產業地產主要開發及盈利模式

地產開發商模式

地產開發商模式是開發者在工業園區或其它地方獲取土地,以整體開發或訂製式開發的形式建設產業物業產品,如產業綜合體、總部綜合體等,然後以租賃、轉讓或合資等方式進行專案經營和管理,最後獲取開發利潤的模式。聯東U谷,天安數碼城、坤鼎集團是地產開發商模式的典型代表。從本質上講,地產開發商模式與傳統的住宅開發模式並沒有太大的差別,因此,地產開發商模式成為眾多資本進入產業地產主要選擇的商業模式。

產業地產主要開發及盈利模式

作為地產開發商,至少需同時具備以下三大能力:產品開發能力,物業產品是地產開發商的生命線,也是能否打動客戶的關鍵,地產開發商首先應具有豐富多樣的產品體系,如產業綜合體、總部綜合體等,而且其產品體系還應根據客戶的需求不斷調整升級,如天安數碼城的產品經歷了工業園——工貿園——科技園——城市產業綜合體的演進;產業招商能力,招商是提高產品去化率的關鍵,也是實現滾動開發的保障,地產開發商必須成立專業而強大的招商團隊,採用多種招商渠道和策略,挖掘符合自身產品定位的有效客戶;產業服務能力,在招商優惠政策趨同的形勢下,園區服務成為提升園區綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼,園區可圍繞“創意孵化、創業初期、企業成長、規模擴張、上市準備”的企業生命週期鏈條,構建全面的企業服務體系,如創業培訓、市場開發、科技推廣、融資擔保、管理諮詢、智慧財產權服務、上市輔導等。

產業新城開發商模式

產業新城開發商模式以華夏幸福基業、宏泰發展、中南建設為典型代表,其也是我國在產業地產領域最早實踐PPP模式的開發商,其商業模式大致如下:A政府與B產業新城開發商就C產業新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開發達成合作協議,在規定的合作年限內,B開發商負責地塊內的土地平整、道路管廊等基礎設施建設工作,學校、醫院、文化、體育公共設施建設及運營管理工作,產業規劃、專案招商、宣傳推廣等產業發展服務工作,空間規劃、建築設計、物業管理、公共專案維護等基礎性服務工作等;與此同時,B開發商以C產業新城內所新產生收入的該級政府地方留成部分的一定比例(即扣除上繳中央、省、市級部分後的收入)作為投資回報,如新產生的土地出讓金、稅後、非稅收入及專項資金等;合作期限結束後,B開發商將C產業新城的基礎設施公共設施產權及經營權無條件移交給A政府。

產業地產主要開發及盈利模式

產業新城開發商主要透過土地一級開發和土地二級開發獲利。土地一級開發獲利,產業新城開發商代替政府從事區域一級開發如九通一平、公共設施建設等,因此,土地是其最大的產品,土地出讓收入也是其最大的土地一級開發收入,另外產業新城開發商參與產業招商等新城的運營,稅收收入、基礎設施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發收入來源。土地二級開發獲利,即開發商獲取房地產用地進行二級開發,透過銷售房產獲利。目前,房地產開發銷售收入成為產業新城開發商的重要收入來源。

產業投資商模式

產業投資商模式以張江高科、清華科技園和湖北高投為主要代表,其也是國內最早實行“基地+基金”雙輪驅動模式的開發商,與地產開發商模式和產業新城開發商模式相比,產業投資商不僅將資金投向產業地產,同時還將資金投向入駐園區的企業。產業投資商的商業模式如下:產業投資商首先向社會資本募集園區開發基金,該基金不僅投向產業園區進行土地及產業物業開發,同時還投向具有市場前景的科技型創新企業,用投資的方式吸引大批創新企業入駐,產業投資在實現資本溢價的同時還是帶動園區資產增值。

產業地產主要開發及盈利模式

作為產業投資商,其需要具備園區開發運營的產品開發能力、產業服務能力、和產業招商能力外,還至少需要具備基金募集和產業投資兩大能力,其中,基金募集能力是指基金主發起方大規模、快速向社會募集資本的能力,一般與基金管理團隊的經驗、有無政府引導基金兜底、第三方理財機構的營銷能力等因素有關;產業投資能力是指高質量向潛在的產業專案投資的能力,該能力可透過組建高質量、經驗豐富的基金管理團隊實現。

基金投資商模式

基金投資商模式是國際流行的以Reits為核心的輕資產運作的產業地產商業模式,以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產開發商為典型代表,國內的萬通控股正在實踐這一商業模式,該商業模式大致如下圖所示:基金投資商透過發行工業地產基金的形式募集資金,其可透過與老廠房擁有方,如製造企業合作,收購該物業後進行現代化改在並將改造好的物業回租給合作方,或者其透過拿地新建工業物業的形式吸引潛在客戶入駐,當工業物業的入駐率達到一定水平,每年能夠產生可觀而穩定的現金流時,透過發行Reits的方式對物業進行資本化運作,完成一輪的資本迴圈,進而從事下一輪投資。

產業地產主要開發及盈利模式

對於基金投資商而言,其最為關鍵的能力是資本對接能力和資產管理能力。基金投資商只有對金融知識、金融工具及渠道方面有很好的掌握,才能夠確保能在前期的併購和物業投資上獲得縣級以及在未來的資本運作上對接資本市場,從而保證公司在業務開拓上能夠獲得足夠的資金髮展動力和清晰的退出渠道,維持公司投資運轉。基金投資商的自身定位決定了其必須具備足夠強大的資產管理能力,才能對物業進行持有運營,對物業升值和資產價值成長週期有敏銳的判斷和把握,保證公司業績的可持續發展。為了同時具備資本對接能力和資產管理能力,基金投資商必須成立專門的部門具體負責,以普洛斯為例,普洛斯形成了由地產開發部、物業管理部、基金管理部形成的“三核聯動”模式,地產開發部主要負責物流地產的開發及前置招商,物業管理部主要負責將出租率提升到90%以上,基金管理部主要負責對接資本。

產業地產的四種商業模式均有內在的資本運作邏輯、盈利方式以及核心能力要求,對於產業地產商,尤其是新進的產業地產商而言,該四種模式沒有優劣之分,只有適合不適合之說,產業地產商還需在行業法律法規的邊界內,根據自己的資源、能力狀況,選擇適合自己的商業模式,以幫助自己在產業地產開發建設領域少走彎路、錯路、冤路。

文章來源:前瞻產業研究院

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