土地集體流拍,三四線極寒時刻!

三四線城市,正面臨極寒的時刻。

我說的不是天氣,而是土地市場,在廣袤的土地上,土拍的冰冷,比這場寒潮有過之無不及。

秦皇島,12月單月掛牌31宗地塊,但僅成交10宗,剩餘地塊均已流拍或延期。2022年1月已有14宗地塊掛牌,裡面有9宗都是12月沒成交的延期地塊,搞不好還要流拍。

12月29日,據江西省土地使用權和礦業權網上交易系統,贛州章貢區沙河組團4宗地塊因無人競價全部流拍,合計面積約297。04畝,起拍總價約9。96億元。

最典型的是長春,第三輪供地,長春推出了12宗地塊,僅成交3宗,9宗因無房企報價而流拍,流拍率高達75%。

流拍的9宗地塊包括長春新區3宗、二道區2宗,以及淨月高新開發區、寬城區、蓮花山生態旅遊度假區、經濟技術開發區各1宗。

長春說起來是弱二線,實際境遇也跟三線差不多了。

問題的根源,是房企沒錢+城市分化。

開發商今年的情況,一個比一個慘。

今年頭部開發商接連爆雷,房地產行業出現信用危機,銀行、信託抽貸斷貸,民企違約潮蔓延,美元債經歷兩輪暴跌,境外融資至今無法重啟,房企融資渠道幾近崩潰。

進而購房者對期房已經毫無信任感,購買力急劇下降,價格崩塌的城市越來越多,20多個城市不得已釋出了限貸令。

融資沒了,房企只能降價促銷,但今年各地釋出了限跌令,不讓房價降太快,就算房子賣出去,回款也放在預售資金賬戶裡,地方上怕爛尾樓蔓延,這筆錢只能用於施工,不少民企開發商連還債的錢都沒有,更別提拿地了。

但是,對地方財政來說,土地市場又不能承受大面積流拍,現在賣地收入已經佔到了政府性基金收入的9成,各地的三保支出、基建、基層開支都要依賴土地出讓金收入。

這個時候,大城市還能靠城投托底,地方國資入場,來穩住土地市場,至少能維持“表面上的繁榮”。

看一組資料。

中指的資料,上半年,第一批集中供地的時候,22城首批集中供地流拍率只有6。27%。

下半年,第二批集中供地,那時候開發商已經沒錢了,形勢急轉直下,共計流拍89宗地塊,撤拍198宗地塊,整體流拍撤牌率達到32。8%。

到了年尾,第三批次地塊合計流拍率,直接降到了18。47%,其中廣州、成都第三批次流拍率比第二批次下降近20個百分點。

為啥第三次集中供地,流拍率降這麼多?

原因上面已經說了,大城市城投能託底啊。

以廣州為例,12月2日第三輪集中供地掛牌17宗土地,最終成交13宗,知識城投資集團、白雲城市建設、南沙開發建設、廣州地鐵這類城投公司成為投資主力軍,總計獲取9塊地。

在上海,港城開發、臨港城投透過自投與合作並舉,拿地總價分別達到91。8億元、87。5億元,上海城投也獲取3塊地,總耗資47。7億元。

在長沙,三輪供地23宗地塊中,超九成地塊由第三方平臺公司競得;其中,振望投資、緯地置業、望城騰飛土地公司共斬獲望城區11宗地塊,開福城投、金霞發展集團包攬開福區3宗土地。

但是,靠城投、地方平臺公司、地方國資穩住土地市場,就算是大城市,這種方式也是不可持續的。

一方面,城投要還債,需要地方上的土地出讓金返還,現在拿了地,又沒有開發資質和運營水平,明年還要找房企合作開發操盤,只要民企不拿地,終究還是地方財政“左手倒右手”的“空手戲法”,說白了就是騙自己。

另一方面,城市跟城市不一樣,大城市地方平臺公司,多多少少還是有點實力的,“左右互倒”的遊戲能玩一陣,扛到春暖花開就行,但小城市本來就債臺高築,偶爾託底可以,不可能一直拿地。

於是,我們就見到了文章開頭,三四線城市土地集體流拍的現象。

這種形勢,不能再蔓延下去了。

從土地成交下滑,到土地出讓收入增速的放緩,再到財政收支受到影響,會隨著時間逐步傳導。

如果任由賣地收入下滑,地方上的“政府性基金收入”,必然會受到影響,進而影響各地的基金、城市建設,基層人員工資開支。

房地產行業,從來不是一個自我迴圈的“孤島”,而是聯結地方財政、金融體系、上下游行業、居民資產配置的宏大體系。

怎麼辦?

以目前房企的融資形勢來看,春節前的回款是指望不上了,加上商票被監控,美元債又沒辦法“借新還舊”,民企還沒有大規模發債,在節前,三四線城市的土地市場,可能還要冷清一陣。

但是,我們看到央行、銀保監會隔三差五地給市場喊話提振信心,併購貸、開發貸已經安排上了,個別出險的頭部房企專案,也開始陸陸續續的復工。

考慮到銀行上半年會有充裕的房貸額度,加上每年2-5月份有慣例置業潮的“小陽春”,等到冰冷的土地市場回暖,可能要到3個月之後了。

頂部