價格倒掛近1萬,北部新房罕見扎堆,選誰不當韭菜?

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哈嘍大家好!我是血拼哥。

聽說了嗎?又有一個王炸區位的限競房要轉共了!

有知情人士透露,

海淀天恆學院裡

可能要從限競房轉為純商品共產房,預計2022年下半年完成手續正式開盤。

話說天恆學院裡位置真的很稀缺,位於海淀二環四道口。距離最近的地鐵站13號線大鐘寺站,直線距離1公里左右,騎腳踏車五六分鐘,步行也可控制在20分鐘以內。

限競房共137套,早前的限售均價為85373元/㎡,限售最高單價89642元/㎡。轉共後具體價格暫未公佈。

海淀買不起沒關係,帝都北部還有

昌平

可選!之前血拼哥跟大家分別盤過奧森春曉、北清雲際、龍湖雲璟和御邸四個專案。

但哪個最便宜?

哪個離地鐵近?

哪個周邊配套成熟?

哪個價效比最高?

不少朋友還是不清晰,今天把四個專案放在一起做個對比,想在北部上車的可以收藏起來了。

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四兄弟位置圖

01 交通 

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奧森春曉

位於昌平區東小口鎮馬連店文化路東側150米,

距8號線平西府站直線距離約500米

。之前官方說年底8號線會實現南北貫通,還有20來天,可以期待一下。

向南可連線13號線,去生命科學園或者望京、中關村都很方便。

自駕的話,從南邊的回南北路向西4公里就是京藏高速,到西二旗、上地距離也可以接受。

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北清雲際

位於中關村大街與北清路雙交匯處,

距昌平線生命科學園站約1.2公里。

一站路就可以到達西二旗,單看通勤,是北部大廠打工人最完美的選擇了。

開車的話800米即可上北清路,北清路快速連線京新高速,京藏高速,去市區或者北部上班都很方便。不過東西兩條高速,噪音估計是個大問題。

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龍湖雲璟

比奧森春曉和北清雲際更靠北一些。

距地鐵昌平線和8號線換乘站朱辛莊站500米左右(正在建設的地鐵31號線也會途徑此站,三軌交匯)

,真臨鐵盤。

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從地塊西側出發,約700米左右就可以到達地鐵站

但由於朱辛莊站是地上鐵,噪音問題無法忽視。

御邸

位於昌平北七家,和另外仨專案比更靠東一點,

離海淀也更遠一些

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家門口沒有地鐵真的有些傷,目前出行只能依靠自駕或公交。

倒是坊間一直流傳,專案會緊鄰未來的17號支線

海鶄落站

哥們在網上求證了一下17號線的進展:

得到的最新回覆。。。。大家自己看吧。

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聽君一席話,勝似一席話

直白點說就是還沒信兒。

再等等吧!希望不是畫餅。

02 配套 

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奧森春曉

&

北清雲際

位置沒差多少,共享回龍觀現有的配套,商場、醫院、教育,算不上多優質,但基本上該有的都有。????戳這裡複習

二者相比的話,奧森春曉居住氛圍會好些。北清雲際周邊環境著實有些混雜:西側物流園、高速、火車道、地鐵高架,南側大煙囪,哥們不多說了,建議實地看看。

龍湖雲璟

周圍

配套

一般,尤其是商業多處於在建或者規劃狀態。

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周邊以辦公區、回遷房為主,專案北側有兩個比較大型的停車場,東側有北京農學院(北校區)。

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居住環境魚龍混雜,沒那麼純粹,不過有產業做支撐,發展潛力還是有的。

具體情況大家看影片吧。

,時長03:36

御邸

配套就有點拿不出手了,最大的優勢是西邊1。5公里處的北京王府中西醫結合醫院,是一家

三甲醫院

專案緊挨著翡翠公園,這個位置很靈性。

據說翡翠公園自建有黃城根小學6X6班制(已開學)、9班制幼兒園以及約1公里長波士頓風情商業街、約1。3萬平教育綜合商業配套、約8萬平復合商業中心(規劃中)。

不過除了商業,教育配套能不能蹭到還得看最後劃片

03 產品力

先說說價格吧,

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奧森春曉單價最高,最低總價最高;龍湖雲璟單價最低,純剛需盤比較划算;御邸有小戶型,上車門檻低一些。

價格還是得結合戶型來看,下面給大家看看四個專案的戶型情況。

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奧森春曉

總共6棟住宅,約620戶,容積率2。8;其中純商品住宅共計4棟樓,樓層24-27層,總共6棟,東南角有兩棟公租房,全部是2梯4戶的設計。

中交的物業,4。87元/平。

放一張96平兩居戶型圖給大家看看:

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整體戶型面積偏大,不是很剛需,哥們不多說了,不差錢兒的朋友們戳這裡複習。

北清雲際

總共18棟樓,14棟住宅樓,3棟配套樓1棟幼兒園,總戶數1413戶,容積率2。2。

卓越的物業,4。87元/平。

放一張83㎡兩居戶型圖給大家看看:

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和奧森春曉相比,北清雲際容積率更低,限高更低,戶型面積段偏小,整體戶型設計還不錯。

龍湖雲璟

專案規劃5棟樓,都是南北向,總戶數432戶,容積率2。8;網傳戶型89平和110平。

物業是龍湖的,不到6元,具體還沒定。據說除了產業化裝修之外,還推出了5000/平的精裝包,說是不捆綁銷售,但具體開盤怎麼賣還不得而知。

放一張89平米三居戶型圖給大家看看:

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戶型整體比較方正,兩個臥室面積適中,居住舒適度不錯,不過書房的面積有些略小。

相較於其他三家80多平的兩居,龍湖設計了89平三居,還是很為剛需考慮的。

具體的戶型情況哥們之前寫過,複習戳藍字。

御邸

專案共172套房源,體量比較小,共11棟樓,7棟樓是純商品房,1-4居全部都有。

曝光最小戶型56平,按這個面積計算,

預計總價336萬起,首付約134萬。已經是北部少有的低首付純商品房了。

戶型設計還不錯,南向三面寬,動線合理,動靜分割槽,就是廚衛門對門很奇怪。

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56平一居

但只有10套!

得搶。另外還有82平南北通透的兩居,不過數量也不多。

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具體的戶型情況哥們之前也寫過,複習戳藍字。

04 價效比

最後說說大家關心的各專案周邊二手房情況吧。

奧森春曉

&

北清雲際

,倆專案其實都屬於回龍觀的二手房板塊,

均價5.3萬左右

,不過奧森春曉附近有次新房能選,北清雲際附近基本都是樓齡幾十年的老房子,對新房的需求應該不少。

龍湖雲璟

周邊次新房價格基本上在6萬+,由於是限競房,

價格倒掛近1萬元

,還是很誘人的!

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御邸

被萬科翡翠公園環抱,周邊二手房從3。3萬/平到7。5萬/平都有,當然居住氛圍完全不同。

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哥們跟售樓處打聽了一下剩餘的房源情況。

奧森春曉

目前去化了差不多一半,高樓層剩餘不多,每個戶型都有剩餘。

北清雲際

也賣了一半了,南地塊15層的售罄了,據說高層20層以上的也沒得挑了。

龍湖雲璟

預計12月中旬開放樣板間,12月底開盤,現在驗資每天給1000龍珠,相當於100塊錢,可以抵扣物業費或者買買東西。

四個專案的價格,大家還是按需評估吧。售樓處除御邸外都開了,週末不妨去轉下,拿著哥們給你捋的資訊,有側重的瞭解,希望能幫到你。

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