2021年,開封古城和開封古城房地產正在迴歸

在此前的很多年,我們談起區域和房地產總是會把關注點聚焦在西區。

2021年,開封古城和開封古城房地產正在迴歸

即使如當下,關乎開封發展的大政策依然是鄭開同城化。進入到2021年以後,積蓄多年力量的古城片區在黃河戰略的號角下,疊加始終與發展西區並行的開封古城保護與開發政策,或將以陸續接棒的姿態重新回到開封人關注的舞臺之上。

即:

1、截止目前來看,已相繼有順河坊城市更新街區改造專案和迪臣龍亭湖壹號璽園、泰和府等中高階房地產專案陸續啟動。

2、除此之外,正在招商融資的徐府街傳統民居文化養老專案、大眾劇院改造提升專案、環包公湖南路城市更新專案以及開封市古城區河湖水系水生態修復工程等。

3、進入到2021年供地計劃的陽光湖地塊等。

4、2021年開封市政府工作報告提及的“抓好宋都古城保護與修繕,落實“四廂二十坊”規劃,開工龍亭汴水秋聲專案(文投綠城藍城合作專案),加快推進“三條文化帶”修復展示工程,持續推進清明上河園三期、開封府二期等專案建設”等。

5、被列入《2021年開封市政府“五個重大”工作要點分解落實意見》的:加快鼓樓區州橋—古汴河遺址考古發掘和保護利用專案(一期)建設,年底前,部分工程完工;加快清明上河園(三期)專案建設,年底前,完成主體施工;加快開封府二期開發專案建設,年底前,地下工程主體完工;加快大相國寺片區改造提升專案(一期)建設,年底前,原大相國寺市場一廳、二廳裝修完成;加快水系一期工程專案建設,年底前,鐵塔段河道及駁岸施工完成;加快960非遺文創園專案建設,年底前,完成B區景觀配套施工;加快文·博·珠專案建設,年底前,交通樞紐專案開始招標;加快共享際專案建設,年底前,力爭達到竣工驗收條件;加快雙龍巷歷史文化街區專案建設,年底前,力爭完成雙龍祠北部地塊招標工作,施工單位進場等。

2021年,開封古城和開封古城房地產正在迴歸

如果把古城區和西區對比,僅從房價的構成來說,無外乎幾點:專案產品本身的價值、專案外圍的配套價值,專案的品牌價值以及專案所在地段的文化價值。

對於古城區來說,洋房產品的溢價或許不會像西區如此明顯,如果說西區的洋房產品對應的是高層產品,那麼古城區的洋房產品對應的是同區域的老舊多層。這或許也會使得(在多層洋房的視角下):熙和府的業主看泰和府和世紀豪苑的業主看璽園的感受或會很近似——大差不差。想象一下:外圍配套近似,物業近似,產品近似,各種近似之下讓業主找不同可以,但找出房價差個七八千每平米的理由不容易。唯一值得老業主高興的是:一旦新房的價格達到開發商的心理預期,那麼巨大的價格差會使得其出手二手房的可能性提升了很多且可能能多賣不少錢。

而對於區域外圍的客群來說,首先是要認同古城的文化價值,其是認同古城的文化價值的同時還要進一步為區域價值買單。至少,從目前來看,在古城大多數開發商的心裡,會認為自家的洋房和西區的洋房比起來,好的太多。如果你問他好在哪,大概是好在文化價值。

進一步來看,當下古城在開發的樓盤,都是奔著“中高階”或者“自認為中高階”去的。也就是說,他們的購買者都要有兩三百萬起步買房的能力,這也意味著他們要和西區的高階洋房及以上的購買力爭奪客戶。

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和西區一樣,古城區房價也必然會有其參照的心理座標。

眾所周知,多年以來評判開封新區住宅的一個重要參考標誌是:黑崗口調蓄水庫。而對於古城區來說,大機率會是龍亭。

進一步來看:開封古城是以宋都古城為主體,其中核心也就是開封城牆圍合起來的13公里。在這個區域範圍內,正在進行或將要進行的包含區域內開展地下文物全域勘探,有序推進歷史文化街區和歷史風貌區改造和修復,對近現代歷史建築進行修繕,引導古城區居民外遷,疏解古城區人口。同時,根據《開封古城保護條例》來看:對於開封古城區,計劃是將人口密度控制在1萬人/平方公里。

再進一步來看:龍亭是千年不變城市中軸線的起點。在龍亭東湖清淤時,明代周王府遺址以下8米深處看到了北宋皇宮遺址。同時,在龍亭一帶地下3-12米處,上下疊摞著6座城池,其中3座國都、2座省城、1座中原重鎮。

這也使得:古城1#2#地塊一直是備受關注的重點,在2021年,古城1#地塊(其四至邊界大概是北至鐵塔西街、南至龍亭北路,西至體育場東路,東至驪水皇庭、開封市二十八中及開封市開關廠)將首次部分啟動,預計在5月中下旬正式開工建設。

這也意味著:在龍亭區域,將首度為開封呈現國內頂級口碑兼具品質開發商藍綠城打造的合院產品。

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如果從普通購房者的角度來說,對於古城產品最不認可的價值點莫過於交通。

短期來看在內環路貫通,在2020年打通東段以後,目前未修通部分僅剩北段的河大部分。

除此之外,則在於連霍高速龍亭站+開柳路+北門,打通開封旅遊又一大通道。

其中:市裡面要求年底前,建成連霍高速龍亭站,完成連霍高速龍亭站出入口新建工程。

除此之外,對於未來的古城區來說,古城外計劃加大停車換乘設施建設,減少機動車進入和穿越古城。

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對於開發商來說,在土地上蓋樓棟,蓋仿古建築的歷史商業街區容易,留下夜景的一片霓虹閃爍也容易。但讓高階建築群裡有煙火氣難,讓商業街區裡有人氣則更是難上加難。

而對於目前正在建設的宋都皇城景區(整合龍亭湖周邊1。6平方公里文化旅遊資源,打造宋文化集中體驗區,實施一體化運營,打造宋文化集中體驗區)來說,也唯有清明上河園一個大的IP。考慮到清園內部的各項配套已然相當完善,這也使得“遊客經濟”很難輻射到清園以外的商業街區。同時,在古城內部以“飲食文化”的商業街或者商業綜合體沒有能夠匹敵汴梁小宋城的。經不完全統計:開封本地客群比例約佔45%,鄭州客群佔比30-35%,省內和其它地市客群佔比達到20-25%。消費群方面以中青年為主,佔比可達90%。經營時間上來說,就餐高峰期在晚上,中午經營效果差。

缺失的就是機會。以當前的開封來看,其佈局點大致會有兩個參考點:一是換龍亭湖景區附近新建(知名品牌飲食老店+其它開封小吃),二是依託順河坊打出清真美食牌。

以當前的開封市場,古城區留給開發商做中低端住宅的可能性已然基本為零。

對於古城的開發商來說,中高階住宅無非是分佈在區域內的大學、醫院和一些事業單位、私營業主所在地。

我們以洋房產品為例:

西區的洋房產品分為兩個梯隊,在這裡我們主要以相對價格更高的洋房專案來看,他們的戶型主要集中在140㎡以上,包含有160/180/200㎡以上。對於古城區來說,總體來說也是如此。如:180+㎡的戶型做的是5房2廳3衛,160+㎡的戶型做的是4房2廳3衛,120+㎡/140+㎡的戶型做的是3房2廳2衛。對於目前來說,在開發商層面由於其房價是相對確定的,這也使得其從設計戶型開始已然決定了其產品未來銷售的客群。

進一步來看,今年古城區最有“叫好又叫座”潛質的中高階專案大抵會出現在陽光湖區域。

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