魯商生活服務IPO三個重度依賴,二次遞表趙衍峰壓力大

魯商生活服務IPO三個重度依賴,二次遞表趙衍峰壓力大

自去年下半年,物企IPO開始變得十分冷清,並且沒有一家物企透過聆訊,宛如被港交所冰封。但總有不甘於向命運屈服的,在第一次向港交所遞交招股書失效後,魯商生活服務於1月19日再次遞表。

樓市資本論瞭解到,擁有國企背景的物業公司魯商生活服務於2021年5月進行分拆預告後,趕在去年7月2日向港交所主機板遞了表。

在其首次遞交的招股書中披露,這家來自山東的小型物企淡化了“物業”概念,著重將健康服務、城市更新納入業務範圍。但從整體經營看,其仍然存在依靠母公司輸血,尤其存在對母公司業務、地域、收入三個重度依賴,同時毛利率低於行業10個百分點、缺乏新的盈利增長點等問題。

在研讀其最新招股書後,樓市資本論發現魯商生活服務更新了截至2021年10月31日的經營資料,關於前述問題的相關指標也均有變化,如簽約管理81個物業,已簽約總建築面超2280萬平米,在管總建築面約1950萬平米,最新營收4。58億元。但身處對房地產、物業等行業依舊蕭瑟的資本市場,魯商生活服務透過聆訊依舊充滿著不確定性。

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如此看來,魯商生活服務的二次遞表上市之路,充滿了極大的變數,特別是此番分拆IPO可謂是去年7月初才剛上任魯商發展董事長,併兼任魯商生活服務董事長趙衍峰的第一把火,壓力不小。

【一】對母公司的三個重度依賴症

不得不承認,從房地產企業拆分而來的物企,大多對母公司依賴過甚,主要專案靠母公司“輸血”,魯商生活服務也不例外。

資料顯示,魯商生活服務成立於2006年,成立之初,為魯商發展開發的物業提供管理服務。經過15年多的發展,業務範圍已擴充套件至山東省幾乎所有地級市以及北京和哈爾濱。

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以上市物企的標準衡量,短期看母公司,中期看市場投拓能力;換言之,資本市場更看重物企脫離母公司的獨立能力。

然而,不論是業務,還是經營,魯商生活服務都難以脫離母公司獨立行走。

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重度依賴一:業務依賴

樓市資本論瞭解到,2016年魯商生活服務母公司魯商發展,就開始推進健康產業轉型,2020年更是正式提出“生物醫藥、生態健康”雙輪驅動戰略,欲在健康住宅、生物醫藥、健康養老、城市更新、文化旅遊、物業資管、商管運營、智慧科技等領域有所作為。

而魯商生活服務在籌謀上市的多番變動,也淡化“物業”更名為“生活服務”;在業務上,也有描摹魯商發展的意思,健康服務將融入其社群增值服務中,而魯商發展看準的城市更新領域,魯商生活服務也透過股權投資有所染指。

然而儘管魯商生活服務有三條業務線,分別為物業管理服務、非業主增值服務、社群增值服務,其近三年營收5成以上收入依然來自物管服務。

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重度依賴二:地域依賴

除了業務試圖描摹母公司的發展路徑,魯商生活服務的業務也與母公司一樣紮根山東省。

據招股書披露,截至2021年10月底,魯商生活服務的合約面積達到2280萬方,在管面積達到1950萬方。其中,已簽約建築面積2050萬平米及在管總建築面積約1690萬平米,均位於山東省。按此計算,其89。9%的簽約面積和86。6%的在管建面都位於山東。

同時,從營收來看,2018年-2021 年前十個月,魯商生活服務來自山東省的物業管理服務的收入佔比均在80%以上。

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然而這對魯商生活服務而言絕非利事,不僅受區域波動風險可能性大,該公司在山東省的平均物業管理費用也遠低於其他地區;比如2020年,魯商生活服務在山東省平均物管費僅1。69元,同期其他區域該數字已達到2。21元。

重度依賴三:收入依賴

而最關鍵的是,魯商生活服務的物管核心業務更是長期依賴魯商發展的專案輸入。

截至2021年10月底的資料顯示,其45個在管物業由魯商發展集團開發,在管總建面達1240萬平方米,佔在管總建面63。6%。

而這超六成的面積佔比,貢獻了魯商生活服務超九成的物業管理營收;可以說,魯商發展帶來的專案,幾乎承包了物業管理服務所有的收入。

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對此,有業內人士表示,雖然開發企業可以在前期給予其下屬的物管企業幫助,但物企也可能會面臨開發企業的掣肘。過於依賴母公司提供的開發物業,母公司開發新物業的能力及經營的任何不利發展,都將會很大程度上影響物業公司獲得相關新物業管理合同的能力。

但魯商發展能為魯商生活服務保駕護航多久,已然成為一個問題。儘管母公司著力推動大健康概念轉型,但截至2020年末,房地產業務仍然是魯商發展收入的主要來源,佔比達86。5%。

尤其是以房企“三道紅線”標準考量,魯商發展踩中兩道,分別是剔除預收款後高達84。82%的資產負債率,以及0。72偏低的現金短債比。此外,若剔除永續債,公司淨負債率為113。8%,亦踩中紅線。

對於並未脫離母體發展的魯商生活服務來說,這並不是一件好事。

【二】毛利率低於行業10個百分點

事實上,魯商生活服務依賴母公司輸血、第三方拓展吃力的負面影響,已然在其盈利能力上得以展現,尤其是毛利率,長期低於行業平均水平。

資料顯示,2020年在港物業服務上市公司的毛利率均值為28。6%,而魯商生活服務2020年該數字僅為19。8%。

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在樓市資本論看來,原因並不難理解,受政策影響,物業費漲價空間有限,而高毛利、高增速的社群增值服務,才是物企盈利空間的藍海。

而長期依靠母公司輸血的魯商生活服務,5成以上營收來自高成本、高人工的物業管理。此外,在品牌競爭力低的情況下,為了拓展第三方客戶,更是將物業費讓步作為成長的代價。

招股書顯示,魯商生活服務獨立第三方的平均物業費僅為0。69元,關聯方的平均物業費也只有0。86元,只有魯商發展集團開發的物業收費達到了行業平均水平,在2。24元左右。

如此低廉的物業費顯然很難有利潤空間,無論是關聯方還是獨立第三方開發的專案,在過去三年毛利始終為負數,公司還需倒貼錢。

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樓市資本論看來,當下,單一的規模指標或者增速指標都不足以詮釋物管公司的成長性,行業正經歷從規模到效率的轉變,促使行業估值深度分化。

尤其是多元化、差異化的增值服務,正成為物企新的盈利增長曲線;而對於第三方拓展乏力、又不擅增值服務的魯商生活服務而言,如何在消費升級下實現轉型,正成為其亟需考量的命題。

在2022年的資本市場,其物業概念成色幾何?依然是個懸疑問題。

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