曝財報·深度丨增收不增利 招商蛇口2021年要衝刺3300億元目標

曝財報·深度丨增收不增利 招商蛇口2021年要衝刺3300億元目標

成功登上行業前十寶座後,招商蛇口(001979。SZ)並未抑制對規模的渴求。

在3月23日的業績釋出會上,招商蛇口管理層立下了維持每年雙數增長速度的小目標,將2021年的銷售目標定在3300億元,同比增速達18。87%。以招商蛇口的基數以及目前的大環境,這不是一個容易的實現的目標。

在“十四五”期間,招商蛇口力求穩住在前十的位置,力求排名能夠逐步提升。這是管理層對招商蛇口提出的要求。

01

增收不增利 淨利率下滑6.3個百分點

高業績要求來自於對公司可持續增長能力的自信,同時2020年的優異的銷售成績給了招商蛇口信心。

資料顯示,2020年,招商蛇口實現合約銷售金額2776。1億元,同比增幅高達25。91%,增幅領跑行業;實現營業收入1296。21億元,同比增長32。71%。

良好的業績增長,卻並未增厚招商蛇口的利潤。資料顯示,2020年,公司歸母淨利潤約122。53億元,同比降低23。58%;毛利率下降5。96個百分點至28。69%,淨利率也從上年的19。3%下降至今年的13%,降幅高達6。3個百分點。這是招商蛇口自2015年重組以來,首次出現利潤負增長。

對於淨利潤減少的原因,招商蛇口在公告中稱,受行業利潤率下滑及房地產業務結轉產品型別不同的影響,房地產業務結轉毛利率較上年同期有所下降。

同時,公司參考市場價格對2020年末存在減值跡象的資產進行了減值測試。根據減值測試結果,2020年招商蛇口計提存貨跌價準備及重大風險類別應收款項信用損失準備等減值準備31。01億元,同比增加9。7億元;該項計提減少公司2020年度歸屬於上市公司股東的淨利潤21。84億元。

關於大規模計提減值準備,招商蛇口管理層在業績會上解釋稱,主要是受高價地的影響。

一般而言,計提減值存在迴轉的可能,對利潤的侵蝕是暫時的。但2020年,招商蛇口費用的大幅提升則不得不警惕。

資料顯示,2020年,招商蛇口社群開發與運營業務營業收入約為1012。6億元,同比增長19。8%;而對應的營業成本達780。3億元,同比增幅高達38。9%。在園區開發和運營業務板塊,招商蛇口的營業收入約為282。3億元,同比增長126。3%,營業成本增幅亦高達96。7%。

一般而言,成本增速高於收入的增速對利潤造成直接侵蝕,反應企業運營管控效能降低,招商蛇口未來需要提升運營效能。

同時,需要注意的是,招商蛇口於2020年12月23出售明華(蛇口)海員服務公司100%股權以及深圳招盛閣置業管理有限公司100%股權,兩家公司出售為招商蛇口貢獻了37。01億元投資收益,直接為上市公司貢獻1035萬元淨利潤。

選擇在年末出售資產,獲取投資收益,對於原本處於利潤下滑的招商蛇口而言是一個直接增厚上市公司淨利潤好方法。

02

“三道紅線”綠檔潛藏的秘密

2020年下半年,在“三道紅線”監管下,依賴高槓杆擴張的房企為降負債發愁,招商蛇口在降負債方面則沒有太大壓力。

“在沒有‘三道紅線’之前,公司的資產負債率和淨負債率一直都在紅線之下”,這是招商蛇口的優勢,“三道紅線”監管對穩健房企釋放了利好資訊。

據年報披露,截至2020年末,招商蛇口剔除預收賬款後的資產負債率58。84%,淨負債率28。81%,現金短債比1。23。按照“三道紅線”的標準,其屬全部達標的“綠檔”房企。

曝財報·深度丨增收不增利 招商蛇口2021年要衝刺3300億元目標

(圖為招商蛇口2020年度報告截圖)

需要注意的是,上述資料並不代表招商蛇口真實的負債水平。房地產公司一般都存在表內負債和表外負債,表外負債則很好的對負債進行了藏匿。值得一提的是,作為第一家釋出2020年年報的千億A股房企,招商蛇口在年度公告中罕見披露了表外負債。

公告顯示,招商蛇口參股未並表住宅地產專案有息債負債總額288億元,其中公司提供擔保對應的融資27。87億元,按本公司持股比例計算的有息負債額83。42億元。本公司並表住宅地產專案合作方股東投入淨額303。08億元,其中股權出資338。54億元;參股未並表住宅地產專案合作方股東投入淨額。

有業內人士指出,如果不考慮其中部分股東投入為有息負債,那招商蛇口參與的表外專案總資產將超過千億。

此外,據財報公開資料,招商蛇口的永續債接近205億元。行業內多家房企都在清空其他權益工具的現況來看,這個數目似乎不算小。同時,永續債在並表的時候計入權益,在一定程度上減少了負債規模,而代價是直接造成對利潤的侵蝕。

綜合來看,招商蛇口雖然看似是均未觸及紅線的綠檔房企,但其真實的負債率並不是報表資料公佈的那麼低。

2021年,招商蛇口朝著3300億元的目標狂奔,除了在供貨、營銷等方面需要發力之外,提高運營效能,提升利潤以及持續夯實財務健康防線的任務仍不可鬆懈。

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