由土拍引發的“全民躁動”搶購潮還沒退去,
國家統計局釋出的70城房價資料又成了重慶樓市的催化劑。最受剛需青睞的
建面八九十平的小三房越來越稀少,既想享受主城區完善的配套和交通,又得考慮資金壓力,被恐慌情緒挾裹的
剛需人群,該怎樣選擇?
就當下,小編的建議是無論新房還是二手,要先避開被
炒高炒熱
的區域,在預算內,注重交通配套和適用的前提下去淘非炒作新區。尤其最近後臺還有粉絲弱弱地問,有沒有可能在主城挑個
100萬左右價位的?
小編多方篩選對比後,將區域鎖定在
巴南鹿角,
有不錯價效比的
協信星麓原
。
1、
地理位置
這裡必須先提一下茶園。在東站未出世,軌道沒到位的很長時間段裡,茶園都佔據了重慶房價較貴的副中心之一,經常遭網友各類DISS:他憑啥子豪橫?說直白點只是因為離解放碑近。
而鹿角南邊是界石組團,西邊是銅鑼山,東邊是樵坪山、明月山。北邊離茶園板塊非常近,
可共享茶園絕大部分便利
,但行政區域上屬於巴南,也正因如此樓市中有近
3000左右
每平的單價差。
當然最重要的是,
鹿角也在解放碑10KM半徑輻射圈內
。拿購房自住來說,尤其是目前北區、西區部分板塊已發展太遠的現狀下,如果以解放碑-渝中半島為城市中心座標,鹿角與之距離,是優於水土、空港、土主等板塊的。
從小區經鹿角立交,上內環快速,在上新街下道,再經東水門大橋,可20分鐘速抵解放碑;與南坪商圈和彈子石CBD之間也可將車程控制在20分鐘內;30分左右可到觀音橋、九龍坡商圈。
2、
淘盤邏輯
梳理了一下,鹿角的開發商一點都不少:
第一梯隊融創、
協信
,其中融創2013年進駐最早,體量大。
第二梯隊2017-2018年陸續進駐,金科、榮安、雅居樂、新希望等企業,地價大幅提高(3100-4900元/㎡)
第三梯隊即2019年後進駐,領地、
龍湖
等,高地價、高溢價、低容積率、小規模。
大規模的資本流向是風向標,他們的投資團隊,專業分析,資訊蒐集,不比我們普通購房者更清楚?就像八年前的照母山、三年前的西永。大房企爭相進入,也說明他們對鹿角板塊的認可。
鹿角板塊房企佈局,來源重慶銳理資料
且目前的鹿角,已經進入到了“南拓”階段,沿著青山,一路前行,直到。。。界石鎮。至於板塊內部,經歷了19年的一波土拍小熱潮,鹿角新興的樓面價,均價已經到了7000元/㎡。
7000
的地皮,售價差不多14000左右,
新地塊均以改善產品為主,
且往後供地價只會更高。
圍繞重慶東站,茶園及自身的諸多利好,
未來的鹿角,會逐步成長為改善區域。
那麼拿地早還有在售專案的協信星麓原完全談得上價格碾壓。
(早期房價參考)
3、
產品概況
導航內環一下道就是協信星麓原。
售樓部對面可以看見奧特萊斯和鹿角路口公交站。
奧特萊斯實拍
專案售樓部門口有個醒目的哨兵大泰迪,讓人眼前一亮,往裡走還有多組憨態可掬、形象軟萌的玩偶造型。在當下樓盤同質化日趨走高時,給人印象深刻,瞬間治癒了老母親小編的少女心。
(示範區實拍)
專案總體量:
45。27萬㎡,容積率2。5,綠化率35%
,
主打躍層疊墅,有少量高層
。在售最後3棟高層組團(3T8戶),社群偏高階改善。
有
F1
建面80,套內64;
E1
建面99,套內79;
E2
建面95,套內76三種戶型可供選擇。
4、
實探E2樣板間
豎廳設計,三房居於不同方位,功能區間互不干擾。作為傳統客廳設計,豎廳由於空間佔地較小、功能劃分清晰仍是當下主流。剛需產品由於空間有限,為了保證戶型功能性必須有所取捨。但此戶型,
餐廳縱深較長,餐客一體更寬闊適用。
L型廚房,設計合理,較大的實用面積,較寬的操作檯面,足夠的儲物分割槽,讓整個操作流程非常順暢,女主人能華麗轉身。
1。8M寬的陽臺,一端劃分了盥洗池,洗衣機分割槽,另一端用來設計一個簡易書房或健身角都是不錯的選擇。
有一說一,這個戶型的缺點是沒有入戶玄關(可選其它兩款)。好在入戶右側有較長的靠牆區域,能用
貼牆式鞋櫃
解決。鞋櫃與入戶門平行,定製一個集收納和鞋櫃為一體的組合櫃。既不阻礙空間利用,又能實現較大面積儲物。
總之,這樣一個好用又不貴的居家三房,確實能治癒當下許多主城剛需人群的焦慮。
5、
交通配套
“一橋一隧一軌道”,將深刻改變南區格局!鹿角片區將被“啟用”!
小區目前只有公交車(392、396、398、180),距離茶園地鐵站有5公里左右,私家車出行是目前最舒適的方式,從小區上內環你只需要兩分鐘,暢連主城各區。但交通短板,正在彌補中。
鹿角隧道、黃桷坪大橋
,是主城四縱線新增分流道的重要部分,建成後鹿角到學府大道僅需10分鐘,並且還可以直通黃桷坪長江大橋,形成連線巴南、南岸、九龍坡的快速通道,可明顯緩解茶園片區、南岸四公里立交和鵝公巖大橋-真武山隧道等交通擁堵情況。
鹿角隧道效果圖
鹿角隧道預計將在今年上半年動工;黃桷坪長江大橋橋墩基礎工程已正式施工。
重慶市軌道交通
24號線一期工程
已經環評,根據官方回覆,24號線路一期工程起於巴南區鹿角北站,經重慶東站、迎龍,止於南岸區廣陽灣站。在板塊內擬設
鹿角北站和況家塘站
已納入建設計劃,預計2021年12月動工,2026年12月建成通車。
(軌道24號線一期線路圖)
6、
生活氛圍
居住環境:
鹿角片區規劃用地15平方公里,居住用地約590公頃,而綠地總面積達640公頃,平均容積率僅1。67,是重慶21個大型聚居區之一:
星麓原坐落於南山、樵坪山之間,花溪河蜿蜒而過。五大主題公園,約1800畝公園綠地環繞,市政公園、體育公園、伊頓湖濱公園、湖濱親子公園、維多利亞公園。
(體育公園實拍)
小區周邊均為新建改善社群,街道寬闊,路面整潔,城市介面較好。
醫療上:
茶園有二甲東南醫院,三甲重慶醫科大學附二院已經運營,此外,巴南擬將
巴南區第二人民醫院
(即花溪醫院)遷建鹿角。
商業配套:
專案本身帶有協信星光的商業配套規劃,而對面就是首創奧特萊斯。鹿角經過多年的發展,基本生活配置日趨成熟,公交,商業、社群底商,小餐館,超市這些都不缺,逐步進入生活時間。
(街景實拍)
7、
二手流動
鹿角現在的現狀是新房和二手房市場相對都比較均衡,特別是二手房市場的價格讓茶園板塊有苦說不出。
諸如鏈家APP等將鹿角直接劃入了“茶園新區”,而且撐起了茶園二手房大部分的成交量。諮詢了幾家茶園本地的中介,茶園的二手房整體銷量不行,很多購買二手房的客戶都覺得茶園的房價過高,然後被中介引導買了相對茶園要便宜很多的鹿角二手房。其實這對鹿角是好事,起碼在將來有
置換需求時流通性這塊並不差
。
8、
市場反饋
今年2月以來星麓原開始陸續交付,1000多戶主反饋較好,入住率較高,也側面印證樓盤品質基本過關。
(星麓原小區實拍)
此行更新了小編對鹿角板塊的認知,當然他也還
需要一些時間生長
。星麓原三房合理實用,適合看好南區,追求價效比的人群,畢竟價格才是硬道理。
麓原收官之作,只有最後3棟,開盤在即
,有意向的朋友可以關注一下,親身感受最真實。
推開窗,就能與陽光、童真撞個滿懷,
最愛的小店、小吃,都近在咫尺,
園中花開,四季輪轉,各有千秋……
治癒系的房子,最懂幸福的真諦。