馬拉松領跑者融創:銷售大漲64%,發力擁抱“四更”

馬拉松領跑者融創:銷售大漲64%,發力擁抱“四更”

自2020年8月出臺的“三道紅線”融資新規,加之今年上半年不斷加碼的各地調控,房地產行業正在感受到前所未有的挑戰。

對於房企而言,這條賽道正從講究爆發力的“短跑”變為了比拼耐力的“馬拉松”。

感受壓力的同時,對於一直保持健康發展的房企來說,卻不亞於是一個機會:透過修復行業資產負債表,整個行業將轉向持續穩健經營的向上邏輯。

“馬拉松式發展觀”成為當下房企最重要的生存哲學,樓市資本論看來,融創無疑是深諳其中的領跑者。融創在半年度會議上直接提出“四更”準則——

更安全、更從容、更長期、更有價值。

馬拉松領跑者融創:銷售大漲64%,發力擁抱“四更”

融創今年上半年,不僅64。3%銷售增速和23。9%的營收上漲,可圈可點;其資產負債率、淨負債率也在不斷下降,整體財務健康程度穩步提升。

“又快又穩”,正成為融創未來發展最形象的概括。

【一】練就高質量發展的肌肉記憶

“房住不炒”,是2016年定下的總基調。時隔五年,行業才切實感受到了這四個字的分量。

從房企釋出的年中報來看,今年上半年普遍受到了銷售業績增速放緩的影響,營業收入也增速也因此明顯下滑。

融創走出了一條與眾不同的增長曲線:截至2021年6月末營收958。2億元,同比上升23。9%;公司合約銷售額3208億元,同比增長64%,行業銷售排名穩居前四。

馬拉松領跑者融創:銷售大漲64%,發力擁抱“四更”

探究融創逆市高增長的奧秘,樓市資本論認為,這與公司佔據了高能級一二線城市的銷售市場,有著分不開的關係。

從當年平均產能高於40億時,融創就躋身深耕型企業行列,至今仍保持著“高階精品”和“區域聚焦”兩大戰略篤定。

從銷售貢獻城市來看,融創上半年於武漢、杭州、重慶、上海、西安、溫州、蘇州、北京等9個城市的合同銷售金額逾百億元,其中於武漢、杭州2個城市的合同銷售金額逾200億元,高能級城市深耕力度加大。

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亞布力智庫專家武亮表示,一方面融創發展了足夠多的機會導向型城市,另一方面融創堅持開發高品質產品,在當地樹立了良好口碑。透過整合區域資源優勢,融創形成了品牌影響力,從而實現了一二線城市銷售規模持續增長。

與此同時,上半年因拿地成本、三項費用升高以及新房限價等多重因素影響,部分房企銷售金額的增長一定程度上是透過降價促銷、以價換量實現的;比如TOP100的房企中,有45家的銷售均價是下降的。

因此單純看銷售額增速,顯然難以判斷企業發展的真實質量,盈利能力等指標才是關鍵所在。

在衡量房企盈利能力的關鍵指標——毛利率上,融創中國上半年實現毛利199。8億,同比上升12。5%。

對於最受資本市場關注的股東利潤,融創也實現了正向增長,今年上半年公司歸母淨利潤實現119。9億元,同比上升9。4%。

在房企盈利能力普遍呈現下滑態勢的大背景下,融創的營利雙收除了與產品力優勢有關,還與其財務成本的下降,和銷售回款率保持高位有著分不開的關係。

在樓市資本論看來,就像馬拉松運動員的肌肉記憶,當他們訓練成了常態,在比賽場上,完全是下意識的肌肉動作。融創不僅擁有出色的業績表現,盈利能力強勁的同時,財務不斷得到夯實,儼然將高質量發展寫進了肌肉記憶。

在政策壓力、行業轉型的彎道跑道上,融創依舊非常優秀。

【二】科學配速:手握超2萬億土儲貨值

除了要透過長期訓練保持肌肉記憶,在馬拉松比賽中要想取得好成績,合理的速度和節奏計劃是保證比賽順利完成的關鍵。

放在房企身上,要想從容跑步穿越週期,配速也非常重要;如何把握土地投資和拿地銷售比,正成為各家房企業績會上的必答題。

融創之所以能成為房企“馬拉松領跑員”,自然與其長期發展節奏把握精準,有分不開的關係。

當下,融創就在主動堅決地調整自己前進的節奏。

資料顯示,今年上半年,新增權益土地貨值2135億元,權益拿地銷售比是37。9%;若把時間拉長至一年,那麼該比率僅為28。5%,這是極強的拿地紀律和節奏把控。

融創正審慎獲取土地,全年權益拿地銷售比預計控制在30%以內。

樓市資本論看來,融創之所以能如此果斷的放慢節奏,還與其透過過去多年的收併購,積攢下得規模龐大的優質土儲有關。

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1、超2萬億權益土儲貨值

據業績公告,截至2021年6月30日,融創的權益土地儲備約1。64億平方米,權益土地儲備貨值預高達2萬億,足以支援未來多年的業績穩步增長。

2、深耕核心城市群

聚焦到今年下半年來看,融創預計下半年總可售資源6675億元。其中,29%位於長三角地區,25%位於西部核心城市地區,20%位於環渤海地區,13%於中部核心城市地區及13%於華南地區。

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3、土儲優質盈利空間充足

當前不少房企為了補充“糧倉”, 面臨薄利甚至虧損搶地的尷尬局面。

融創憑藉收併購積累下的土地,不僅規模龐大,價格也十分低廉,為後續產出留下充足的盈利空間。

截至2020年末,融創中國土地儲備約78%位於一二線城市。

樓市資本論看來,早期融創的發展史就是一部併購史,如今,當發展環境發生變換,適時、正確地調整戰略變得尤為重要。

融創正放緩規模鞏固自己的安全邊際,在充裕的後備資源支撐下,能持續維持相對不錯利潤水平。

【三】“四更”準則下:淨負債率下降9。4%

對於馬拉松,村上春樹曾在《當我談跑步時我談些什麼》中說到“我超越了昨天的自己,哪怕只是那麼一丁點兒,就很重要。在長跑中,如果說有什麼必須戰勝的對手,那就是過去的自己。”

在樓市資本論看來,絕大部分人看企業都特別在意表象的東西,即營業額、利潤、增長率,反而對企業的戰略能力不夠關注。其實後者,恰恰才是企業競爭力的根本體現。

為了進一步明確均衡高質量戰略發展方向,融創在半年度會議上提出“四更”準則——更安全、更從容、更長期、更有價值。

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放在中國經濟轉型升級趨勢不可避免、社會人口結構變化加速的背景下,融創的“四更”準則,不僅成為複雜競爭環境下的導航儀,也重新定義了頭部房企未來增長形態,極具行業參考價值。

如果說房地產的上半場“發展就是安全”,那麼下半場的準則是“安全才能發展”。

半年報來看,融創已經在“四更”準則的引領下,開啟了進一步最佳化資本結構之路。

資料顯示,融創非受限現金短債比約為1。11,較去年底提升約0。03個百分點;淨負債率約為86。6%,較去年底下降約9。4個百分點;剔除預收款項後的資產負債率約為76。0%,較去年底下降約2。3個百分點。

馬拉松領跑者融創:銷售大漲64%,發力擁抱“四更”

急速降槓桿,加之融創上半年的持續銷售高增長,在外界看來,融創儼然上演了一場精彩的財務“魔術”。究其根源,在於融創將財務戰略與公司發展高度結合,尤其是以財務運營支援企業高速發展,這在地產公司中並不多見。

融創發展與安全兼顧的財報,也受到了投資者們真金白銀的支援。

自8月下旬以來,融創中國的股價呈現明顯反轉之勢,公司財報公佈後,接連幾日股價快速走強,反映市場對中期成績單的認可。截至9月3日收盤,融創股價達20。45港元,漲幅5。52%。

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融創在財務端的優異表現,也在上半年收到了多家國際知名評級機構的認可。

國際信貸評級機構標準普爾宣佈,將融創中國長期發行人評級上調至“BB”,並給予展望為“穩定”的評級。同時,穆迪和惠譽也將公司的展望從“穩定”上調至“正面”。

展望後市,隨著融創中國穩節奏、控規模,以一、二線城市為基點推進全國化佈局,進一步實現有質量的發展,將進一步迎來估值拐點。

馬拉松領跑者融創:銷售大漲64%,發力擁抱“四更”

樓市資本論認為,銷售規模快速增長、土儲佈局高能謹慎、風險把控不斷趨嚴、戰略風格及時轉向……這些領航員表現,不斷印證融創中國“馬拉松領跑者”的定位。

中國地產行業格局進入整合期,來自外部環境的考驗,是一次歷史性熔鍊。

所謂韌者致遠,融創逆勢愈穩值得期待。

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