權益比不足五成,新力控股千億規模成色待提升

憑藉合作獲得流量,仍是中型房企快速“長大”的捷徑。作為起步較晚的規模房企,新力控股(02103。HK,下稱“新力”)在規模突破千億大關之後,仍在尋找著繼續攀巖的道路。

作為一家來自江西的後起之秀,新力控股2019年登陸資本市場,2020年全口徑銷售規模約1137。4億。不過,因新力擅長透過合作撬動規模,期內銷售權益比例約為44%,權益銷售金額約為504。2億。

從新力控股的成長之路、策略定位也可看出,區域型房企在全國化擴張過程中,會面臨哪些突破與挑戰。

過去一年,新力最重要的關鍵詞之一是:均衡土儲佈局,淡化區域房企色彩。2020年,新力透過招拍掛、收併購、產業勾地取得35幅地塊,合計應占權益代價約157。36億元,平均土地成本約每平方米4527元。

截至期末,新力總權益土儲為1521萬平米,一二線城市佔比約85。6%。按權益面積算,江西省、大灣區、長三角及華中華西等其它地區分別佔31%、33%、20%和6%,可售的權益貨值達到2600億。

管理層表示,2021年仍將用銷售回款的40%投資拿地,其中公開招拍掛佔一半份額,剩下50%來自收併購、產業勾地、城市更新、代建與品牌輸出等。同時,要抓住集中供地的機會,利用合作基因整合更多資源。

“22城集中供地,對中小企業是一個機會。因集中供地下地比較多,獲取的可能性也更大一些。”在3月31日舉行的2020年度業績釋出會上,新力控股董事長、行政總裁兼執行董事張園林表示。

新力控股常務副總裁劉翔進一步解釋稱,頭部企業會將更多精力和資金放在22個重點城市,但除此之外,新力還有幾十個城市的落點。“大家都去搶熱點,反而我們就有反週期拿地的視窗期,對土地成本獲取也有優勢。”

對於收併購拿地,張園林態度較為開放。“收購無非是算賬,如果對我們的利潤、貢獻、產出等各方面都是正向的,這件事就可以去做。”

保持拿地節奏的同時,新力也面臨盈利考驗。2020年其全年收入約280。7億元,同比增長4。0%;股東應占核心淨利潤約18。7億元,同比增長0。8%。同時,期內毛利率24。4%,減少5。2個百分點,淨利潤率約7。3%。

“毛利率有所下降,離不開行業趨勢的影響,如土地成本有所上漲。”管理層稱,之前新力收併購專案較多,利潤率相對較高;去年交付的專案中,招拍掛的比例上升,導致利潤率有所下降,未來毛利率會穩定在24%~25%的水平。

土地、利潤之外,新力的第三件大事是降負債。自登陸資本市場後,新力融資渠道有所拓寬,如在岸人民幣、公司債和ABS、離岸美元債等。目前其融資佔比中,銀行貸款約50%,其它非標融資佔比約26%,加權平均債務成本為9。1%

不過以“三道紅線”衡量,新力踩中一條,期末淨負債率43。6%,同比下降3。4%;現金短債比1。2倍;剔除預收款項後資產負債率73。2%,同比有所下降,但比監管要求的70%仍有3個百分點差距。

新力方面表示,將提高公司的管控能力,加快專案預售及結轉交付的節奏,使其一步步提前確認收入、拿到利潤,增加資本總額,降低負債比率。“我們有信心在一年到一年半時間左右,達到監管要求。”

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孫夢凡

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