訴求不當,50萬賠款縮水至7.6萬!——深圳“指標房”糾紛

作者

張茂榮

房地產爭議解決專家、信榮律師團隊/粵灣律師聯盟 首席律師

主攻:重大疑難複雜房地產案件

原告起訴,被告反訴,訴求設計至關重要,訴求錯誤,後患無窮,例如本案:

2015年12月23日,甲乙雙方簽訂《回遷戶個人購房指標轉讓協議書》,甲方將80平米購房指標轉讓給乙方,轉讓價格為192萬,約定違約金為轉讓價的30%。

乙方支付定金50萬元後,與甲方就涉案指標房是否為市場商品房,為個人還是集體產權發生爭議,並停止支付後續款項。

協商未果後,乙方向法院起訴,要求甲方雙倍返還定金共計100萬,甲方則反訴要求乙方支付30%違約金與沒收定金數額之間差額違約金7。6萬元(192萬x30%-50萬)。

庭審中,甲方明確其反訴請求的款項性質為違約金,並主張沒收定金部分是作為本訴的抗辯,不予返還定金,實際上在反訴中沒有主張沒收定金。

訴求不當,50萬賠款縮水至7.6萬!——深圳“指標房”糾紛

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深圳市寶安區人民法院審理認為:

雙方所籤《回遷戶個人購房指標轉讓協議書》系雙方真實意思表示,未違反法律和行政法規的強制性規定,合法有效。乙方支付50萬定金後停止支付後續款項構成違約,甲方有權解除合同。合同解除後,甲方應返還乙方定金。違約金系用於彌補守約方因違約方的違約行為而遭受的損失。根據Q房網房價記錄顯示,案涉80平方米房屋已大幅升值約83萬,該部分為甲方合同解除獲益,已超過合同約定的違約金57。6萬元(192萬元×30%),甲方反訴乙方再行支付違約金不予支援。

2017年11月29日一審判決:

1、確認甲乙雙方簽訂的《回遷戶個人購房指標轉讓協議書》已解除;

2、甲方返還乙方定金50萬元;

3、駁回乙方其他訴訟請求;

4、駁回甲方反訴訴訟請求。

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深圳市中級人民法院審理認為:

甲乙雙方就涉案房產簽訂的《回遷戶個人購房指標轉讓協議書》系雙方真實意思表示,內容不違反國家法律、法規的效力性強制性規定,合法有效。乙方主張涉案房產產權受限,並非普通商品房,但未能舉證加以證明,本院不予採信。

甲方一審反訴請求乙方支付合同總價款30%的違約金與沒收定金數額之間的差額違約金7。6萬元,相當於在沒收定金的基礎上再請求乙方另行支付違約金7。6萬元。對此,甲方向一審法院明確其反訴請求的款項性質為違約金,沒收定金部分只是作為本訴的抗辯,其實際上在反訴中沒有主張沒收定金。因此,本院認為,根據《中華人民共和國合同法》第一百一十六條之規定,定金條款與違約金條款不可同時適用,鑑於甲方已明確主張違約金,則定金罰則不適用本案。況且,根據《中華人民共和國擔保法》第九十一條之規定,定金數額不得超過主合同標的額的百分之二十,而本案主合同標的額為192萬元,而合同約定的定金數額為50萬元,已經超出了法定範圍。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條之規定,約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院予以適當減少。根據一審查明的事實,由於涉案房產的市場價格相對於簽約時已經大幅上漲,甲方並未因乙方的違約行為遭受實際損失,反而有所獲益,故乙方應當承擔的違約責任可以在合同約定違約責任範圍內進行相應調減,但一審判決將之調減為零,以致違約方完全不用承擔違約責任,亦與立法本意相悖,本院予以糾正。鑑於甲方在本案中只提出了7。6萬元違約金的訴訟請求,本院予以照準。

2019年5月20日二審判決:

1、維持一審判決第一、二、三項;

2、撤銷一審判決第四項;

3、乙方向甲方支付違約金人民幣7。6萬元;

4、駁回甲方一審其他反訴請求。

購商鋪18年,遭他人持證驅離,這個案例值得看!

信榮說:甲方訴求應為“乙方支付違約金57。6萬”,同時表示同意已付定金“折抵”等額違約金。

1、法律明確規定違約金和定金只能擇一適用,甲方本訴抗辯要求沒收乙方50萬定金,反訴又要求乙方支付違約金7。6萬元(差額只是演算法),主張本身相沖突;

2、甲方要求乙方按約定違約金與定金差額7。6萬元支付違約金,本意還是要求獲賠總額為約定違約金數額57。6萬,應當明確要求乙方支付違約金57。6萬元,並釋明法院已付定金50萬可以“折抵”等額違約金,折抵後,乙方應再付違約金7。6萬;

3、一個要求“沒收50萬定金+7。6萬違約金”,一個要求“支付57。6萬元違約金,50萬定金折抵後再付違約金7。6萬元”,“沒收”與“折抵”,兩字之差,後果迥異!

4、如果甲方訴求就是要求乙方支付57。6萬元違約金,因乙方已付50萬定金,法院非常有可能將違約金數額調整為50萬,斷然不會降低到7。6萬元,還要返還乙方定金50萬;5、訴求設計不當導致訴訟拉鋸戰的情況經常存在,比如二手房強制過戶,起訴過戶忘記起訴交房,一審、二審、執行過戶後,無法強制交房,又要二次起訴,又要一審、二審、執行。。。。崩潰的感覺有沒有?(下期推文:《神操作!一普通二手房強制過戶案拆分三個起訴,十餘年還沒走完兩個……》)6、本案一二審判決均確認,城市更新過程中的“指標房”轉讓合同合法有效,任何一方違約,需承擔違約責任!

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