最高法:因開發商逾期交房業主解除合同後,銀行房貸由開發商負責處理,購房人無需還款。

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導讀:

實踐中,因開發商未按照約定期限交付房屋,致使購房者行使解除權解除與開發商簽訂的《商品房預售合同》情形時有發生,在按揭貸款買房模式下,由於《商品房預售合同》的解除又導致購房者與貸款銀行簽訂的《借款合同》、《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除。在此情形下,購房貸款本金及利息應如何返還,爭議很大。

山東省煙臺市牟平區人民法院

民 事 判 決 書

(2020)魯 0612民初 3802號

原告∶ 展**,女,19**年*月*日出生,漢族,住青島市***********。

委託訴訟代理人∶ 林曉明,北京市盈科(濟南)律師事務所律師。

委託訴訟代理人∶ 李璇,北京市盈科(濟南)律師事務所律師。

被告∶ 煙臺中冶京誠置業有限公司,住所地煙臺市牟平區寧海街道辦事處富海街 138號。

法定代表人∶王博,經理。

委託訴訟代理人∶ 韓帥,北京策略律師事務所律師。

委託訴訟代理人∶ 朱立,北京策略律師事務所律師。

第三人∶ 交通銀行股份有限公司煙臺分行,住所地煙臺市大馬路5號。

負責人∶蘇興越,行長。

委託訴訟代理人∶ 王冰,女,1980年 12 月2 日出生,漢族,系該公司客戶經理。

第三人∶ 張**,男,19**年 *月*日出生,漢族,住青島市*******

委託訴訟代理人∶ 林曉明,北京市盈科(濟南)律師事務所律師。

委託訴訟代理人∶ 李璇,北京市盈科(濟南)律師事務所律師。

原告展**訴被告煙臺中冶京誠置業有限公司、第三人交通銀行股份有限公司煙臺分行、第三人張**商品房預售合同糾紛一案,本院於2020年12月7日立案後,依法適用簡易程式,公開開庭進行了審理。原告展**及第三人張**的委託訴訟代理人李璇、被告煙臺中冶京誠置業有限公司的委託訴訟代理人韓帥、朱立、第三人交通銀行股份有限公司煙臺分行的委託訴訟代理人王冰到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

展**向本院提出訴訟請求∶ 1、判令解除原、被告雙方簽訂的編號為 1902000200 號《煙臺市新建商品房買賣合同(預售)》; 2、判令解除原告、第三人簽訂的《個人房產抵押貸款合同》;3、判令被告按照雙方簽訂的合同中逾期交付責任條款第(1)項向原告支付 90 日內逾期交房違約金 26008 元;4、判令被告按照雙方簽訂的合同中逾期交付責任第(2)項向原告退還已付房款663257元,並支付利息(自付款之日起,按中國人民銀行同期貸款基準利率計算至付清之日止)及違約金 4816 元;5、判令被告支付自貸款發放日起至判決生效之日止原告已向第三人支付的貸款本息;6、判令被告向第三人銀行支付自判決生效之日起原告尚未償還的貸款本息;7、判令被告向原告支付律師費用 7486 元;8、判令被告向原告支付保全擔保費 1640 元;9、本案訴訟費用由被告承擔。訴訟過程中,原告放棄第三項訴訟請求。事實和理由∶原、被告於 2019 年 2 月13日簽訂商品房買賣合同,原告購買被告開發建設的商品房一套。2019 年 5月 24 日,原告與第三人銀行簽訂相應的《個人房產抵押貸款合同》。原告支付購房款後,被告未按合同約定的交房時間 2019年9月1日前向原告交付符合約定條件的商品房,且小區違反規劃,嚴重損害了原告的合法權益。原告多次和被告交涉並向有關部門投訴,未果。

煙臺中冶京誠置業有限公司辯稱,一、原告因逾期交房事項的解除權行使期限已過,原告不能以該違約事項解除合同,原告所述的其他理由並不能導致合同解除的後果。目前無其他約定或法定合同解除事項發生,雙方應繼續履行合同。二、退一步講,即使法院判決合同解除,在合同僅約定違約金的情況下,原告同時主張的實際損失與違約金不應得到支援。合同法第一百一十四條規定當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。同時根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十八條規定,當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規定,請求人民法院增加違約金的,增加後的違約金數額以不超過實際損失額為限。增加違約金以後,當事人又請求對方賠償損失的,人民法院不予支援。從上述規定可以看出違約金與實際損失之間的關係,如果違約金約定的金額低於造成的損失時,當事人是可以要求增加,但不得超過實際損失,而且增加之後不得再要求對方賠償損失。三、原告起訴時未至合同約定的退還款項的時間,被告無需承擔逾期還款的利息。四、律師費、保全擔保費非直接損失、必然損失,不應支援。五、本案涉案相關條款並不符合格式條款無效的相關規定,且被告已採取合理的方式提請對方注意,即在補充協議首部尾部均有加粗黑體字進行提示,故不應認定無效。

交通銀行股份有限公司煙臺分行述稱,如果法院判令解除原、被告簽訂的商品房買賣合同,則第三人同意在原、被告互負連帶責任清償原告尚欠銀行貸款本息的前提下,協助雙方撤銷預抵押登記手續。

張成林述稱,同意原告的意見。

本院經審理認定事實如下

∶ 原、被告雙方簽訂合同編號 1902000200 號《煙臺市新建商品房買賣合同(預售)》,約定原告購買被告開發的位於牟平區*******房屋,房屋總價款為 963257 元。原告已向被告支付了首付款 663257元,被告分別於2019年1月5日出具 30000元發票,2019年2月13日出具633257元發票。2019年2月22日,原告、被告、第三人銀行、第三人張**就涉案房屋貸款共同簽訂《個人房產抵押貸款合同》,原告及第三人張成林為借款人,被告為保證人,向第三人銀行借款 300000 元。貸款利息起息日期為 2019年 2月25 日。原告自 2019年3月10日開始向第三人銀行償還貸款。第三人銀行向本院提交了已還款明細。商品房買賣合同第八條約定賣方應當在 2019 年 9月1日前向買受人交付商品房,且交付商品房應符合合同約定的條件。第十條逾期交付責任。1、按逾期時間,分別處理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在 90日之內(該期限應當不多於第六條第1(1)項中的期限),自第八條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之 3 的違約金(該違約金比率應當不低於第六條第1(1)項中的比率)。(2)逾期超過90 日(該期限應當與本條第(1)項中的期限相同)後,買受人有權解除合同。買受人解除合同的,應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起 15 日內退還買受人已付全部房款(含已付貸款本金及利息部分),並自買受人付款之日起,按照x%(不低於中國人民銀行公佈的同期貸款基準利率)計算給付利息;同時,出賣人按照全部房價款的0。5%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的,合同繼續履行,出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之 3(該比率應當不低於本條第(1)項中的比率)的違約金。

原、被告之間還簽訂一份補充協議,其具體內容如下∶“ 特別提示 為確保買受人充分理解合同條款,出賣人特提示買受人在簽署前,詳細閱讀並充分理解本合同及相關補充條款、附件等全部條款及內容。若有解釋或說明要求,請買受人在簽約時向出賣人提出,出賣人將依法予以解釋或說明。本合同一經簽署即對雙方均具有約束力,雙方認可本補充協議對買賣合同的變更及補充。……十、對合同第七條補充及更正約定 1、鑑於小區屬分期建設、分期交付,政府部門只在小區整體竣工驗收後方接受出賣人辦理《竣工驗收備案表》,為此,買受人已知悉合同第八條約定的交房時間到來時出賣人可能尚未取得《竣工驗收備案表》、《建設工程竣工規劃驗收合格證》、《煙臺市城市新建住宅專案配套設施交付使用證》、《房屋測繪報告》,買受人同意按所購商品房《竣工驗收報告》作為交房條件並接收房屋,買受人不要求以出賣人取得《竣工驗收備案表》、《建設工程竣工規劃驗收合格證》、《煙臺市城市新建住宅專案配套設施交付使用證》、《房屋測繪報告》作為房屋的交付條件,並放棄以出賣人未取得《竣工驗收備案表》、《建設工程竣工規劃驗收合格證》、《煙臺市城市新建住宅專案配套設施交付使用證》、《房屋測繪報告》而追求出賣人逾期交房違約責任的權利。十四、關於房屋交付的補充約定 1、……。11、除本合同另有約定外,出賣人未按照商品房買賣合同第八條約定的期限將該商品房交付給買受人使用的,每逾期一日,出賣人按照全部總房款的萬分之0。1向買受人支付違約金,合同繼續履行。出賣人承擔的逾期交房違約金最高不超過商品房買賣合同房屋價款總額的 1%。……二十六、合同的變更和解除 1、……5、無論合同及補充協議是否另有規定,在任何情況下,如果出賣人違反合同約定或法律規定,出賣人承擔違約金和賠償金總額不應超過買受人已付購房款的百分之二。……三十二、雙方在履行合同過程中如產生爭議,應透過平等協商解決,如協商不成,可向房屋所在地的人民法院起訴。違約方應賠償守約方包括但不限於因聘請律師解決爭議所支付的律師費、差旅費、住宿費等費用。……。”該協議的“特別提示”部分字型加粗。

涉案樓盤被告於 2020年7 月 14 日取得《建設工程竣工驗收備案表》,後向原告發出了交房通知,告知原告於 2020 年 7 月 17 日收房。原告認可收到了交房通知。

原告主張按照合同約定被告應於 2019 年 9月1日交付房屋,現被告已逾期交房,且超過了 90日,其有權要求解除雙方簽訂的合同。被告答辯主張原告解除權行使期限已過,其認為合同約定逾期超過 90日後買受人有權解除合同,補充協議約定解約權應於約定的買受人行使解除權期限屆滿之日起 15 日內向出賣人發出書面通知,如買受人未在上述期間發出書面通知,則視為買受人同意繼續履行合同並接受房屋,其認為原告應於商品房逾期交付 105 天內發出書面解除合同,而本案原告直至起訴至法院未通知被告解除合同,故原告的解除權行使期間已過,原告無權解除合同。涉案房屋被告雖已取得《建設工程竣工驗收備案表》,但原告主張涉案房屋使用的為臨水、臨電,不能滿足購房者的實際生活需要,涉案小區亦存在違反規劃的問題,故不符合交房條件,亦構成解除合同的理由。原告因為被告違約要求解除商品房買賣合同和個人房產抵押貸款合同,退還房款和已付貸款本息,其認為被告違約行為給其造成了房款的利息損失,故按中國人民銀行同期貸款利率主張利息損失,對於利息起算點原告同意以被告出具發票的時間為準。原告按合同約定同時主張違約金和實際造成的律師費損失、保全擔保費損失。關於利息損失和違約金,被告已在答辯中發表意見。關於律師費7486 元,原告主張已實際發生費用 1100 元,另外未實際發生部分律師費系原告律師與當事人約定於一審判決作出時支付,向本院提交了委託代理合同,律師費發票予以佐證。被告認為律師費、保全擔保費並非本案的必然直接損失,不應支援。關於保全擔保費,原告向本院提交了相關票據予以佐證。

被告以補充協議中 “出賣人承擔違約金和賠償金總額不應超過買受人已付購房款的百分之二”約定為據,主張原告所主張的違約金不符合約定。雙方關於補充協議及補充協議中的條款是否有效發生分歧。原告主張補充協議中的約定條款為格式條款,簽訂協議時對方未盡到告知義務,補充協議條款限制了原告的權利,補充協議中與主合同不相符的並限制原告權利的條款應為沒有法律效力的格式條款。被告認為補充協議明確告知了相關內容,用黑體字進行了加黑,進行了標註,符合最高院關於認定格式合同司法解釋的相關規定,其已盡到了提示義務,而違約金條款系對違約金上限的約定,違約金計算方法系雙方約定的內容,同時該條款並沒有不合理、不正當的免除被告依照法律應負有的法定義務。原告稱其與第三人張**系夫妻關係,涉案款項為夫妻共同財產,其要求款項返還給夫妻二人。

本院認為,根據規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加; 約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人請求人民法院增加違約金的,增加後的違約金數額以不超過實際損失額為限。增加違約金以後,當事人又請求對方賠償損失的,人民法院不予支援。本案被告逾期交房已構成違約,原告據此按合同約定要求解除合同,被告主張原告行使解除權已過期限。根據合同約定“逾期超過 90日後,買方有權解除合同”,但對於行使解除權的屆滿期限並未作出約定,則本院按照法定解除權的一年期限計算,自合同約定的 2019 年9月1日交付房屋,逾期 90天后有權行使解除權,則一年期限屆滿之日應為 2020年11 月 30日,結合原告向法院行使訴權的時間,本院認定原告有權行使解除權。原告要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同,理由正當,本院予以支援。因被告違約導致合同解除,按照合同約定及法律規定,即使本案補充協議約定了違約金和賠償損失數額的上限,但原告以其主張實際損失的行為變相明確了對違約金的調整,符合法律規定,被告應向原告賠償損失、承擔違約責任,但賠償損失的數額和違約金數額共計不應超過原告的實際損失數額。商品房買賣合同解除,原告要求被告返還已付購房款 663257元,理由正當,本院予以支援。原告主張被告佔用其房款期間的利息損失、實現權利產生律師費損失、保全擔保費損失,均為原告的實際損失,且律師費等費用補充協議中有明確約定,其要求被告承擔,符合法律規定,本院予以支援。其中房款利息損失計算方式,原告同意按照房款發票出具時間為起算點,結合被告的違約責任,本院認定分別以 30000 元為基數,自 2019 年 1 月 5日至 2019年 8月 19 日,按中國人民銀行同期貸款利率標準計付利息;自 2019年 8 月20日至款項付清之日止,按全國銀行間同業拆借中心公佈的貸款市場報價利率標準計付利息; 以 633257元為基數,自 2019年2月13日至 2019年8月19 日,按中國人民銀行同期貸款利率標準計付利息;自 2019年 8 月 20日至款項付清之日止,按全國銀行間同業拆借中心公佈的貸款市場報價利率標準計付利息。律師費、保全擔保費以實際支付為準,原告主張的律師費中尚未支付的部分,系依據裁判結果的數額而變動,無法確認,且未實際支付,故本院僅支援已實際發生的律師費 1100 元、保全擔保費 1640 元。在本院支援了原告因被告違約產生的實際損失的情況下,原告再同時主張違約金,與法律相悖,本院不予支援。根據規定,因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支援。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後,商品房擔保貸款合同也被解除的,出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。本案中,在商品房買賣合同解除情況下,原告要求解除個人房產抵押貸款合同,要求被告返還其已支付的貸款本息,要求被告向第三人銀行償還剩餘的貸款本息,理由正當,符合法律規定,本院予以支援。核算第三人銀行提交的已還款明細,原告截止 2020 年 12 月已償還涉案房屋貸款本息共計 81296。49 元。原告及第三人張成林均同意涉案款項返還給其二人,本院予以同意。

綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條的規定,判決如下

二、被告煙臺中冶京誠置業有限公司自本判決生效之日起十日內返還原告展**、第三人張**購房款 663257元,並分別以|30000 元為基數,自 2019年1月5日至 2019年8月19 日,按中國人民銀行同期貸款利率標準計付利息;自 2019年 8月 20日至款項付清之日止,按全國銀行間同業拆借中心公佈的貸款市場報價利率標準計付利息;以633257元為基數,自 2019 年 2 月 13日至 2019年 8月19 日,按中國人民銀行同期貸款利率標準計付利息;自 2019 年8月20日至款項付清之日止,按全國銀行間同業拆借中心公佈的貸款市場報價利率標準計付利息;

三、解除原告展**、被告煙臺中冶京誠置業有限公司、第三人交通銀行股份有限公司煙臺分行、第三人張**簽訂的《個人房產抵押貸款合同》;

四、被告煙臺中冶京誠置業有限公司自本判決生效之日起十日內返還原告展**、第三人張**已支付的貸款本息81296。49元;

五、被告煙臺中冶京誠置業有限公司自本判決生效之日起十日內向第三人交通銀行股份有限公司煙臺分行償還涉案房屋貸款合同剩餘的貸款本息;

六、被告煙臺中冶京誠置業有限公司自本判決生效之日起十日內賠償原告展**律師費 1100 元、保全擔保費 1010 元;

七、駁回原告展**的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費 12036 元,減半收取6018元,保全費 4620元,均由被告煙臺中冶京誠置業有限公司負擔。

如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,並按對方當事人的人數提出副本,上訴于山東省煙臺市中級人民法院。

審 判 員 宋繼寶

二〇二〇年十二月二十九日

書 記員 陳俊男

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

(2019)最高法民再245號

再審申請人(一審被告、二審被上訴人):王忠誠,男,漢族,1971年9月11日出生,住青海省西寧市城**。

再審申請人(一審被告、二審被上訴人):王琪博,男,漢族,1989年1月11日出生,住青海省海東市樂都區。

再審申請人(一審被告、二審被上訴人):王琪寶,男,漢族,1994年3月24日出生,住青海省海東市樂都區。

被申請人(一審原告、二審上訴人):中國建設銀行股份有限公司青海省分行。住所地:青海省西寧市西大街**。

負責人:梁世斌,該分行行長。

一審第三人、二審被上訴人:青海越州房地產開發有限公司。。住所地:青海省西寧市創業路**

法定代表人:韓志明,該公司董事長。

再審申請人王忠誠、王琪博、王琪寶(以下簡稱王忠誠等三人)因與被申請人中國建設銀行股份有限公司青海省分行(以下簡稱建行青海分行)、一審第三人青海越州房地產開發有限公司(以下簡稱越州公司)金融借款合同糾紛一案,不服青海省高階人民法院(2018)青民終199號民事判決,向本院申請再審。本院於2019年5月10日作出(2019)最高法民申527號民事裁定,提審本案。提審後,本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。再審申請人王忠誠等三人共同委託訴訟代理人張曉東,被申請人建行青海分行委託訴訟代理人黃小偉、許婧及一審第三人越州公司委託訴訟代理人祁曉倩到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

王忠誠等三人再審請求:1。撤銷青海省高階人民法院(2018)青民終199號民事判決;2。改判駁回建行青海分行的訴訟請求;3。判令建行青海分行承擔本案一、二審受理費等訴訟費用。事實和理由:二審判決王忠誠等三人承擔建行青海分行剩餘貸款本息還款責任錯誤。首先,根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》)的規定,商品房買賣合同和擔保貸款合同解除,應由出賣人返還收取的購房貸款本金及利息。另案生效判決已確定越州公司就合同解除時的剩餘貸款本息向建行青海分行承擔還款責任,對該責任認定不應再有爭議。其次,在案涉《個人住房(商業用房)借款合同》(以下簡稱《借款合同》)履行過程中,王忠誠等三人在客觀上既不控制貸款,也未使用貸款,全部款項由建行青海分行依按揭貸款模式流程直接轉給了越州公司。在越州公司違約導致購房合同及借款合同解除、王忠誠等三人無任何過錯的情況下,在購不到房的同時還要成為建行青海分行的債務人,既不符合按揭貸款的法律特徵、政策背景,也不符合按揭貸款商業模式的價值安排。二審判決嚴重侵害王忠誠等三人合法權益。

建行青海分行辯稱,首先,借款合同關係發生在建行青海分行與王忠誠等三人之間。案涉《借款合同》第十九條約定:“貸款人與借款人的借貸關係解除的,借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用,或委託售房人直接將上述款項歸還貸款人。”該條款具有清理結算條款的性質,《借款合同》解除,不影響該條款的效力,王忠誠等三人應當按照該條約定向建行青海分行承擔歸還剩餘貸款本息的責任。其次,《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規定商品房買賣合同及擔保貸款合同解除後出賣人歸還購房貸款,從法律關係上來說是出賣人受購房人的委託向銀行還款。本案中,越州公司未根據王忠誠等三人的委託向建行青海分行還款,相應的還款責任仍應由王忠誠等三人承擔。再次,作為《商品房預售合同》當事人,王忠誠行使了選擇出賣人、標的物等權利,應當自行承擔出賣人越州公司違約的商業風險,而不是將其自身法律風險轉嫁給建行青海分行。綜上,二審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求駁回王忠誠等三人的再審請求。

越州公司述稱,《借款合同》雖已解除,但並不導致合同當事人的變更,王忠誠等三人應當根據借款人的合同主體地位承擔相應責任。二審判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。

一審法院認定事實:2015年8月12日,王忠誠與越州公司簽訂《商品房預售合同》,以147953124元的價格購買越州公司開發的西寧市城東區建設南路66號3號樓66-16號商業用房,建築面積3736。19㎡,交付時間為2015年10月30日前。王忠誠首付73983124元,剩餘7397萬元按揭貸款。

2015年8月14日,王忠誠、王琪博、王琪寶與建行青海分行、越州公司簽訂《借款合同》,約定:王忠誠等三人向建行青海分行借款7397萬元,借款期限2015年8月25日至2025年8月25日;貸款年利率6。215%;借款人採取等額本息還款方法,每月歸還本息829227。74元;擔保方式為抵押加階段性保證,保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押登記辦妥且抵押財產的他項權利證書、抵押登記證明檔案正本及其他權利證書交由貸款人核對無誤、收執之日止,抵押財產為西寧市城東區建國南路66號3號樓66-16號商業用房,建築面積3736。19㎡,抵押財產價值147953124元。同日,王忠誠與建行青海分行、越州公司簽訂《房地產抵押合同(在建工程/預購房)》(以下簡稱《抵押合同》),約定:王忠誠以其購買的位於西寧市城東區房屋(建築面積3736。19㎡,土地使用權面積16459。85㎡)為前述貸款提供抵押擔保;抵押貸款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止;貸款年利率6。215%;越州公司應按預售合同約定期限向王忠誠交房,交房時須經建行青海分行書面同意;越州公司不按期交房而間接影響建行青海分行利益時,越州公司應代替王忠誠承擔賠償建行青海分行損失的責任。2015年8月18日,建行青海分行取得案涉房屋他項權利證書。

王忠誠於2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分別向越州公司支付700萬元、100萬元、500萬元、1000萬元、2000萬元、30983124元,合計73983124元。建行青海分行於2015年8月21日分8筆向越州公司支付7397萬元。

一審法院判決:駁回建行青海分行的訴訟請求。一審案件受理費336867元,由建行青海分行負擔。

建行青海分行不服一審判決,上訴請求:撤銷一審判決,改判支援建行青海分行一審全部訴訟請求;本案訴訟費用由王忠誠等三人承擔。

二審查明事實與一審查明事實一致。

2015年8月12日,王忠誠與越州公司簽訂《商品房預售合同》,2015年8月14日,王忠誠等三人與建行青海分行簽訂《借款合同》,上述當事人之間發生民事行為產生的民事法律關係不同。建行青海分行與王忠誠等三人因簽訂《借款合同》形成借貸民事法律關係,王忠誠與越州公司因簽訂《商品房預售合同》形成商品房買賣民事法律關係。應從案涉當事人形成的民事法律關係分析認定權利義務。根據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規定,作為商品房出賣人的越州公司將其收到的王忠誠購房貸款本息返還給建行青海分行,從法律關係上說是購房人王忠誠委託越州公司向建行青海分行歸還貸款本息,越州公司所還款項就是購房人王忠誠的還款,故王忠誠作為《借款合同》主債務人的還款責任並未免除。由於案涉《借款合同》被另案生效判決解除後,越州公司並未依照生效判決向建行青海分行返還王忠誠的貸款本息,王忠誠等三人對建行青海分行所負債務並未清償,故雙方之間的借貸民事法律關係未消除。王忠誠作為越州公司債權請求權人及貸款本息返還的委託人,並未依據生效判決積極主張權利,其怠於行使權利的行為,造成建行青海分行債權受損。建行青海分行權衡利益,根據合同相對性原理,主張王忠誠等三人償還貸款本息,並不違反法律規定,也與生效判決不衝突或產生歧義,符合雙方合同約定。王忠誠等三人承擔償還貸款責任後,並不影響其向越州公司主張返還權利。因生效判決已判令越州公司向建行青海分行返還貸款本息,其再主張越州公司與王忠誠等三人共同承擔還款責任屬重複起訴,二審法院不予支援。因王忠誠等三人對建行青海分行主張的剩餘貸款本金、利息及律師費數額無異議,二審法院予以確認。

本院再審查明的事實與一、二審查明事實一致。

本院認為,

根據各方當事人訴辯意見,本案再審爭議焦點為,案涉《借款合同》解除后王忠誠等三人應否承擔剩餘貸款的還款責任。對此,本院評析如下:

第一,關於案涉《借款合同》解除後的貸款返還責任主體問題。《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款規定:“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”本案中,因越州公司未按照約定期限交付房屋,致使案涉《商品房預售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除。根據前述規定,應由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行,王忠誠等三人不負有返還義務。

第二,關於案涉《借款合同》中相關格式條款的適用問題。案涉《借款合同》第十九條載明:“貸款人與借款人的借貸關係解除的,借款人應當立即返還其所欠貸款的本金、利息、罰息及實現債權的費用,或委託售房人直接將上述款項歸還貸款人。”該條款系建行青海分行為重複使用而提前擬定的格式條款。在《商品房買賣合同司法解釋》已經明確規定,商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除後,出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人(借款人)的情況下,建行青海分行擬定該條內容,意味著要求王忠誠等三人在既未取得所購房屋亦未實際佔有購房貸款的情況下歸還貸款,明顯不合理地加重了王忠誠等三人的責任,根據《中華人民共和國合同法》第四十條“……提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效”之規定,該條款對王忠誠等三人不具有拘束力。

第三,關於商品房按揭貸款商業模式下各方當事人權利義務關係問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關係。從合同內容來看,在商品房買賣合同中,王忠誠等三人支付房款,越州公司交付房屋;在商品房擔保貸款合同中,建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項直接支付給越州公司,越州公司實際用款。王忠誠等三人並不支配購房貸款,但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行,王忠誠等三人取得房屋,各方權利義務亦可保持平衡。但本案中,因越州公司不能交付房屋而致使合同解除,導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡。具體表現為:越州公司違約不能交房導致各方合同解除,但卻實際佔有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款;建行青海分行依據合同約定既享有抵押權,又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權;王忠誠等三人未取得房屋,卻既支付了首付款,又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關係處理,則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下,仍要求其對剩餘貸款承擔還款責任,明顯不合理地加重了其負擔,各方權利義務失衡,有違公平原則。因此,審理案件時,必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯絡和各方權利義務關係的平衡問題,避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。

綜上,建行青海分行請求王忠誠等三人歸還剩餘貸款並支付利息的請求不能成立,其為本次訴訟產生的律師費亦不應由王忠誠等三人承擔。王忠誠等三人的再審請求成立,應予支援。二審判決對此認定有誤,本院予以糾正。

經本院審判委員會討論決定,

依據《中華人民共和國合同法》第九十七條、第四十條,《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款,《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項之規定,判決如下:

一、撤銷青海省高階人民法院(2018)青民終199號民事判決;

二、維持西寧市中級人民法院(2018)青01民初151號民事判決。

一審案件受理費336867元、二審案件受理費336867元,共計673734元,由中國建設銀行股份有限公司青海省分行負擔。

本判決為終審判決。

審判長鬍瑜

審判員任雪峰

審判員楊卓

二〇二〇年十二月三日

書記員何宇

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