“凶宅”的定義是什麼,“凶宅”是否構成物的瑕疵?

人們出於長久以來的習俗和避凶趨吉的本能,當然的排斥住在這樣的房屋之中,在買到“凶宅”之後,更是想盡辦法撤銷或解除房屋買賣合同,退掉房屋。那麼“凶宅”的定義是什麼,“凶宅”是否構成物的瑕疵?

網友諮詢:

“凶宅”的定義是什麼,“凶宅”是否構成物的瑕疵?

“凶宅”的定義是什麼,“凶宅”是否構成物的瑕疵?

北京市兩高律師事務所南珏律師解答:

凶宅一詞並非法律概念,而是人們在日常生活和房屋交易中的慣用語。

通常意義上所謂的凶宅,是發生了非正常死亡事件的房屋。凶宅的種類很多,有人為因素造成的,例如兇殺、自殺等非正常死亡事件;也有環境因素造成的,例如房屋周圍有火葬場、刑場、墳場、太平間等;也有意外事件造成的,例如煤氣中毒、爆炸、火災等。

北京市兩高律師事務所南珏律師解析:

對於凶宅的資訊是否屬於在合同訂立過程中賣方應告知買方的重要事實,法律沒有進一步規定,但是被確定或冠以凶宅的房屋通常都難以出售,或出現價值貶損。

作為追求利益最大化的賣方,當然不願意在訂立合同過程中主動告知或披露可能影響合同簽訂或買賣價格的不利資訊,但該項資訊卻會對房屋價值產生重大影響,甚至影響買受人的購買決策。

我國民法典對於物的瑕疵沒有做出型別化的區分,其第六百一十五條規定:“出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的,交付的標的物應當符合該說明的質量要求。”

我國民法典對物的瑕疵的概念上的關注點在於“質量”,而質量一詞,據字面理解,是指事物、產品或工作的優劣程度和數量,並不關乎事物本身的價值。這一規定甚至可以稱之為關於“物的質量瑕疵擔保責任”的規定,而如此詮釋物的瑕疵這一概念,明顯過於狹隘。

在房屋買賣合同中,作為標的物的房屋如果發生過非自然死亡的情事,對於房屋用途上不會產生影響,但在成交價格上卻是明顯降低的。從這個角度上來說,“凶宅”應該屬於構成瑕疵且由出賣人承擔物的瑕疵擔保責任。

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