明年起, 預售制會“全面取消”嗎? 央媒17字迴應, 開發商明確反對

最近一段時間,宇宙級房企恆大深陷債務危機,網傳其全國各地有數十個樓盤工地停工。這不禁引發了大家關於樓盤能否準時交付的猜想。更有甚者已經設想好了“最壞”的結局:有些樓盤由於資金鍊問題,可能停工3-5年,最終可能不得不爛尾。購房者最終不得不獨自承受“血本無歸”的代價。

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雖然9月中旬許家印聯合集團高管積極正面面對,站出來簽署了“保交樓”軍令狀,但是很多購房者還是不買賬。有人更直言,不可貪便宜,因為可能買到爛尾樓。這一點從9月份恆大的銷售業績可見一斑——克而瑞資料顯示,恆大9月份的銷售額僅有71億,環比下降80%,同比下降近90%。要知道,恆大去年全年銷售7000億,摺合下來平均每月銷售額高達580億。

此情此景,有購房意願的人自然是不敢輕易購買恆大的樓盤。當然,那些已經買過恆大樓盤的人,更加戰戰兢兢,坐臥難安。尤其是傾家蕩產、花了一輩子積蓄購買一套房產的人,可想而知此時此刻內心有多煎熬。畢竟對於絕大多數人來說,購房首付款都是掏空了全家積蓄東拼西湊而來,如果自己所購房產,未能如期交付,或者發生更嚴重的樓盤爛尾,這對於很多家庭來說,無疑一次無法翻身的終極“暴擊”。

開發商資金鍊斷裂,隨時有破產風險,但作為最無辜的購房者卻要承擔最大的風險,說穿了這一切都禍起“預售制”。

今天在這裡,我們不討論陷入資金鍊危機的恆大能否“妙手回春”。我們重點想聊的是,被億萬國人嗤之以鼻的“預售制”,到底該不該取消?答案似乎大家已經給出了,9月23日某機構公佈的調查問卷結果顯示:在收回的35687份資料中,有34879份勾選的是“贊同取消預售制”,佔比高達97。7%。一言概之:廣大網民幾乎是“一邊倒”地贊成“全面取消預售制”。早在2010年,焦點網的一項調查也顯示,9成網民支援取消預售制。

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此外,最近這段時間,伴隨著多家房企“暴雷”,成千上萬的網友已經在強烈呼籲“全面取消預售制”了——開發商隨時有倒閉可能,購房者的利益無法保障,其罪魁禍首就是“期房預售制”。不僅如此,我們還看到,不少媒體也發表了“明年起,預售制將全面取消”的觀點。

期房“預售制”起源於香港,開山鼻祖是霍英東。

公開資料顯示,1953年霍英東成立了一家專門進行房產建造和銷售的立信置業公司。他也給出了第一份讓人耳目一新的樓宇預售制的基本框架:“第一期先交定金百分之五十,第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期餘款百分之十於領到入夥紙時清繳”。這便是最早的商品房預售制的雛形。

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值得一提的是,香港的“預售制”為了保障購房者的合法權益有三條成文的規定對開發商形成了“約束”:一是開發商必須講誠信,守契約,否則將被排擠;二是有律師行在中間作風險控制;三是政府監管到位,開發商都比較按規矩辦事。

然而,當1994年國家意識到房地產行業處於瓶頸階段,開發商的資金能力嚴重製約著行業的快速發展,著手引進“預售制”時,該制度“賣樓花”的部分被全盤搬了過來,但是香港的保障購房者合法權益的“三大保障”卻蕩然無存了。其結果就是,開發商無所不用其極地利用預售制斂財,成千上萬的購房者卻被“坑慘”了。

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那些年,開發商利用預售制都做了哪些喪心病狂的舉動?我們在此隨便列舉幾個:1、百億的樓盤,開發商自有資金可能不足10億,大量的資金來源於銀行貸款、建築商墊資以及購房者的預付款。而開發商拿到錢後,並不急於開發建房,而是到土地市場上拿更多的地;2、偷工減料成家常便飯,更有甚者私自更改規劃,將原設計的綠化等公共設施直接減掉或減少;3、將“公攤面積”放大,賺取更多的利潤;4、將已攤進成本的地下車庫再次出售或出租;5、無故延期交房,拿著無利息的資金逍遙自在等。

總結來說就是,過去這些年,在內地實行的“預售制”已經徹底大變樣了,它不僅演變成了開發商融資的重要工具,更成為了開發商“空手套白狼”的遮羞布。事實上,取消商品房預售制,不僅能有效約束開發商的資金,防止炒作地價,還能防範各類爛尾樓的出現。更重要的是,現房銷售最大程度保障了購房者的合法權益。

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明年起,預售制真的將“全面取消”嗎?央媒人民日報17字迴應定調,答案清楚了

過去二十多年,開發商們在預售制的掩護下,肆無忌憚地虛假宣傳、以次充好、偷工減料,這些購房者早已司空見慣,而且也深受其害。尤其是一些開發商跑路最後爛尾的樓盤,購房者縱是有萬般委屈,也只能獨自承擔。所以我們看到,有不少人即便購買的樓盤最後爛尾了,他們仍然在無水、無電、無氣的情況下入住了。對於這些人而言,一輩子的積蓄都在這套“爛尾樓”裡,他們除了這個爛尾房,已經一無所有了。

事實上,全面取消預售制更是已經發展成了全民熱切期盼的事情。對此,央媒人民日報也給予了高度關注——人民日報在《取消商品房預售制,調研可先行》一文中用17個字傳達出觀點:取消預售制從長遠來講可能是不可免的。央媒迴應定調答案很清楚:未來預售制必然取消,只是時間問題。央媒認為“未來預售制必然取消”的論據很充分:取消預售制有助於促進房地產也迴歸理性,因為取消預售制實際上就是要降低開發商的財務槓桿,消除開發商瘋狂拿地、過度擴張的動能。

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對此,我們非常贊同,一則取消預售制是保障購房者合法權益的必然之舉;二則只有徹底取消預售制,才能斷絕開發商騰挪資金的可能,才能從根本上杜絕爛尾樓的產生。一句話,取消預售制有雙重功效:既有利於保護地方經濟發展的成果,也有利於維護購房者的權益。

對於“明年預售制會不會全面取消”,央媒人民日報也給出了清楚的答案:不可能。央媒的原話是,“我們要清醒地看到,因為土地財政的存在,這個政策幾年內不大可能取消。”言外之意說得已經很清楚了,取消預售制需要合理的土壤,畢竟預售制在我國已經實行了二十多年之久,早已在房地產市場形成了錯綜複雜的關係,短期貿然取消可能弊大於利。

那麼取消預售制的合理的土壤是什麼呢?經濟學家朱海斌分析認為,能夠成功廢除預售制,至少需要滿足兩個條件,其一是融資渠道比較暢通,開發商影響面比較小;其二是房價要趨於穩定,這個前提就是市場上的房源供需達到平衡。

基於此來看,不得不承認,當前市場上,能達到這個標準的城市少之又少。一言以概之就是,取消預售制是大勢所趨,且有意想不到的功效,但此事不能急於求成,應當徐徐圖之。

明年起, 預售制會“全面取消”嗎? 央媒17字迴應, 開發商明確反對

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事實上,對於全面取消預售制,一些專家和開發商也明確反對。央行參事盛松成認為,房地產市場的供需關係還沒有達到平衡,如果現階段取消預售制,不利於房地產市場的健康發展。

開發商反對取消預售制的理由我們歸納為以下三點:第一、當下房地產市場依然中小企業較多,龍頭房企佔比份額不高,取消預售制有利於資金寬裕的國企、大企業,但對小開發商來說是滅頂之災;

第二、全面取消預售制,短期內會造成“土地供應不足”,繼而導致開發商融資成本上升。眾所周知,開發商不會做賠本的買賣,所以最終開發商的利潤會從其它地方填補——一是偷工減料,其結果就是,未來可能會出現設計變更導致的面積縮水、延期交房、配套不全等問題;二是提高房子售價;

第三、取消預售制有利於龍頭房企更大更強,整個房地產行業會日益“寡頭化”,與此同時,數以萬計的中小房企將被擠出市場。這個結果,誰也不想看到。

明年起, 預售制會“全面取消”嗎? 央媒17字迴應, 開發商明確反對

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不過,開發商反對歸反對,實際上已經有城市在取消預售制的道路上先行一步了:全國首個全面取消預售制的城市是海南。除海南以往,近幾年,蘇州、南京、合肥、廈門、中山等地都在積極探索“取消預售制”。比如蘇州,在2018年出售的土地中,有70宗要求“現房銷售”,再比如南京,有67塊地要求“現房銷售”。

未來預售制全面取消是板上釘釘的事實,但不可能是明年。所以網路上媒體報道的“明年起,預售制全面取消”是無稽之談,大家不要輕易相信。但是從央媒人民日報的迴應定調和專家的分析來看,我們可以肯定的是,未來幾年會有更多的城市跟進取消預售制,採取現房銷售。換句話說,未來在實施“取消預售制”這一政策時,大機率會採取分步推進、因城而異的方式。

總結:最近幾年,取消商品房預售的呼聲一直很高,但是就目前的條件、行情來看,明年全面取消預售制,不現實。但不得不說的是,任何制度、規則都有其特定的生存土壤,隨著時間不斷向前推移,這些制度、規則必然會逐步調整和適應新的環境。根據此次央媒發聲迴應定調預售制,以及近兩年各地現房銷售的試點來看。未來預售制會否全面取消已經有清楚的答案了:取消商品房預售是民心所向,更是大勢所趨。

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