停止“拆遷”? 國家定音, 老房按“新規”處理, 2類人身價或上漲

過去的10年,充滿了傳奇色彩,拆二代一度成為了人人羨慕的物件。藉助於城市大拆遷和

房價

上漲的東風,很多人從家徒四壁一躍而起成為了身價百萬的有錢人,雖然誰都沒有超前的預知力,但幸運的女神總能降臨到他們頭上。

據21世紀經濟報道,在一個三線城市的一位小夥子,2018年急不可耐地購買了一套98平米的大房子,單價9500元,新房附加車位,一共總價超過100萬元。按揭貸款首付31萬,銀行貸款69萬,這位小夥子說,前幾年自己就想買房了,可是身邊人都說再等等,可是這2年時間裡,這裡的房價不但沒下降反而漲了1倍,從原本的4800元漲到了現在的9000多元,再不買擔心又買不上了。

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幾年前,三四線城市房價迎來了一波大上漲,是什麼原因導致的?很多人給出了專業的解釋:城市化,隨著北上廣深一線城市的勞動密集型產業逐漸向內地轉移,三四線城市承接了很多新的產業職能,就業崗位也迅速增多,人口從20年前的東南飛掉頭轉向中部飛。

不可否認,城市化確實能對房地產起到拉動作用,但是效果緩慢,就像上邊小夥那座城市的房價能在短短1年時間裡從不足5000元漲到1萬元,其實還是棚改原因導致的。棚改對房地產的拉動在於快速刺激了潛在的市場購房需求:貨幣化安置、直接發現金,讓原本大量買不起房子的人瞬間有了買房的能力和信心。

2017年棚改貨幣化導致

樓市

去庫存量達到3億平方米,同比2016年快速攀升,當年棚改帶動房地產銷售增長21%以上。在棚改作用下,房地產銷售迅速拉昇,2016年房地產銷售增幅40%,2017年的房地產銷售增幅則直接漲到了50%以上。可以說,自從1998年房改之後,就沒有出現過如此迅速增長態勢。

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同樣,棚改也有效帶動了房價上漲,資料顯示到2018年底,只要是經歷過棚改的三四線城市,超過90%的房價都有不同程度的上漲情況,很多城市房價漲幅甚至比棚改之前翻了一倍。例如安徽的蚌埠,2017年很多新樓盤的備案房價漲到了1。5萬元以上,這個幅度在當時全國各大城市都首屈一指;還有山東菏澤,16年房價才不足4500元,短短2年時間後的2018年則到了1萬元水平。

棚改在推動房地產增長的同時,很多拆二代大量湧現,享受拆遷紅利的時候,不少房地產專家、經濟學者也看到了背後的問題,例如樓市去化過於迅速,可能導致棚改之後房地產後繼乏力,同時家家戶戶好幾套房子,導致住房空置過多,資源浪費。

社科院在針對2020年房地產預測中,就曾經這樣直言不諱:個別三四線城市在失去了棚改政策兜底之後,可能進入下行空間(因為前些年這些城市的購房需求已經過度提前釋放了,今後買房需求存在陷落情況)。例如原本一個城市在10年時間每年會產生100萬個購房需求,但是棚改之下,1年時間把未來10年的100萬個需求都端了出來,後邊9年時間需求釋放為0,這種局面會可持續嗎?

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棚改讓很多家庭房產持有快速增加,進而導致大量住房閒置,經濟學家任澤平給出資料,我國的住房3。11億套,戶均可有1。1套以上,也就是說房子早就已經過剩了。西南財大同樣指出空置率在22%以上,遠超5%合理區間。

所以,有序轉變和調整棚改策略,成為了新的課題,

停止“拆遷”?國家定音。

從2018年國開總行收回棚改審批許可權開始,就正是意味著棚改收緊了,根據住建部規劃,2019年調整棚改策略,特別是提出對於樓市去化時間短、庫存不足、房價上行壓力大的,要儘快取消棚改貨幣化安置,2020年是棚改最後收官之年,也是十三五棚改執行的最後一年,2021年起拆遷或消失了。

新規一錘定音,2021年起老房統統按“新規”處置。

隨著拆遷的逐步退出歷史舞臺,今後城市的房子老了、舊了該怎麼處置,不能拆遷的情況下,這些老房子問題如何解決?住建部同樣給出了新的解決策略——舊改。舊改作為接替棚改的新政策,將在今後城市老房子改造中扮演新的重要角色。

根據規劃,2019年舊改開始發力,2020年全面開啟,完成老舊小區達到3。9萬個,一共涉及到700萬戶居民,總數量要比2019年增長100%,完成所有的2000年前(也就是房齡達到20年)的老舊小區改造。

停止“拆遷”? 國家定音, 老房按“新規”處理, 2類人身價或上漲

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住建部原副部長仇保興預計,預計5年時間的舊改,總投資規模應該在4萬億左右,很多人表示擔心,這4萬億投入到城市房地產了,會不會像多年前的4萬億一樣對樓市起到提振作用,進而引起新的房價上漲?大可不必擔心,因為這4萬億屬於消費改造範疇,並不會流入居民手中,更不可能把這4萬億投入到買房事業當中去。

舊改與棚改有著本質的區別,對樓市的影響力度很小,舊改基本包括小區硬體內容改造和軟體提升兩個方面,例如小區的天然氣管道鋪設、小區的牆體保溫層增加、小區的停車位建設等,還包括小區安裝電梯事項,這些錢雖然投入量大,但是都是產業消費帶動,不會影響樓市和房價。

停止“拆遷”? 國家定音, 老房按“新規”處理, 2類人身價或上漲

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老房按“新規”處理,2類人身價或上漲:

第一類:老小區的住戶,小區改造包括多個方面內容,例如為小區增加停車場、為小區新增公共娛樂區域、為小區安裝娛樂設施、新增便民服務網點,還有小區引進物業管理機制,除此之外,備受關注的就是老房子安裝電梯。

以上各種事項,都將為老小區帶來新的升值可能。特別是安裝電梯這件事實施之後,專家預計頂樓住戶的身價或上漲30%以上。頂樓在10年前最大的弊端就是需要爬行上下樓,住戶很不方便,日常進出、買菜、柴米油鹽都需要手提上下樓,隨著年齡增加,隨便一點磕碰都無法承受,所以頂樓在過去價格一直是整棟樓最便宜的一戶,然而隨著電梯的安裝,頂樓將轉變劣勢為優勢,除了不用上下樓爬樓梯之外,頂樓還有超大面積贈送、還有大露臺可使用,將會獲得市場買房人的喜愛,500萬元的房子,可能上漲150萬元,不算低了。

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第二類:舊改的廠家或者參與者。就拿安裝電梯這件事兒來說,一部電梯可能40多萬元,還有後期的長期維修維護費用,這些費用將為電梯生產商帶來長效收益,一個小區10棟樓,那麼僅僅安裝費就可能達到400萬元,如果電梯商尋找到了更多的小區呢?可以說收穫頗豐。

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