螞蟻之江再拿地?看過現場,問號更大了

之江,又一次上了熱搜。

最近,之江的一宗商業用地正式掛牌,引發眾人的熱議和猜想。根據浙江省土地使用權網上交易系統顯示,該宗地塊佔地約212畝,總體量約32萬方。

這是繼螞蟻集團拿下的總部地塊之後,之江在一年內推出的的第二宗重量級商業用地。雖然地塊剛掛牌,但大家幾乎一致認為這又是螞蟻集團的囊中物,真的如此嗎?

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一、拿地條件苛刻,鎖定螞蟻?

根據掛牌檔案,該宗地塊東至錢塘路規劃綠化,南至大刀沙樞紐,西至之浦路,北至錢塘路。簡單來說,就在去年螞蟻集團拿下的總部地塊北側,兩者之間隔了一條楓樺東路。

地塊的周邊介面非常不錯,從自然環境看,一線瀕臨錢塘江、向北可眺西湖群山,土地稟賦放在整個杭州也是數一數二的。

交通上也便利,西側是之浦路,能順暢接入紫之隧道。彩虹快速路在地塊南面,不過幾分鐘車程,透過之江大橋可以快速到達濱江區。直線約500米還有地鐵6號線之浦路站。

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地塊區點陣圖

地塊規劃用途為金融商務用地,並且設定了非常高的拿地門檻。從苛刻的拿地條件來看,很難不和螞蟻集團聯絡起來:

1、該地塊須全部自持,並且明文規定只能用於集團總部的專案建設;

2、拿地企業的固定資產投資強度不低於1000萬元/畝,畝均年稅收不低於800萬/畝,也就是約16。96億元;

3、同時還要求掛牌交易後3個月內在杭州市域年度繳納稅收不低於40億元。

這些要求將企業的歸屬地、行業、規模、實力都做了硬性規定,而種種條件的疊加,螞蟻集團的指向性就很強了。

單從40億元的年稅收這個門檻來看,整個杭州除了淘寶、網易等少數幾個頭部企業以外,沒有幾家能做到。而集團總部的硬槓槓,又把一些網際網路金融巨頭攔在外面。

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地塊現狀

值得一提的是,該地塊為212畝,上限容積率2。3,起價13。14億元(基本上,定向地塊起始價就是成交價),算下來樓面價約4000元/㎡,相比去年27億總價、樓面價5194元/㎡明顯便宜。當然,因為這宗地承諾畝均年稅收不低於800萬元,每年不低於約17億元的納稅,才有這個“折扣”。

如果,螞蟻補倉“攤薄”成本,這個邏輯倒勉強說得過去。

還有一個細節,地塊競買保證金達到11。84億,佔起價的90%,履約保證金為土地出讓金的30%,也就是說,即使地塊底價成交,履約保證金也近4億。

這樣的保證金比例,相比於一般的土地出讓高出許多,因此定向的意味很濃厚,對於拿地企業來說不僅是勢在必得,而且須是完美匹配的。

二、花落誰家,仍有不確定性

雖然指向明確,在正式的結果揭曉之前,一切都還沒有定論。蹊蹺的是,既然都是指向給螞蟻集團,前後兩次的拿地要求卻不一樣。(去年主要限制條件為年合併營業收入不低於1000億元)

這兩宗地塊之間被楓樺東路和錢塘江引水入城工程大刀沙樞紐所割裂,互相之間的連線並不緊密,日後整體打造起來略有難度。

這意味著,傳說中的螞蟻總部2。0和南面的螞蟻總部在技術上很難連成一體,有點疊床架屋的味道。而且,螞蟻壓根不缺辦公樓,在反壟斷的大背景下,此時繼續大手筆置入不動產,無論從企業現金流還是社會輿論考慮,均非上策。

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兩宗地塊相對位置示意圖

螞蟻集團去年拿下之江的總部地塊之後,主要辦公地點已經增至3個,另外2個是西溪路上的螞蟻Z空間、黃龍時代廣場的支付寶大樓。

不僅如此,去年5月15日,西溪谷管委會與正大青春寶控股方上實集團簽約,將完成西溪路551號正大青春寶170畝國有土地收儲搬遷。

該地塊目標引進全球著名的金融科技企業,預計總投資將達50億元,這也引發了螞蟻集團落子的猜想。

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一旦青春寶地塊和這次之江地塊都歸螞蟻集團,那麼主要的辦公地點就增加至5個,這對於擁有1。6萬名員工的螞蟻集團來說,明顯有些過剩。

螞蟻本身雖然財大氣粗,但去年上市受挫,給經營範圍和經營模式帶來影響,說實在的本應開源節流,此時再花幾十億(含土地成本及建安成本)去建一個“疊床架屋”的總部2。0,是否真有必要?

更何況,研究員在現場看到,去年拿下的地塊還沒有實質性的動工,說明螞蟻並不著急蓋總部。

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去年螞蟻拿下的總部地塊

三、8月10日,謎底將揭曉

坊間認為螞蟻集團會再次拿地的有力論據,源於今年5月13日《杭州釋出》推送的《三江匯未來城市實踐區2021年重點專案計劃》,裡面明確提到螞蟻科技總部園區二期專案。

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截圖自《杭州釋出》

但螞蟻總部二期總用地面積311。7畝,總建築面積51。95萬平方米。這兩個資料描述的正是去年螞蟻集團拿下的地塊,並不包含這次掛牌的地塊。所謂二期,是相對於西溪路的總部而言,並非是明確之江要連拿兩宗地。

因為地塊的屬性和限制條件,幾乎鎖定金融類的大型集團,杭州符合條件的屈指可數,除非把目標放進全國範圍,華為? 京東? 驚喜是驚喜,但集團總部的“緊箍咒”一套,可能性幾乎為零。

螞蟻集團的可能性無疑是最大的,但就邏輯而言,有點難以自洽!如果不歸屬螞蟻,阿里體系內的阿里雲、菜鳥網路,要麼不符合金融屬性,要麼離限制條件還差那麼一點,似乎也非良人。

浙江的國企方陣裡頭,會不會跑出“黑馬”來拿地,譬如長期作為浙江最大企業的物產集團? 仔細研判,同樣缺少合理性。

究竟是螞蟻,還是其他巨頭?那麼,靜靜等待8月10日的結果吧。

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