年報解讀⑥| 遠洋服務:規模突破億方,多驅並行促進收入發展

文 | 研究員 馬騰本文共2956字,閱讀約需5分鐘

2022年3月18日,遠洋服務(06677。HK)釋出2021年全年業績公告,據年報顯示,2021年營業收入29。66億元,同比增長47%,淨利潤4。41億元,同比增長68%,淨利潤率提升至14。9%,整體業務表現突出,各項資料保持高質量持續增長。

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規模突飛猛進

邁入億方新臺階

遠洋服務在2021年拓展增速明顯,管理規模已徹底邁入億方臺階。得力於收併購、新業態、對外拓展等方面的全面發力,截止2021年12月31日,遠洋服務合約面積105。9百萬平方米,在管面積73。5百萬平方米,分別較去年同期增長約49%及62%,在管專案數量由2020年的238個提升至2021年的360個。

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渠道優勢與品牌資源同發力,第三方拓展能力提升明顯。除依靠母公司穩健與長遠的發展所帶來的穩定基礎外,遠洋服務依託區域品牌優勢、優質的資源渠道及良好的品牌影響力,大幅提升自身外拓能力,逐漸邁向獨立發展的道路。本次披露的資料中,來自第三方的在管面積由去年同期的13。4百萬平方米提升至32。8百萬平方米,第三方面積佔比由2020年的29。53%提升至45%;而合約面積中第三方面積由去年同期23。4百萬平方米提升至53。6百萬平方米,第三方面積佔比由去年同期的33%提升至51%,首次實現第三方合約面積的反超。

值得一提的是,在新增的32。62百萬合約面積中,僅有13。1%來源於母公司交付,其餘86。9%中,66。5%的合約面積來自於獨立第三方外拓,20。4%來自收併購。與此同時,在業態多元化方面,遠洋服務逐步拓展了購物中心、寫字樓、產業園、醫院、物流園、資料中心、學校、大樓、城市空間等多種業態型別,為物業服務板塊提供了更加穩健的底層支撐。

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堅持高質量收併購,逐漸完善業態與城市佈局。遠洋服務在收併購方面,堅持以提升區域密度為導向,佈局高品質的住宅、商寫和醫療業態,同時加快對全國的全面佈局。2021年,遠洋服務完成標杆專案甌睿物業、未來和諧和大連正源的收購,收併購合約面積達7。66百萬平方米,以更加多元化、全國化的面積來源支撐規模穩步增長。

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收入結構全面最佳化

盈利能力整體提升

2021年,營收方面整體增速明顯。

得益於全面的業態佈局、增值類服務的拓展,截止至2021年12月31日,遠洋服務實現全年營業收入29。66億元人民幣,較去年增長47%,增長率實現了大幅提升。與此同時,毛利與毛利率均保持了穩步增長的態勢。

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收入結構全面最佳化,盈利能力進一步提升。經過不斷的最佳化和調整,遠洋服務的收入結構,逐漸從以住宅業態物業管理服務為主的收入結構,調整為住宅及其他非商業物業管理服務、商寫運營及物業管理服務、社群增值服務與非業主增值服務四大收入來源共同支撐的複合型收入結構。社群增值服務收入由2020年的16%提升至2021年的27%。整體收入結構在商寫業態、社群增值服務、非業主增值服務三重發力下愈發穩固。

而從收入增速方面,四類業態均保持了持續增長的態勢。其中,以社群增值服務收入提升最為明顯。據年報資料披露,截止至2021年12月31日,社群增值服務收入7。9億元,同比提升149%;住宅及其他非商業基礎物業服務收入11。26億元,同比提高15%;商業運營及物業管理服務收入4。62億元,同比提高28%;非業主增值服務收入5。88億元,同比提高60%。

新收益引擎,助力盈利高速增長。商寫資管業務注入增強遠洋服務在商寫板塊的競爭力商業運營能力不斷提升,2021年,遠洋服務在管購物中心客流量同比提升29。3%,銷售額同比提升29。4%。遠洋服務為3條商業產品線提供資管服務,“裡”系開放式商業綜合體、“堤港”系購物中心型商業綜合體和“未來”系社群商業以開展外拓。

受益於高毛利的商寫運營業務開展,以及增值服務板塊大幅提升,遠洋服務盈利能力持續增高。商寫板塊對毛利的貢獻明顯,佔物業管理及商業運營服務毛利的比重達到41%。社群增值服務毛利3。2億元,同比提升60%,社群增值服務毛利佔比38%。受益於高毛利的商寫運營業務開展及增值服務板塊大幅提升,同時,公司積極推進標準化及精細化管理,公司淨利潤同比增長68%至4。41億元,淨利潤率提升至14。9%。

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增值服務全面發力

2021年,遠洋服務在增值業務領域強勢發力。

在社群增值方面,遠洋服務進一步完善社群增值服務體系,形成“社群生活服務、租售服務、美居服務、空間資源”四大重點發展業務,夯實業務基礎,完善產品力。基於遠洋服務一二線優質的業主群體,增值服務貼合業主需求,主打業主不動產的保值增值以及提升業主生活便利性的服務產品,實現收入跨越式增長。

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社群生活服務方面,從生活場景及客戶日常需求出發,精心設計服務品類,“億家U選”線上商城正式上線,上線近五千個庫存單位,引入百餘家品牌廠家、源頭原產地等合作資源,策劃專題促銷活動,商品零售業務銷售收入較去年增長約2,630%;租售服務方面,已開業房產租售門店達40家,覆蓋12個城市70個專案,完善線上業務租售系統,實現跨城市規模化管理,銷售收入較去年增長約565%;美居服務方面,整合優質資源打磨服務產品,基於使用者痛點,構建了覆蓋房屋全生命週期的標準化產品線矩陣,透過戰略集採搭建全國業務資源庫,實現服務和價格雙重保障;空間資源方面,藉助資源管理系統實現空間資源資料化、視覺化管理,合理規劃空間資源,實現精細化運營,提升資源效益。

據企業所披露的年報資料,截止至2021年12月31日,遠洋服務社群資產增值服務收入3。27億元,同比提升33%;社群生活服務收入2。57億元,同比提升567%;物業經紀服務收入2。06億元,同比提升533%。

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入選社群養老試點,積極投身居家養老市場共創共建。遠洋服務入選住建部和北京市民政局社群養老試點單位。公司從需求調研中,總結剛需、高頻、有潛力的業務切入,設計“五心”服務產品矩陣,覆蓋居住、飲食、生活、娛樂和助醫五個維度的養老需求。未來,爭取可持續運營扶持政策。同時,與母公司養老業務椿萱茂共同探索機構與社群養老的優勢資源互補模式。

完善工程服務,佈局智慧物業、智慧城市。非業主增值服務方面,憑藉在工程運維、智慧化業務方面積累的豐富管理經驗和專業技術沉澱,遠洋服務積極開拓物業工程業務市場,緊抓裝置運維業務的客戶觸點,進一步推動智慧化改造、機電安裝等各類業務,形成完整的服務產業鏈,增加客戶粘性,同時佈局智慧城市運維管理,為智慧城市工程硬體執行及城市空間運營提供維護保障。

截止至2021年12月31日,非業主增服務收入為5。88億元,同比增長60%。其中,交付前服務收入為2。04億元,比去年同期增長3。27%;諮詢服務收入為1。36億元,較去年同期增長133%;物業工程服務收入為2。48億元,較去年同期增長122%。

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打造智慧科技物業平臺,升級數字化運營體系。2021年,遠洋服務與《北京冬奧會智慧建築建設標準》編制單位北京智慧建築科技有限公司成立北京應維科技服務有限公司,聚焦中高階物業裝置設施全週期管理,提供智慧化改造升級及高品質維保服務;打造智慧科技物業平臺,輸出智慧運維服務系統和解決方案,助力傳統物業從空間、資產的運營升級到數字化運營決策體系。

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小結

2021年是遠洋服務於聯交所上市後的首個完整年度,也是遠洋集團“五期”發展戰略的首年。

在國家“十四五”規劃開局之年,物管行業併購整合頻繁、競爭壓力凸顯的背景下,遠洋服務堅持“匠心服務使用者”,以“資產價值及美好生活創造者”為品牌願景,以高質高量的發展為社會提交了一份良好的答卷。

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