北京買房:理清思路,購房建議327

北京買房:理清思路,購房建議327

北京章哥,房地產從業

20

年,通曉業內門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一、

Q:

我今年43了,幾年前在外邊吃飯,無意聽見鄰桌一妹妹打電話說“剛才有個80後的老頭兒想泡我”,作為70後,當時心中絕對是“驚悲交加,萬頭草泥馬掠過”。根據您之前的答覆,我還想繼續探討一下:

1、您說“如果自住最好買新房,投資最好買二手”,新房舒適性以及二手房馬上能出租,這2個因素我明白,但很多人覺得“高潛力高價值板塊的新房投資價值,相對來說更大,因為配套進步空間會更大,但一般這種板塊的二手房都太破了”,您怎麼看?如果認可,有什麼板塊推薦麼,不用侷限於目前在售的新盤。我覺得亦莊和西二旗不算這種,因為畢竟這2個板塊二手房次新也不少。

2、如果是2000預算,您給的先後推薦順序是太陽宮、望京、萬柳,為什麼是這3個板塊呢?這3個板塊目前單價都不低了,現在的配套也很成熟了,進步的空間相對都有天花板了吧(這跟上一個問題有點像)。此外,先後順序又是怎樣考慮的呢,因為如果注重教育,萬柳更強,如果看重產業,望京又更好而且整體單價還低,為什麼您把太陽宮排在首位呢?

3、關於西海大多數板塊的學區溢價,您覺得“雖然平均溢價30%,但降價最多也就15%以內”,其實現在的行情相比年初,很多已經降了15-20%了甚至都不止,那您覺得是“也就這樣了?學區房降到頭了?甚至還會慢慢回升一點麼?,還是說在現在的基礎上,繼續再降15%?”

4、關於租售比,您說朝陽平均值不到700,是“房價/月房租”的意思吧?想問下北京其他幾個區,平均值大概多少呢?

5、關於“新型共有產權房”,您怎麼看?值得買麼?今後再賣的話,政府持有部分怎麼解決呢?比如,新房10萬一平,100平,政府佔20%,個人花了800萬。5年之後,漲了,賣房,單價15萬,是要交政府200萬還是300萬呢(網上2種解讀都有)?如果是200,那大家豈不是搶著買了,相當於無息貸款?

A:

1、新房和二手房,要我說這就跟女人選老公似的,一邊是初出茅廬的小夥子,一邊是歷經風雨的大叔,選哪個?追求浪漫的就選小夥子唄,將來的發展看情況,賭一把。或是走向巔峰,或是就在茅廬周圍打轉兒的站崗。

想追求個穩定就選大叔,未必能一飛沖天,但至少踏實過日子不敗家。不過大叔們都有個特點,就是工作收入越穩定的或許歲數越大,長的越難看。所以這沒有標準方案,看自己追求什麼了。

我沒什麼推薦的,這得問中介賣房的,他們有房源。

亦莊和西二旗,也都一樣,哪個板塊都有次新的。這是相對的概念,西城房齡20年的都算次新房,能夠不依賴於學區而保值的也有的是。

2、2000的預算很高,普通板塊就算吃下了也流動性不好。物以類聚人以群分,人們買東西大多數是根據兜裡的錢選地方的。

比如吃飯下館子,預算人均50的就去大排檔了,而只有高檔酒樓才敢賣80一盤的“群英薈萃”呢,其實沒準兒就是“蘿蔔開會”。但人家賣的還挺好,檔次環境加持的。不同的地方,定位和目標群體不一樣。非得上小飯館去吃998一例的佛跳牆也不是不行,但或許是亂燉味兒,或許兩年都等不來個同桌的她。

天花板,討論這沒什麼意義。哪個板塊不是天花板啊?我還覺得茅臺酒是天花板呢,以後暴漲的肯定是李雲龍的地瓜燒兒,酒膩子們有的是錢,肯定會炒到自己喝不起的程度。

望京太陽宮,幾個頭部小區沒多大區別,太陽宮只不過更好選一些。板塊稀缺+板塊內稀缺而已。

3、我說的溢價率是入學高峰時期的。相當於2017年317之前,普漲之後的橫盤期。現在算不上,只能是波動期。學區房是否到頭兒了我不知道,但周邊板塊和郊區都沒跟上呢,行情肯定沒結束。那或是學區房和望京等熱門板塊降回來,或是其他板塊趕上去,走著看吧。

這就跟股市似的,都是事後才知道的。非得每隔幾天就討論一次到頂沒有,意義不大。我不炒股,也不炒房,不懂這些。只知道現在肯定不是終局,畢竟沒有任何大的調控政策出臺呢。該回升是大機率,從現在開始再往下降沒道理,離高峰期還一年多呢。

4、租售比,北京就是平均700,東西城普遍1000,頂級學區1100。海淀的學區房差不多,1000,普通學區7/800。豐臺都石景山700,朝陽650左右的居多。其中老破小和公寓類的低,4-600。另外除朝陽熱門板塊之外,大戶型普通900左右。郊區偏低,近郊750以上正常,遠郊的800多也不新鮮。

5、新型共產房,我沒怎麼看,只知道所有拋開質量談產品的都是耍流氓。像前幾天海淀的那個就挺典型,120億拿的地,基本清盤賣了150億。我是看不出來開發商拿什麼來保證質量,連園明天頌都開始減配了,值不值的就看自己的判斷了。有可能開發商們都是傻叉,從來不惦記著賺錢,就是做慈善。

賣地的不傻,人家天天研究規劃和房價,知道行情。之所以說如果漲了,收益全歸買房的,那潛臺詞就是我旱澇保收,賠了也是你自己擔著。現在的200萬,將來也是200萬,賺了算你贏,賠了我不管。

投資就是做生意,最好的合作方式是共贏,不是佔便宜。如果你覺得對方很傻吃了虧,那指不定吃虧的是誰呢。當然,人們買東西買的不是便宜,而是佔便宜,搶唄,有便宜不佔王八蛋。你惦記的是人家的配資,或許人家算計的是你的本金。這不能多說,自己琢磨吧。子曾經曰過:皮褲套棉褲,必定有緣故;不是棉褲薄,就是皮褲沒有毛。一句話:事出反常必有妖。

反正現在表面上賣地的和開發商都是傻叉,都吃了虧。那就往死裡佔,讓他們賠到跑路才好呢,群眾們喜聞樂見。北京20年來推出過n多種政策性房產了,好像沒聽說過開發商真賠的,我也沒見幾個買房人真佔了便宜的,是賠是賺都自己心裡知道。

僅供參考。

二、

Q:

想在亦莊買房三居積分落戶+改善居住,孩子上小學在2024,不一定趕得上落戶前上學。總預算910萬以內(不含稅費),看了經開區的上海沙龍、林肯公園住宅、一品亦莊、聽濤雅苑、金茂悅、海梓府;亦莊新城範圍的遠洋天著、中海墅、中信新城等二手房,還有新房南海子公園西邊的中鐵建華僑城和園。

目前糾結經開區的房子交通好學區好商業成熟但都比較舊,擔心10年內再置換的話會貶值或者不好出手。河西居住學區商業都好,就是沒有地鐵,亦莊新城的二手房居住條件不錯但學區交通和商業好像都不好,新房和園居住和交通都好但商業和學校都一般。想請教章哥,從保值(能跟上大盤就行,但10年內還有可能置換)和生活的角度,幫忙分析建議一下。

A:

1、經開區,不會單獨貶值的,市區的老房子多了,保值都很強。甭說東西城學區房了,朝陽的大多沒學區,有貶值的嗎?考慮這些沒什麼意義,不好出手的都是銀行限貸的,一般房齡40年左右。亦莊最老的房子也不到30年,還早著呢。

河西沒地鐵,都有了也就不是這個價了。

2、我沒什麼可分析的,看自己注重什麼了,怎麼都是取捨。自住角度看自己的喜好,這沒有標準,一般建議是買房齡新些的。如果從保值角度,那首選核心區,最穩妥,老房的保值性才強呢。河西從理論上有風險,但實際中沒有,大機率將來的發展會更好。地鐵什麼的配套只能等著,沒有十全十美的房子。

至於其他的從現在看就是自住為主,中信新城等幾個沒有劃入亦莊學區,所以吃了點虧。以後也有可能劃入,買在這兒就是賭一把了,也有可能划進去。

3、這還是自己決定吧,我不好建議,相當於什麼都想要,天底下沒有十全十美的房子。如果是我就首選金茂悅,次選林肯住宅了。

僅供參考。

三、

Q:

我有個上林溪的94平米的兩居。但是老公居家辦公,第二個臥室相對而言太小而且窗戶不是正對的窗戶。現在價值830-850w 本人在小米上班。父母住在當代有套三居。目前我想把上林溪賣了,置換到上第moma的134平米的兩居。您覺得這樣的置換可以嗎?我需要自己多掏200w左右。

A:

1、賣了上林溪,換到上第moma,可不可以的得看自己圖什麼了。如果就是圖自住寬敞,不太在乎其他,比如保值和流動性什麼的,那當然就合適了。畢竟房子是用來住的,居住第一,只要自己喜歡就行。

但如果也注重點兒保值什麼的,那可能不是太合適。現在換過來容易,大機率以後是換不回來了。或者是換不回今天的等值房子了。

全北京moma的這種產品都差不多,自住合適保值一般。比如東直門的moma,一堆名人都在裡面住,連吳某凡都在這兒出的事兒,說明很宜居。但就是長期跑輸大盤,還不如上第moma呢。

2、可以簡單比比,上林溪奧運盤,2008年底的,均價1萬出點頭兒。而這個價格是上第moma在2006年初創造的,當時非常的火爆,吃頓飯的工夫就賣了200多套。上清板塊第一高價盤,橡樹灣新矽谷什麼的都差著檔次呢。

但今天這幾個小區的價格都倒過來了,moma從大幅超出到落後不少,這保值性不用說什麼了吧。這種科技產品越新越好,跟手機電腦一個性質,時間長了容易落伍,維護成本也比較高。

3、總之這就看自己重視什麼了。注重自住就換,注重保值就再考慮考慮,這200萬加進去,或許過幾年也就給大盤吃了。

僅供參考。

四、

Q:

我目前在北四環這邊工作,在看北苑,回龍觀以及北七家的房子,因為預算有限,看的板樓小三居,目前中意了幾個,北苑的繡菊園,茉藜園,回龍觀的首開國風美唐,還有北七家的翡翠公園,剛交房的商品房,想讓您幫我參謀一下,主要自住為主,帶著保值,北苑的兩個稍微舊一點兒,首開和北七家遠一些,最新的是翡翠公園,很中意房子本身,但是聽說那邊交通配套不佳,而且比周邊貴很多,想聽聽您的意見。

A:

1、我不好有意見,得看自己的想法。其實已經自己都決定了吧?

2、既然是自住為主,帶著保值,那這帶著到什麼程度啊?是跟上大盤,還是隻要不賠的太多就行,總得有個標準吧。

3、這種情況下就選最宜居的唄,房子是用來住的,居住第一。只有到考慮保值的時候地段才重要呢,李嘉誠的話,房產的價值由什麼體現,地段地段,還是地段。

如果注重保值,那國風美唐大機率略好一些,不會超過大盤什麼,至少不落後。

北苑的幾個園當年的規劃老,基本都是塔樓形式,所以不是太受追捧。其中也就望春園裡戶型好的保值還行,其他的能跟上大盤的不多。

翡翠公園非常好的小區,自住最合適。我也不知道將來保值怎樣,只是周邊的幾個在過去幾年中一般,落後了一些。看以後萬科的表現吧,也沒準兒的事兒,只要接盤人願意掏錢怎麼都好辦。

4、總之吧,注重自住那就翡翠公園一個選項。注重其他的再看國風美唐,兩邊都無所謂的看北苑這幾個園。

僅供參考。

五、

Q:

目前正在糾結買房,剛剛把常營保利嘉園賣了,因為在麗澤附近上班,想買豐臺或者大興的房子,豐臺的馬家堡左右坊,豐體時代,還有萬年花城您覺得哪塊更推薦?另外,大興高碑店和舊宮您覺得哪裡更合適?

A:

1、左右坊、豐體時代和萬年花城,這沒什麼可比較的,三種完全不同的產品。如果注重自住那就憑個人喜好,如果注重保值那就買萬年花城。

左右坊是公寓,都是東西向的小戶型,這種產品沒什麼保值好的。這裡和東邊的城市間其實是同一個專案,都是星河城六期,價格也一樣。這些年過去,差了小一萬了吧,這能說明保值性了嗎?

豐體時代是老經適房,3670一平。當年設計的算是很好的,五星花園。只不過塔樓過時了,密度也大點兒。這地段就是鍛鍊方便,自住合適吧,其他的一般。

萬年花城這就沒什麼說的了,劣勢就是貴點兒。但這也沒轍,保值好就只能是價格高。估計糾結的也算這個原因吧,那就看自己注重什麼了。

2、高碑店劃歸大興管理了嗎,朝陽估計不會同意的。高米店吧。如果是的話那就在這兒選吧,小區都集中,規劃更好,所以板塊的價值也就更高。這看看價格就知道,一個五環內一個五環外,板塊均價卻是五環外的更高些,除了升值相對好,沒什麼可解釋的。

麗澤上班,那就首先看首經貿唄,不合適再看高米店,交通也都方便吧。舊宮也不錯,尤其是萬科的和那幾個次新房,都挺好,升值也略超大盤了。看自己的喜好吧,高米店就是選擇更多些。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去了,只有選對房、避開坑,才能享受到資產升值紅利!

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