心儀的房屋存在代持,你需要注意什麼?

心儀的房屋存在代持,你需要注意什麼?

案情介紹

趙先生看上一套位於北京朝陽的房屋,房屋有個大露臺,非常適合一家三口居住,遂與業主簽訂了房屋買賣合同,合同約定:1。簽約當天,客戶支付第一筆定金;7日後以資金託管方式支付第二筆定金;2。業主最遲應於合同簽訂後180天內解除房屋抵押登記手續;3。雙方辦理權屬轉移登記前3個工作日內,客戶支付首付款;4。尾款由客戶透過辦理商業貸款方式支付到業主預留銀行賬戶。

簽約過程中,業主始終沒有出面,一直是業主的代理人陳先生出面。經過多次與陳先生友好溝通,陳先生逐漸卸下心防,向客戶坦言自己之所以代理業主售賣房屋,是因為房屋是自己實際出資的,自己是業主的外公,房屋只是登記在業主名下,一直以來均是自己實際支付的購房首付款及償還銀行按揭貸款。客戶得知實情後,一方面感激於陳先生如實相告,另一方面也犯了難,一旦實際出資人陳先生改變主意,房屋最終還能不能辦理過戶手續以及實際入住?

心儀的房屋存在代持,你需要注意什麼?

案件提示

1。 房屋存在代持的情況下,到底誰有資格出售房屋、買受人和誰簽訂房屋買賣合同才有法律效力?生活中因為夫妻關係或者購房政策等種種原因,不動產實際出資人和實際登記人不一致情況時有發生。現有法律規定不動產的權屬採取登記對抗主義,是否與不動產登記簿/房屋產權證所載權利人簽訂合同,是出現糾紛後,買受人追究業主違約責任、善意買受人主張善意取得等的重要依據。

2。 因各種原因無法實際售賣房屋的,可以委託他人辦理,但一般要求辦理售房委託公證,並堅持“重大事項一次一委託”原則,且售房委託的受託人多要求系業主直系親屬。

3。 法院認定代持關係或借名買房合同關係是否存在,一般從實際出資人與實際登記人之間是否存在借名購房的合意、所購房屋的出資情況、房屋的實際佔有使用情況、與房屋有關的票據及產權證原件持有情況等方面,進行綜合進行判斷。實際出資人一般須透過借名買房的書面協議、涉案房屋的出資情況、出資基於借款還是購房的意思表示等多方面,證明借名買房意思表示的真實有效。

4。 損害社會公共利益、違反法律、行政法規的強制性規定等行為簽訂的代持協議/借名買房協議,有可能被法院認定合同無效,最終導致訴請確認房屋所有權不被支援。

心儀的房屋存在代持,你需要注意什麼?

後事之師

1。 在業主有配偶的情況下,有條件的應當讓夫妻雙方共同簽訂合同或者簽署同意出售的宣告;本案客戶已得知房屋實際出資人為陳先生,房屋實際出資人和實際登記人存在不一致的情況,為免後期出現變故,建議同時溝通實際出資人出具同意出售的承諾;

2。 總體來看,房屋權屬存在爭議的情況下,與房本的實際登記人簽訂合同是最保險的。如果業主不能實際出現,應當要求代理人出具合法有效授權委託書代為辦理房屋售賣事宜;

3。 借名買房一般比較隱蔽,很難主動排查出來,房屋及時入住並及時辦理過戶手續,可以一定程度降低房屋買賣過程中查封風險、無權處分風險、房屋權屬糾紛風險等常見風險的處理難度,建議買賣簽約後,儘量壓縮買賣過戶週期,提前辦理住房交割或入住手續。

4。 房屋交易過程中如需支付大額購房款,建議選擇有資質的擔保公司就已支付的定金/購房款進行擔保,或者選擇有資質的銀行、第三方支付公司就已支付的定金/購房款進行資金監管或託管,切實保障資金安全。

心儀的房屋存在代持,你需要注意什麼?

法規連結

司法部關於公證執業“五不準”的通知

三、不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證。公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委託公證,應當按照“重大事項一次一委託”的原則,告知當事人委託抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律後果,不得辦理一次性授權全部重要事項的委託公證,不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。

物權法第17條/民法典第217條

不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。

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