二次土拍之後, 重慶買房該如何選擇?

重慶二次土拍已經過去了將近一週的時間,歷時僅一個多小時,此次土拍備受熱議的主要有兩點:

一是參與土拍的主體改變巨大

,與第一次土拍形成強烈反差,此次土拍從成交結構來看,主力是央企與地方國企,真正的民營企業只有兩家;

二是此次土拍大部分為底價成交

,溢價率更是極低,最高溢價率僅為0。43%,要知道,第一次土拍的最高溢價率近130%。並且,在此次土拍前,已有9宗地終止出讓,土拍後有5宗地流拍。

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在第二次土拍時,開發商拿地都有很多附加規則,例如競配建、競自持、限房價等,不僅拉高了開發商的實際地價成本,又鎖死了盈利空間,這讓開發商們不得不理性起來。

第一輪也有好多地塊差的,但是競爭的開發商也並不少,但這次很明顯大家對待政策的集體躺平。

除此之外,9月22日,重慶住建委官網釋出《關於加強房地產開發專案預售資金監管的通知》,《通知》中提到“全市房地產開發專案預售資金首付款監管全部按照與助手總額的35%核定”,以此來確保預售監管資金能夠用於本專案建設。

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這項政策意味著,眾多房企的資金體系面臨著較大的考驗,部分過度依賴預收賬款的房企,可能會面臨一定的資金壓力。

在這種硬性的政策調控下,即使有錢的房企也不敢大量買地,加之融資環境限制,資金鍊趨緊,缺乏利潤空間,很多房企也就不願報名參拍了。

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重慶第二次土拍不僅先後幾次延期,且在此次土拍前,例如長春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、瀋陽等多個城市都在在第二輪集中土拍前臨時中止出讓,並有多個地區出現流拍。

而與今年的首拍相較,所有城市的第二次集中土拍的成交溢價率均有所降低,杭州甚至還出現了“退地”現象。

上月,一家名為“宋都”的開發商以5000萬的代價放棄在杭州運河新城拿到的GS1001-17地塊。據瞭解,這塊地算上配建和自持後,實際地價約23299元/㎡,而這塊地以後毛坯房銷售均價不得高於26500元/㎡,若為裝修房,裝修標準不得高於3000元/㎡。

從企業的角度來看,地價和房價之間的操作空間太窄,沒有利潤空間,融資難度大、資金鍊趨緊,不如及時止損,或者乾脆躺平不拍了。

當然,並不是說房企不看好重慶樓市的發展,而是害怕隨之而來的限價+政策及市場走向的不確定性。時不時的來點兒意外驚喜,估計除了財大氣粗的國企/央企,沒幾個扛得住。對於民營開發商來說,就怕高價拍下來以後達不成利潤,這才是最難的。

現在是政策和市場博弈階段,開發商們也深知沒必要這麼高調,等市場玩法差不多穩定了,再繼續拿也並不晚。

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在全國多個地區的第二次土拍溢價率都呈下降趨勢的環境下,重慶第二次土拍的結果其實並不意外。

而成交土地幾乎全是底價出讓,也不代表房價要跌

首先,此次土拍中絕大部分由政府平臺拿下,短期內可能不會形成有效供應輸送給市場,是否是左手倒右手,實際運作方式還未可知,估計很大機率會選擇和頭部開發商合作。且此次終止出讓和流拍的土地共計14宗,也就是說此次土拍之後能供給市場的商品房是有限的。

其次,重慶第一次土拍成交量為695萬方,而第二次為263萬方,供地量大幅下降,在如今的政策調控及融資環境下,後續土地拍賣的成交量可能會逐步減少。

從2019年到2021年8月的商品房成交量來看,重慶新房每月成交量約為200萬方左右,一年一手房成交量整體估計維持在2000萬方左右。而2019年的土地成交面積為1437。05萬方,2020年為為1847。3萬方,截至目前為止,2021年的土地成交面積還不超過1000萬方。

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2019年每月成交量

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2020年每月成交量

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2021年每月成交量

也就是說,近幾年的土地供應量一直都是低於商品房成交量的,前段供應和後端市場一直存在著供需缺口,且按照今年的土拍趨勢來看,依舊無法彌補這一缺口。

大家都知道,當市場出現供不應求的時候,價格就會隨之增長,但有一點不容忽視,重慶的二手房數量不低,如果一手房的價格逐漸上漲,許多住房剛性需求必定會流入二手市場。

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此次土拍的大量底價成交,肯定會改變市場預期,從而影響樓市本身,但政策是可調控的,此次的土拍只是一個節點,很難造成長期影響。

接下來幾個月,重慶樓市的成交可能會延續第二次土拍的勢態,並趨於平穩,價格也會繼續平緩。對於消費者來說,這更多影響的是未來商品房的價格趨勢,對現房的影響較小。但市場的平淡,就意味著房價不會突然產生異動,購買者也掌握了足夠的主動權。

從第二次土拍結果來看,眾多開發商的資金體系面臨著重大考驗,負債越高,越有翻車的風險,輕則質量降低,重則停工爛尾,預計一些在重慶的房企營銷端將面臨較大壓力。

對於購房者來說,土拍之後的市場似乎更加難以琢磨,畢竟以往都是“買漲不買跌”。建議購買者從剛需出發,

新房首選現房肯定是最好的,考慮更加符合需求的二手房也是不錯的選擇

。與此同時,

瞭解開發商的負債情況、工期狀況等也成為了買房的必做功課。

總之,

開發商要規避風險,個人購房也要規避風險,

畢竟誰的錢都不是大風颳來的。

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從目前各大城市二次土拍的結果來看,很明顯,土拍的遇冷也不是重慶一個城市的原因,開發商躺平了,各大城市也躺平了,全國差不多都這樣,有些城市比重慶還慘。

土拍躺平,

也許對重慶天價數量的二手房是個不錯的出清機會

,畢竟重慶房子的供應量一直都比較大。

此次土拍結果,

房企給政府傳遞的也是一種觀望態度

。重慶也算是財政比較依賴土地的城市,大規模遇冷就是遇冷,現在新房銷量也並不樂觀,開發商面對的大環境就這樣,

說白了,還是看後續的政策變動有多大

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所以這次土拍的急轉直下,也給購房者一些啟示——在變動的樓市中,如何買房更加穩一點?

第一、城市中心還是穩妥的,

這次中心區的地塊這次還是有幾塊成功出讓,相對來說更加穩定,漲幅可能跑不過郊區,保值還是可以的。不過城市中心的新房並不便宜,可以看看次新房。

第二、買火熱板塊的核心區;

重慶新區眾多,要買就買在區域的核心地段,比如西永的微電園,大渡口的建橋等等,至少可以瞄準未來發展趨勢,像高職城、空港這些沒什麼利好的還是算了。

第三、選擇擁有成熟資源的

;購房者的時間還是很寶貴的,在市場不確定的情況下,像地鐵、教育、成熟的生活配套等都屬於必備型,如果周邊有這些,完全可以考慮。

第四、觀望躺平,靜待時機;

市場行情不大好的時候,開發商是最著急的。這次土拍之後,樓市理所當然的進入橫盤期,可以多看看,當然要是抓準時機撿漏一下更好了。

面對這麼一場土拍,接下來各方面臨的可能都是一場硬仗!

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