旭輝迴應21個合作方「暴雷」:專案封閉管理 大部分只剩尾盤 | 年報時氪

旭輝迴應21個合作方「暴雷」:專案封閉管理 大部分只剩尾盤 | 年報時氪

旭輝控股

旭輝曾用6年時間從百億房企衝到千億房企,又喊出三千億銷售規模、百億利潤的目標。現在,這匹「黑馬」決定放慢腳步。

3月24日,旭輝控股釋出了2021年業績報告。報告期內公司實現銷售金額2473億元,完成年初銷售目標2650億元的93%。這是近五年來旭輝首次沒有完成目標。

而對於今年的銷售目標,旭輝控股董事局主席林中在業績會上並未給出具體數字。他表示,旭輝將穿新鞋走新路,從關注規模轉變到關注效益。「未來5年會轉變增長模式,從過去的高槓杆、高負債、高週轉,轉向高質量、高品質、高效益的增長模式。」

截至2021年末,旭輝控股淨負債率為62。8%,較去年下降1。2個百分點;土儲倍數達4。12倍,略有提高。以上是36氪根據招商蛇口財報資料,進一步統計的公司流動性及經營效率指標。儘管淨負債率已經連續多年有所下降,林中仍表示,8到10年旭輝要將淨負債率降到30%以內。

從核心利潤來看,旭輝的盈利能力仍有待提升,增收不增利現象愈加明顯。2021年,旭輝實現營業收入1078億元,同比增加50。2%。而歸屬股東核心淨利潤72。83億元,同比減少9。2%,歸屬股東淨利潤76。12億,同比減少5。22%,均不及營收增幅。

去年旭輝毛利率持續下滑至為19。3%,2018年至2020年,該項指標分別為34。7%、30%、25。1%。Wind資料顯示,申萬房地產行業披露了去年上半年業績的143家房企銷售毛利率算術平均值為26。9%,

旭輝執行董事、控股CFO楊欣在業績會上表示,過去兩年整個行業毛利率始終是處於下行的趨勢,這裡面有主觀原因,也有客觀原因,一方面在上一輪擴張當中不少房企在投資上相對來說比較進取,另一方面因為限價對行業毛利率確實客觀上有一定的制衡。

此次舉行的業績會上,管理層提及了旭輝合作專案,出現了合作方「爆雷」的情況。林峰坦誠,目前有21個專案的合作伙伴出了風險,但是其中有14個專案是無融資需求的尾盤,只有7個還在開發過程當中。

「去年,所有的專案都是封閉管理的,這7個專案哪怕合作方出了風險,在專案運營層面還是基本正常的,所以整體來說,對旭輝的合作專案並不會有太大的影響。」林峰稱。

同時,36氪注意到2021年旭輝非控股權益(即少數股東權益)達到634。85億元,同比大幅增長44%,佔全部股東權益的比例增至59%。這源於旭輝採用的合作開發模式,當合作專案逐步入賬及並表專案比例提升,少數股東權益佔比也隨之提升。

實際上,這不是第一次旭輝的少數股東權益反超歸母權益。2018年至2020年,旭輝的少數股東權益在總權益中佔比分別為為40。37%、49。34%、52。67%。

然而隨著少數股東權益的增長,其歸屬淨利潤卻沒有相應增長。2021年,歸於少數股東淨利潤為45。95億,同比增長26%。另外,該資料也遠不及76。14億元的歸母淨利潤。

除了存在明股實債疑雲外,平安證券此前研究認為有兩個可能的原因,一個是土儲量和資金結算量的差異,第二是並表和非並表的專案盈利可能存在差異,如並表專案盈虧和非並表專案盈虧反向。

「現在只不過是冬天, 不是末日。」業績會上,林中指出房地產行業是一個支柱產業,是一個永續的行業,是週期性的行業。這意味著它一定是有春夏秋冬的,冬天快結束了,春天也就不遠了,對行業的良性迴圈充滿信心。

他認為,未來在行業成熟期至少可以維持10億平方米以上的開發量,可以容納多家千億房企。

編者注: 文中提到的流動性及經營財務指標,具體演算法及參考價值如下: 淨負債率=(有息負債 − 貨幣現金) / 淨資產 淨負債率直接體現企業的槓桿水平,是最重要的“三道紅線”指標。淨負債率高於 100%,屬於超融,即從債權人那借來的錢超過了股東的投入。 土儲倍數=儲備建築面積(含待開發土地) / 全年銷售面積 土儲倍數用來衡量週轉效率,過低意味著企業可開發土地較少,可持續發展能力弱;過高意味著企業囤積了大量土地,沉澱資金的同時銷售情況一般,也是低週轉的體現。超過10倍以上的土儲倍數值得警惕。 回款率=(經營活動現金流入+投資活動現金流入)/ 全口徑銷售金額 銷售不等於回款,回款是直接的現金流,回款率較低反映了房企運營能力偏弱,也在一定程度上反映了部分房企可能存在虛假銷售的嫌疑。特別考慮到,當下商品房預售資金處於嚴格監管狀態,開發商普遍存在已售未回款的挑戰。

頂部