買房被銀行拒貸,才發現違約金是房屋總價的20%,32萬首付還能退嗎?

如今,一些家庭在購房時會選擇銀行按揭貸款的方式。但是如果購房者在支付首付後,銀行拒絕貸款,致使商品房買賣合同不能繼續履行,責任由誰承擔,開發商需要退還首付嗎?購房者是否造成違約,若違約,違約金又該如何計算呢?紅星新聞記者從成都雙流區人民法院獲悉,該法院近日就審理了這樣一起案件。

據瞭解,當事人在支付首付款32萬元後,順利簽署了購房合同。

但他在貸款時,銀行以其小貸多、收入證明不符等原因拒絕了他的貸款。

無力支付剩餘購房款的當事人與開發商就首付款的退還和違約金的賠償等問題產生了爭議,並訴諸法院,請求法院判令開發商退還其繳付的32萬元。

而法院在審理中發現,當事人與開發商簽訂的協議中約定,

買受人應在主合同簽訂後六十日內一次性付清全部購房款,否則,買受人構成違約。出賣人有權解除本合同,並追究買受人主合同約定房屋總價款20%的違約金等等……

最終,該案件該如何解決呢?

買房被銀行拒貸,才發現違約金是房屋總價的20%,32萬首付還能退嗎?

↑資料圖 圖據東方IC

【糾紛】

首付32萬買房 被銀行拒貸

買方將開發商告上法庭,要其退還首付

2021年3月,陽先生買房,在向開發商工作人員諮詢了辦理銀行貸款的相關事宜後,簽署了《商品房認購協議》及補充協議。

協議中約定,如因買受人原因(包括買受人的信用情況不符合貸款機構要求等等)而導致在主合同簽訂後三十日內,買受人仍無法透過貸款機構將首期房價款以外的餘款支付至出賣人賬戶的,則從前述三十日屆滿之日起,剩餘未付款的付款方式變更為一次性付款。買受人應在主合同簽訂後六十日內一次性付清全部購房款,否則,買受人構成違約。出賣人有權解除本合同,並追究買受人主合同約定房屋總價款20%的違約金等等。

協議中還約定,如因不可歸責於買賣雙方原因而導致在主合同簽訂後三十日內買受人仍無法支付至出賣人賬戶的,出賣人和買受人均有權解除合同,出賣人將買受人已付購房款一次性無息退還買受人等等。

在簽訂合同後,陽先生向開發商支付了首付款32萬元,並向開發商工作人員諮詢了申請銀行貸款的相關事宜。不過,令陽先生沒有想到的是,在向銀行申請貸款時,銀行拒絕了他的申請,理由是陽先生小貸多、收入證明不符、近期查詢多。

由於陽先生無法向開發商支付剩餘的購房款,他要求開發商退還自己繳付的首付款32萬元,並向雙流法院提起了訴訟。

【結局】

法院:買房者因自身原因無法貸款

應負全部民事責任,駁回訴訟

雙流法院經審理認為,陽先生作為購房人,按合同約定的支付方式向開發商支付購房款,是其基本合同義務。但在合同的實際履行中,由於陽先生自身原因導致貸款未透過,陽先生應負全部民事責任,並不屬於“不可歸責於買賣雙方的事由”。

雙流法院經審理還認為,陽先生在貸款未申請成功的情況下,也未按約定一次性支付剩餘購房款,其行為構成違約。

依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條,《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定,雙流法院依法駁回了陽先生的訴訟請求。

應負全部民事責任,駁回訴訟

據審理法官介紹,該糾紛的產生,究其原因,是陽先生在簽訂商品房買賣合同之前,沒有盡到審慎考察、瞭解的責任。開發商與陽先生之間是商品房買賣合同關係,開發商作為出賣人,沒有義務且無能力保證陽先生能夠辦理銀行貸款,而陽先生辦理銀行貸款是與銀行之間建立借款合同關係,是否符合銀行貸款條件,應當向銀行信貸機構進行相關諮詢。陽先生在事前沒有向銀行詳細諮詢,致使其因自身原因無法辦理貸款,導致商品房買賣合同不能繼續履行,該法律後果應由其自行承擔。

據瞭解,陽先生購買的該房總價為60多萬元,訴訟後,在法院的調解下,經雙方當事人協商一致,開發商扣除了4萬元的違約金,退還了陽先生剩餘的首付款。

【焦點】

“如果違約金過高,雙方可以協商調減違約金”

答:銀行審查個人徵信包括很多內容,是否拖欠貸款只是個人信用評價系統中的一項,並非全部。個人的經濟收入狀況、財產狀況、貸款機構數量的多少及貸款金額,以及個人歷史信用狀況,貸款償還能力及風險的評估等等,均是銀行對公民個人貸款風險進行綜合評估的內容。陽先生是因為個人收入證明與實際不符(虛假證明)、小貸過多(貸款風險較大)、查詢過多(多家機構查詢其信用情況)等因素,銀行貸款審批未透過。

問:陽先生沒有拖延過信用卡還款,也沒有拖欠過貸款,為什麼會出現徵信不良,導致不能貸款了呢?

問:什麼是“不可歸責於雙方的事由”?

按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第23條之規定,“不可歸責於雙方的事由”是指雙方當事人均無過錯而導致合同不能繼續的事由,這些事由包括不可抗力、意外事件等不以雙方當事人的意志為轉移的事由。

答:

問:陽先生需要支付違約金嗎?

本案中,陽先生逾期未支付購房款,構成違約,開發商有權在扣除違約金後將剩餘購房款退還給陽先生。如果違約金過高,雙方可以協商調減違約金。

答:

【律師】

那麼,由於購房者原因未貸款成功,開發商依據兩方簽訂的協議不退還首付款的行為是否合法?2月14日,紅星新聞記者就此採訪了四川英濟律師事務所高階合夥人、副主任陳逢逢律師以及太琨律創始合夥人、中國政策科學研究會特邀研究員朱界平律師。

陳逢逢律師表示,根據《中華人民共和國民法典》第五百八十五條之規定:“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的,人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。”

在實踐中,雙方在購房協議中約定因購房者原因未貸款成功,開發商依據簽訂協議不退還首付款,應根據購房者實際履行情況、已支付首付款金額、開發商損失等方面,來確定該約定的合法性或合理性。

朱界平律師表示,“我個人認為不合法。”因購買者貸不到款而導致違約的,購房者承擔合同的違約責任是可以的。如果以不退還首付款,這個違約責任明顯過高,不公平,不符合法律原則。

開發商不退首付是否合法?

如果開發商不退還首付行為不合法,購房者該如何維權呢?陳逢逢律師就此對紅星新聞記者表示,首先,在簽訂購房合同時,購房者應仔細審查合同條款,特別是合同中的違約條款。一般開發商與購房者簽訂的合同屬於格式條款,開發商應採取合理的方式提示購房者注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關係的條款,購房者可以要求開發商對該類條款予以說明。開發商一方未履行提示或者說明義務,致使購房者沒有注意或者理解與其有重大利益關係的條款的,購房者可以主張該條款不成為合同的內容。

其次,當購房者發現開發商的行為不合法時,購房者應當馬上收集並固定相應證據(包括購房合同、付款記錄、與開發商所有溝通記錄等),積極與開發商進行協商解決。協商不成的,可以依據雙方簽訂的合同向仲裁機構申請仲裁或向人民法院提起訴訟解決。

買房被銀行拒貸,才發現違約金是房屋總價的20%,32萬首付還能退嗎?

↑資料圖 圖據東方IC

如果不合法,如何維權?

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》 第二十三條

商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款,因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

王濤 紅星新聞記者 章玲

編輯 於曼歌

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