正月十一,春節的餘溫還沒有過,一家房地產專案公司已經被低調地擺上了貨架——
交易平臺資訊顯示,這家公司名字叫“廣州粵合房地產開發有限公司”,
希望能出讓一半的股權,換回不低於10個小目標的資金。
初一看,好像沒啥特別的,但再做個股權穿透就會發現,這個企業背後站著的是中海地產,對應的專案大有來頭——
正是去年9月,他家在廣州第二輪集中供地中斬獲的,
廣鋼新城的“最後一塊宅地”。
彼時,恆大爆雷,行業一片風聲鶴唳,中海上演了“救世主”的戲份,在全國拿下了26宗地,而在廣州,一舉掃了3宗市區的靚地。
廣鋼地塊以2。8萬/平樓面價成交,接近0溢價。
但是!如果加上所需配建的中央公園和中小學,實際應付的成本,可能超過3。5萬/平。
這就不是個便宜的價格了,
幾乎是廣鋼第二高價的地塊。
之後的樓市走向,大家也都知道了。
拿地半年之後,中海忽然大方官宣,想找個有實力的夥伴共擔成本。我們好奇地看了一下開出的條件,四個字——
異常嚴苛。
首先要在A股上市,其次要進入2021年銷售操盤金額前20強,再其次,要有4A級以上景區管理經驗……
這麼一算,符合條件的接盤俠一個手指頭都能數得過來——
基本就是初代四大房企“招保萬金”,
兩家國企,兩家有國資大股東。
這其中坊間傳得最多的,是與中海搶地而不得的保利。
我們還發現,對於中海來說,專案層面的合作已經不是個例了。
早在去年11月,中海位於天津的地塊就引入過合作伙伴,這塊地是中海在首輪集中供地中搶到的,在土地市場沒搶過中海的招商蛇口爽快地掏出2100多萬,拿到了40%的股權。
掰著手指一數,開年短短的兩個月,中海已經上架三塊土地了,
都是在第二輪集中供地中扎堆“拯救”出來的高價地塊。
遙想過去,“理工男”中海的一大法寶就是獨資操盤。
他們極力剋制合作開發,把專案權益佔比保持在95%的水平,高於行業平均水平30個百分點。
這對於他們當然是有意義的——
作為一家被貼著“最賺錢”標籤的房企,只有全程自己幹,才能保障享譽行業的三費管理和流程控制被完美執行,
構築起高毛利率的護城河。
但獨資這事兒,一半是海水,一半是火焰。
在房地產下行的週期,這種方式帶來的是資金壓力山大,也會拖累規模擴張的步伐。
所以,眼見這位兢兢業業的理工男,終於做出了一個艱難的決定——
讓渡一部分的利潤,來換自身的安全。
而中海似乎也不是個案。
相同的操作,最近也在另一家國企——保利身上上演。
2021年的最後幾個工作日,保利宣佈為旗下的上海專案徵集投資方,並且把杭州專案一半的股權給了華潤信託。
這兩項轉讓事宜,
背後都指向了保利在集中供地中摘得的地塊。
在合作方的挑選上也相當謹慎——
銷售排行榜前50強,且2020年信用評級為AAA級。
最後,我們還意外地發現了一個現象:
當高層表態支援對出險房企的收併購,各大金融機構想方設法為併購開啟貨幣閘門,爆雷的民企苦苦等待國資“白衣騎士”收購的時候——
扭過頭來發現,
國資們連自己的專案都不想要
,大搞合作開發,
把風險轉嫁出去。
更過分的是,行業生態發生了巨大的變化——
地塊的股份,從拿地的國企手中流出後,大都流向了其他的國企。
而資金,也在國企之間流轉,並且更多地流向
了集中供地中,為了完成任務不得不託底拿下的,高價地塊。
這是一場國企間的內迴圈。
對於民企來說,入場券的份額,是越來越少了。
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