5年後,海河柳林會不會是下一個梅江?

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前天聊天房,很多人留言說想聽聽海河柳林,秘密君稍微做了些功課,簡單聊聊這個被寄予厚望,卻被厚望所累的地方。

PART01

118億、5年,中交喜提海河柳林PPP

4月19日,中交發布了一則訊息說:由中交投資牽頭,一航局、四公局、公規院、西南院組成的聯合體中標天津海河柳林“設計之都”核心區綜合開發PPP專案,中標金額約118億元,合作期20年。合作區域約6。4平方公里,主要合作內容包括設計產業配套、新基建智慧城市、市政基礎設施、公共服務設施和生態設施。

5年後,海河柳林會不會是下一個梅江?

秘密君查詢了一下這個ppp專案發標檔案:

本專案採用PPP模式引入社會資本,社會資本中標後需與政府方出資代表按照65%:35%出資組建專案公司,並負責本專案的投資、融資、建設、運營、維護、移交等工作。1,974,365。54萬元是PPP專案全生命週期預算測算值(含政府方不參與分紅的資本金出資),以上內容最終以資格預審檔案為準。其中本專案總體建設期為5年,各子專案竣工驗收合格後即進入運營期。

5年後,海河柳林會不會是下一個梅江?

從這個招標與中標公告可以大概理解幾個方面:

1、ppp模式是社會資本投入,以有限期限內的運營收益作為回報。

2、政府有參股,雖然這個參股未必是以現金入股。

3、總體資金需求量巨大,達到了200億元,但是滾動開發可能不會超過峰值。

4、合作內容不包括土地整理,更多是配套的商業辦公、市政公用設施等產生的收益。

這型別內容大家都知道回收週期長,所以20年的週期也不為過。重點是:這個沉默很多年的片區要動了,而且從政策來看,建設完善的週期是5年,這給了很多人一個踏實的時間點。

所以如果你要想投資下海河柳林,這個時間,是個不錯的檔口。

PART02

海河上游最後的潛力區域

秘密君聽過一個傳聞:有高層說“很難想象在直轄市環內還有這麼大面積的土地可供開發,不只要快速開發,而且要開發好”,這個片區可以指外環擴圓部分,也可以指海河柳林。

更重要的是,海河作為天津城市的發展軸線,上游已經開發接近完畢,恆大帝景、招商,現在中游都開始大規模開發了,剩下海河柳林開發必然是這個軸線開發的重點,不過話說回來,因為雙城綠色屏障,未來中游更多是綠帶公園,這就是海河柳林的價值。

秘密君此前聊過城投推薦會給出的海河柳林的土地專案檔案,這個總圖當中包含的資訊量極其豐富,範圍秘密君就不說了,撈乾貨:

5年後,海河柳林會不會是下一個梅江?

1、軌道交通樞紐,現在有兩條,南邊是1號線,北邊是9號線,但是正在建設的有10、11號線兩條,而且規劃的Z1線會在海河北岸經過,站點已經確定。

從這些軌道交通節點來說:未來海河柳林是個津濱雙城聯絡的節點地帶,不管是海河南岸還是北岸。南北兩條輕軌,南邊是快速路北邊是傳統津塘路+津濱高速。同時還是城市東部南北溝通的節點,在這個片區內包括外環、吉兆橋在內有4座南北跨海河橋樑。

2、生態走廊,沿著海河兩岸本身就是生態綠帶,在北邊屬於東麗的範圍內,是一個巨大的公園,這個公園秘密君前幾天去釣魚放風箏,環境很好,但是公園的呈現水平還是比較低的。而海河南岸是柳林公園。所以前段時間做了個景觀設計大賽,給出的方案都很科幻現代,隨便落地哪個都靠譜,就看到最後能落地成什麼樣子。

5年後,海河柳林會不會是下一個梅江?

3、產業叢集。這是最難的一部分,而產業叢集最集中的地方居然是在東麗的範圍內,現在地鐵10、11號線交匯的地方,秘密君特意去看過這個標段,是中建六局建設的,妥妥的應該明年能開通。沿著地鐵與海河之間母親啊未開發片區都是產業用地,如果真正能夠落地設計相關產業,也是個巨大的推動東部開發的事件。

因為真能落地的話,最遠處是濱海的于家堡,中游是國展,然後是海河柳林,最後直到六緯路、和平路向三岔河口串聯起來,這才是真正的天津經濟發展軸,也是新興產業的佈局軸線。當然目前還僅僅是設想。

03

協調統一:海河柳林與梅江的距離

但是海河柳林過去最大的麻煩是帽子戴的太高,設計之都給降了點。

後來最大的麻煩是沒錢開發,ppp給解決了

未來最大的麻煩是:如何確保整體開發統一規劃?

這不是中標企業能搞定的事情,更多是區域政府要搞定的事情,因為這個片區極度複雜,以至於很多人到現在都分不清河東東麗、津南河西的界限。

這個圖大致可以參考。

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從這個圖上可以發現一點問題是:河西範圍內,基本上除了拆遷完畢的地塊就是老房子+公共配套與學校,開發環境好,但是它沒有太多用地也就意味著沒啥太大的文章可以做。

津南片區可以開發的用地很多,秘密君深度遊了一次,很多地方屬於開車進去開不出來的地帶,道路交通公共設施極差。但是規劃上住宅用地居多,環內、靠近河西、地鐵、成熟、公園,很有希望以津南的地價賣個河西海地的樓面價,是個地產市場歡迎的話題,除了何莊子批發市場有點亂之外,其他都不錯。這個片區如果啟動開發,會很有看點。

在海河北岸,河東留存的地塊不少,但是目前的開發只到了金地紫雲庭就停下了,秘密君每次路過都很為金地的別墅業主委屈,好端端的別墅每天都籠罩在塵土飛揚裡,南邊很多地塊都是住宅用地,目前還沒有開發,如果這一帶開發,價格相當可觀,金地漲不漲秘密君不知道,但是招商雍景灣有希望沾點光。而這一帶是目前積極想要推出的地塊,換句話說:進度還是很樂觀的。

5年後,海河柳林會不會是下一個梅江?

反過頭來說東麗,大面積用地都在東麗,但是,東麗大面積用地不是商業+產業配套用地就是還遷房用地,少量的用地在海河沿線,是壓箱底的存在。靠近成熟去地帶沿著二線兩側是練歌房+各種老式KTV林立,公共管理、城市介面幾乎無從提起。

就目前的開發現狀來說:四個區域,不同的開發現狀也有不同的想法,津南、河東很積極,但是河西與東麗未必。想要實現整個片區的高水平開發就必須有個高水平的統一規劃,就像當年的梅江,頭功當歸河西,因為有整合的動力與能量,現在海河柳林,最缺乏的就是這個統一規劃協調各區的魄力,否則,會浪費了最後一塊好地帶。

5年後,海河柳林會不會是下一個梅江?

從目前區域二手房價格來看,津南、東麗老破小、還遷房沒有太大入手價值,未來的潛力機會僅僅限於開發後的環境迭代,剛需自住可以考慮,但是如果入手還遷房子,切記不要持有太長時間。河西河東的次新房秘密君更加看好,重點推薦金灣花園與招商雍景灣、雅仕蘭庭、金月灣因為這樣的房子區域內本身就不多,未來如果開發向好,獲利也是最豐富的。金地的別墅很香,但是公寓千萬別碰。

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