華夏幸福又要涼涼?

華夏幸福兩筆11。2億元的信託融資未能按期償付,已實質違約。

傳,華夏幸福曾要求信託貸款展期,信託公司在考慮中。

華夏幸福引平安入股時簽訂對賭協議,約定了2020年淨利潤不低於180億,Q3季報華夏幸福淨利潤才80億,面對100億缺口,大機率完不成。

傳,華夏幸福正在和平安膠著的進行著談判。

根據華夏幸福2020半年報顯示,一年內到期的有息債務共876。04億元,而賬面貨幣資金僅412。61億元。

傳,華夏幸福旗下公司的商票已經於1月8日開始停止兌付。

華夏幸福已然四面楚歌,這是要涼涼了麼?

01 產業新城模式下的冰火兩重天

觀察華夏幸福2019年的財報有一個有意思的現象,在地產板塊114家上市公司中,華夏幸福的每股收益、每股淨資產、淨利潤、營業總收入、淨資產收益率均排可排在前十位。

然而卻有一個指標排在倒數第二,從華夏幸福深陷現金流短缺的困擾中大家也能猜出來了,這個指標就是每股現金流。

這一切都是源於華夏幸福特殊的模式——產業新城。

華夏幸福將自己的這種模式稱為開發性PPP模式,即“政府主導、企業運作、合作共贏”。也就是從政府手裡拿了一塊地後,由自己進行設計規劃、土地整理、基礎設施建設、提供公共配套服務、招商引資、產業孵化、產業加速,以及城市和產業運營管理等一攬子公共服務。而當地政府僅對整個專案過程進行相關監督審批即可。

這一系列降龍十八掌打下來,一個一窮二白的地方就變成了一個有想象空間、有前景、有競爭力的新城。

從0到1這個過程中,離不開華夏幸福多元化的綜合開發能力,所以在拿地上佔得了先機,2020年上半年,華夏幸福的平均拿地成本折算下來約5600元/平米。

規劃設計開始直到最終運營維護的每一個環節,華夏幸福都有收入。

華夏幸福又要涼涼?

圖:摘自《華夏幸福2019年年度報告》

只要熬過了低毛利的前期設計、土地整理和基礎設施建設,華夏幸福就可以獲得高毛利的產業發展服務收入。

高毛利的產業發展服務收入貢獻了公司大部分的毛利潤,並帶動公司整體毛利率提高。

2019年,產業發展服務收入佔總收入的26。18%,但貢獻了總體毛利的50。55%,以自身84。63%的毛利率將總體毛利率拉昇到43。82%。

產業新城模式讓賬面上看起來極其豐滿,但現實摸起來卻很骨感。

舍不著孩子套不著狼,高收益的前提是需要華夏幸福前期進行大量的墊款,另一方面,收入結算來自政府,政府對結算結果進行稽核後需納入最近一年的財政預算予以支付,需要一定的工作週期,1-2年左右。所以華夏幸福的收入變成不了真金白銀,只是賬面上的一堆數字。

02 平安雪中送炭

華夏幸福的現金流一直都是捉襟見肘的,在2018年現金流危機終於爆發。這時平安踩著七彩祥雲而來,解救了華夏幸福。

2018年7月10日,華夏幸福基業控股股份公司,向平安轉讓19。7%的公司總股本,總價137。7億元。

2019年1月31日,華夏幸福第二次向平安出售股份1。7億股,總價42。03億元。

此次平安的入股不僅帶來了近180億的現金,還帶來了信用背書。

2019年後華夏幸福發行了不少於150億的永續債信託,不能說和平安入股沒有關係吧。

但平安並不是來做慈善的,入局同時雙方簽訂了對賭協議。要求華夏幸福在2018年度、2019年度、2020年度的淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%,即淨利潤分別不低於114。15億元、144。88億元、180億元。否則,華夏控股將對平安資管進行現金補償。

1個季度內完成100億的淨利潤顯然對於華夏幸福來說難於上青天,所以此次華夏幸福是否能夠渡劫很重要的一部分取決於平安的行動。不會釜底抽薪,並能鼎力相助。

我們再回過頭來看看平安會不會有什麼 “壞心眼”呢?!

平安第一次入股時,雙方簽訂的對賭協議中關於補償的內容如下:

華夏幸福又要涼涼?

對於平安來說,它要的不過是對於承諾業績對應份額的保障,並沒有過多索取。

對於華夏幸福來說,即使這三年淨利潤為0,補償金額=(114。15+144。88+180)*19。7%=86。49億元,但平安投入了137。7億元,也就是說,最極端的悲慘情況下,它至少淨賺51。21億。當然平安是拿了股權的,但股權價值取決於業績,假使華夏幸福3年來一分錢不賺,股價不得匍匐前進啊,華夏幸福還是不虧。

這對賭協議籤的,華夏幸福不僅一毛不拔,還能倒粘毛。

而且平安入股後還以永續債、普通債權、美元私募債等方式先後提供給華夏幸福近200億元的資金支援。

03 平安圖的是啥

平安看來不圖華夏幸福眼前的這點錢,那圖什麼?

地產版圖的補缺

據統計,平安重倉了13家房企,與20多家龍頭房企都有合作關係。但華夏幸福產業新城的打法在眾多房企中可以說是獨一份,所以在平安的地產版圖上華夏幸福是特別的存在,而且平安此次戰略入股,意與華夏幸福進行全面的戰略合作,所以具有重要的戰略意義。

未來的成長

心裡想的是一回事,實際行動又是一回事,但在平安入股一年後的華夏幸福戰略轉型可看出平安真的開始逐漸滲入到華夏幸福,並影響著它向更高一層走去。

2019年業績釋出會上,華夏幸福董事長王文學宣佈:公司將從“中國領先的產業新城運營商”,變更為“中國領先的核心都市圈——不動產投資開發及運營管理平臺”。

2019年,以吳向東為代表的平安開始主導南方的商業地產,董事長王文學還在北方掌舵產業園區與住宅。

但最終他們想要的並不是一個簡單的由“產業新城+商業”兩種主要業務構成的地產商,而是一個“運營管理平臺”。這或許就是一個地產界的“阿里巴巴”。

如果成功了,不僅從重資產轉型到了輕資產,成長性也有無限的想象空間。

產業新城的基因

這個宏圖願景不一定只有華夏幸福可以實現,但是華夏幸福卻是最可能實現的,因為它具有產業新城的基因。

產業新城一條龍的服務積累,讓它在思路視野上比其他開放商更寬廣,另外硬體方面,還有自己的產業規劃研究院和千人的招商團隊。

04 結語

國盛證券1月14日釋出的研報表示,華夏幸福資產負債率82。09%,對應淨負債率214%,剔除預收款的資產負債率78%,現金短債比仍然小於1。不僅全部踩中“三條紅線”,若將永續債納入債務,其財務槓桿將處於更高位。

華夏幸福眼下的困局是短缺的現金流,接踵而至的就是高負債率了。

好在這只是困局並不是死局。

因為錢恰是平安最不缺的,關鍵是平安是否依然認可華夏幸福在自己版圖中的位置,以及華夏幸福對於平安的讓步可以做到何種程度。

不知華夏幸福實控人王總5年前看到萬科王總呵斥野蠻人入局時,是否有換位思考過,那個答案就是今天華夏幸福破局的選擇。

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