簽訂合同後,原房東不同意轉租該怎麼辦

前段時間,某品牌公寓因與原房東合約到期,致使大量租客無家可歸的事件引起了熱議。現實中,不少租客都是與“二道販子”簽訂合約的,這種情況下很難保證租賃關係的穩定性,甚至會因此遭受經濟損失。江西某法院近日審理了一起轉租案件,最終判決合同解除,轉租人退錢。

2019年1月18日,蔣寧與梁某簽訂《房屋租賃合同》,約定蔣寧如需將房屋轉租第三方,應提前書面通知梁某並徵得書面同意。2020年5月19日,蔣寧與王薪簽訂了《店鋪轉讓合同》,約定蔣寧同意將自己的店鋪轉讓給王薪使用,並保證王薪同等享有蔣寧在原有房屋租賃合同中的權利與義務,還約定轉讓店鋪現有裝修、裝飾及其他所有裝置等給乙方王薪,轉讓費總計陸拾萬元整;王薪保證店內所有裝置、物品不丟失、損壞,否則按價賠償。違約金為合同標的額的10%。王薪支付了轉讓費40萬元,蔣寧出具收條。

簽訂合同後,原房東不同意轉租該怎麼辦

蔣寧向梁某提出書面申請,房東梁某回覆:“同意轉讓。但承接人必須要經過我的稽核,並與我完成租賃合同簽訂方成立。”然而,梁某並未與王薪簽訂涉案房屋的租賃合同,房屋也被收回了,因此王薪一直未向蔣寧支付剩下的轉讓費。

2020年12月,蔣寧將王薪告上法庭,要求其支付轉讓費20萬元和違約金6萬元。王薪也向法院提出反訴,要求蔣寧返還已支付的轉讓費40萬元,並解除二人簽訂的《店鋪轉讓合同》。

庭審中,蔣寧稱本案是買賣合同糾紛,轉讓房屋實際是對店內裝修、物品、燈飾、裝置的買賣。王薪稱本案系房屋租賃合同糾紛,蔣寧無法取得原房東同意,從而轉租一直未能達成,合同無法履行,主張解除。

法院認為,關於本訴反訴爭議焦點主要有二。其一,本案為轉租產生的房屋租賃合同糾紛還是買賣合同糾紛。轉租是指:承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。買賣合同是指:買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人,買受人支付價款的合同。王薪簽訂該合同,是為了取得涉案房屋、場所及內部物品使用、收益及經營權,符合房屋租賃合同的特徵。本案系房屋租賃合同糾紛,並非買賣合同糾紛。

其二,蔣寧是否已履行其全部義務,涉案合同是否能夠繼續履行。根據蔣寧與梁某簽訂的租賃合同和轉讓申請書表明,蔣寧要使得房屋轉租成立,須梁某與王薪簽訂轉租合同,其義務才算履行完畢。然而梁某並未跟王薪訂立租賃合同,且房屋已被梁某收回。涉案《店鋪轉讓合同》已無法實際履行,合同目的無法實現。

簽訂合同後,原房東不同意轉租該怎麼辦

綜上,法院判決:一、駁回蔣寧的全部訴訟請求;二、解除王薪與蔣寧簽訂的《店鋪轉讓合同》;三、蔣寧返還王薪轉讓費40萬元。

律師提醒

《民法典》第五百六十三條規定有下列情形之一的,當事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。

《民法典》第五百六十六條規定,合同解除後,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以請求恢復原狀或者採取其他補救措施,並有權請求賠償損失。

本案中,王薪訴訟請求中沒有主張對方賠償損失,但是如遇到類似案件,不僅可以訴請人民法院解除合同,還可以要求對方賠償損失,最大化地為自己爭取利益。

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