公共停車的場所。這就導致了開發商為了自身的利益只辦理用於售賣的車位車庫規劃手續,而對於公共區域的用途則不予以考慮。在居民區內,除了公用道路之外,很少會有用於停車的公共區域。如果存在這樣的區域,開發商一般都會辦理用於停車位的規劃手續,之後進行出售,從而進一步的壓縮了業主共有的面積。在現有的法律制度之下,業主除了在開發商手中購買租賃或者贈與的方式獲得車位以外,只能將車輛停在公用道路上,並且這種方式的合法性還有待確認。

目前按照我國現有的法律及實踐,地上停車位是無法辦理產權的,能夠辦理產權的只有地下停車場。因此可以順著這一立法思路進行改善,對於地上部分不允許開發商辦理車位規劃手續,進行出售、租賃、贈與,除非是專門用於車庫建設的規劃用地,否則地上部分不允許建設車庫。透過這樣的法律設定,則將車庫車位的權屬範圍進行了進一步的明確。地下車庫有開發商所有,由開發商進行處置。地上車位則屬於公用部分,並辦理停車規劃手續,用於小區業主停車使用。公用部分停車位和地下停車位都採取收費的管理模式,公用部分的最高管理機構是業主委員會;地下停車位則由開發商管理。公用停車位的管理模式應採取小區業主租賃方式進行,租賃按照公平公正模式展開,由於公用車位數量有限,可能無法滿足全部業主需要,因此採取搖號、排隊等多種公平公開方式進行。也可以採取固定停車位和臨時停車位雙重管理模式,最大限度的滿足業主停車。同時利用開發商所有的地下停車位作為市場調節方式,對於在公共車位沒有停車位置時,可以在地下停車位停車,由開發商收取停車費。

(二)小區車位實現登記制度化

物權公示是物權確認的標誌,在大陸法系國家,一般都是將物權登記作為物權變動的生效要件,沒有經過公示的物權屬於債權,沒有物權效力。停車位、車庫在物權法中已經確立了物權獨立的屬性,因此應該進行物權登記。由於我國在車庫車位的物權登記的制度設計方面存在立法不足,沒有在立法層面進行強制性的規定,導致實踐中車位車庫的法律訴訟糾紛屢見不鮮,並且裁決沒有統一的標準。對地上地下車位車庫進行產權登記可以有效的避免上述法律糾紛發生,並且實行登記制度也是可行的。

地上公用停車位使用登記制度。

對於地上停車位應明確規定開發商在建設居民樓時預留公用用地,用於公共停車使用,居民可以透過租用公共停車位停放汽車。對於公用停車位也要實行所有權登記制度,對於該部分個人不允許侵佔,而是統一由業主委員會行使除了出售以外的處置權,並且該部分的用途只能是停車場,不允許用於其他使用。如果變更用途需經過業主全體成員一定比例的同意後,經過規劃部門許可方可更改用途,並重新進行使用登記。業主透過租賃的方式取得的車位使用權,透過租賃的方式辦理使用登記,具體標註上文中所述的法定共有停車位的建築面積、範圍、地理位置等相關內容(其中應當將公用的停車位的位置、面積等資訊單獨註明)。

(三)小區車庫實現登記制度化

對開發商所有的地下車庫車位進行產權登記,

目前地下車位車庫的初始所有權在實踐中已經基本明確屬於開發商所有的背景下,實行產權登記制度只是順勢而為。當然開發商擁有車庫的產權目的是售賣而不是自身使用,因此可以連同建設房屋時辦理的產權手續一同辦理地下車庫車位的產權手續。目前開發商在建設居民樓後,會申請新建商品房房地產權證,俗稱大產權。居民購買完新房後,根據大產權辦理小產權,就是區分所有權的概念。而目前大產權裡一般不包含車庫車位,這就為車庫車位的權屬造成爭議,因此應明確權屬,確定將地下車庫車位歸屬開發商所有,並且進一步明確地下車庫車位不得計入公攤面積,以免侵害業主的權益。獲得產權登記的地下車庫車位可以實行大產權制度,居民可以申請小產權,辦理產權登記證,使用用途為停車。

車位車庫作為停車的必備場所,其產權歸屬問題涉及居民的切身利益。本文從法律法規規定以及理論研究我國車位車庫的概念和歸屬問題現行法律規定以及法規制定的原理,並提出我國關於車位車庫的法律規定目前存在概念定義不清、法規規定不明確等問題。在理論上,車庫和車位的法律性質有從物、專有說和添附物說三種理論,為進一步的闡述三種理論的立法案例,本文對美國、德國、日本的法律規定進行介紹,認為美國的法規主張添附物說;德國按照從物說立法,日本則採用專有說的理論。透過比較後,吸取上述國家法律精神的精華部分,為後文的改善意見提供必要素材。透過對問題的總結,以及對相關法規法理的研究後,本文提出解決我國目前車庫車位面臨法律問題的對策,即明確法律歸屬後進行確權登記的立法建議。

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時光如白駒過隙,求學的經歷,將是我一生中最珍貴的記憶和不能忘卻的美好歲月。在此之際,我要感謝給我關愛和教誨的老師、同學、朋友,感謝家長的支援。

首先,感謝我的導師

教授,他猶如一支探照燈,為我指明瞭畢業論文的研究方向,從選題至論文定稿給與我極大的幫助,在此,我要向

教授致以最誠摯的感謝!

其次,感謝我的父母、親人的支援,感謝我的家人和朋友,在寫作中為我營造了寬鬆的環境並給予我巨大的鼓舞,都是我完成論文的動力。感謝我的同學我的幫助,希望我們以後在各自的工作、生活中常聯絡、相互幫助、一起進步。

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