離開恆大之後的任澤平,越來越猛了

離開恆大之後的任澤平,越來越猛了

任老師最近火力有點猛。

任澤平素有“網紅經濟學家”之稱。

2015年,他喊出了“5000點不是夢”,精準預測了滬指上半年的走勢,2016年提出的“一線城市房價翻一倍”也一語破的。

但他最經典的,還是在房地產領域提出了“長期看人口、中期看土地、短期看金融”這套分析框架。

不過自從任職恆大成為最貴的經濟學家之後,任首席就溫和了許多,直到今年三月離開恆大,他在房地產相關話題上越來越敢講了,來看看他都講了啥?

1、中國住房整體平衡了,但是分化比較嚴重,一二線短缺,三四線過剩。

2、支援房地產稅,給年輕人更多機會。

3、未來5年買抗通脹的硬通貨,其中一個是人口流入的都市圈的房子、土地。

4、房地產是最堅硬的泡沫,但還有十年解決的視窗期。

5、謹防觸發重大金融風險,房地產宏觀審慎管理制度、資管新規、MPA考核是三大抓手。

離開恆大之後的任澤平,越來越猛了

2021中國存量房研究

前天,任澤平團隊釋出了2021中國存量房研究,裡面提到了幾大要點:

1、2020年中國城鎮住房套戶比為1。09,一線、二線、三四線城市分別為0。97、1。08、1。12,中國住房整體已經靜態平衡。

一般而言,套戶比小於1,表明一國住房供給總體不足;套戶比等於1,表明一國住房總體基本供求平衡;考慮到休閒度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況,成熟市場的套戶比一般在1。1左右。

從國際看,當前美國、日本分別為1。15、1。16,德國為1。02,英國為1。03,中國城鎮住房套戶比接近1。1,表明住房供給總體平衡。

2、但區域供求差異極大。分線看,當前一線、二線、三四線城市人均住房建築面積分別為26。4、34。6、37平方米,套戶比分別為0。97、1。08、1。12,一線城市住房供給偏緊。

可以看到的是,一二線住房依然短缺,三四線早已過剩。重倉三四線的房企,很難不愁容滿面。

3、中國城鎮住房自有率約70%,最高20%家庭擁有約40%住房 。城市居民住房自有率更低且呈下降趨勢、租房比重更高且呈上升趨勢。

從國際比較看,中國城鎮住房自有率較高,當前美國住房自有率為64。2%、日本為61。7%、德國為46%,這與中國重視“家”的文化傳統以及過去房價基本持續上漲的預期等存在一定關係。

4、中國房地產市場仍有較大發展空間。

房地產長期看人口,儘管中國20-50歲主力置業人群比例在2013年左右達峰值,但綜合考慮城鎮化程序、居民收入增長和家庭戶均規模小型化、住房更新等,中國房地產市場未來仍有較大發展空間,將逐步從高速轉向中速、高質量發展階段。

一是中國城鎮化程序還有較大空間,到2030年城鎮化率達71%時城鎮人口將再增加約1。3億。

二是與主要發達經濟體相比,中國城鎮人均住房面積較小,隨著居民收入增長和家庭規模迅速小型化等,人均住房面積未來存在至少13%的提升空間。

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支援房地產稅

提到房地產,自然少不了提及房地產稅。

6月8日,任澤平表達了對房地產稅的支援:

“在過去的幾十年裡,資本收益大於勞動收益,導致了財富和收入差距的拉大以及社會階層的撕裂。那麼,為什麼勞動報酬是下降的,資本的報酬是上升的?

因為資本的話語權太強了,勞動的話語權相對較弱。這時就需要從公共政策的角度去處理問題,公共政策不能對資本太友好,對勞動卻是忽視。

比如房產稅。持有5套、10套房是你的自由,但是你佔用了過多的社會資源,你要多交稅,這很公平。”

總結來說就是:房產稅能調節收入分配,能給年輕人更多機會。

如何收?收了之後的用途是什麼?任澤平也有自己的看法:

1、無論私有,還是批租,都可以收房產稅。比如中國香港是批租制度,徵收房產稅。中國大陸住宅現在有70年產權,70年以後再續約,可以無限續下去,其實也類似。

2、未來我們應該在存量環節徵收房產稅,交易環節的土增稅、稅契應該降低。這是兩道徵稅,“雙高”是不合理的。

3、收了後肯定不能亂花錢,房產稅的支出應該讓本地變得更好,地方政府應該提升營商環境,保障老百姓的利益,提供良好的公共服務。地方政府應該把每年的收支向社會公佈。我既然是納稅人,就有知情權。

離開恆大之後的任澤平,越來越猛了

未來5年一定要買的硬通貨

5月17日,任澤平博士在直播線上交流中表示:“未來5年買抗通脹的硬通貨,其中一個是人口流入的都市圈的房子、土地。”

“為麼在房地產不斷調控的背景下,反而房地產投資也不錯,房地產銷售也不錯?很重要的原因是開發商以價換量促銷,而不是透過從銀行裡面融資貸款,來實現房地產資金的回籠。

而且大的開發商糧倉基本就是長三角,珠三角,包括川渝這些富庶之地,現在房地產市場的分化也非常的明顯,來自金融機構的融資現在明顯放緩。

我們國家透過房企負債的三條紅線、銀行貸款的集中度管理,確實對這一塊控制得比較嚴的。

最近房企為什麼普遍資金面緊張,這不是個案,是普遍現象。各個區域的房地產市場主要還是長期看人口,跟人口的流動有關。

拉長過去5年,人口流入的地方房價一直在漲,短期調一調,接著漲;人口流出的地方,未來可能會陷入漫長的陰跌。核心是看房地產這個區域的人口流入流出的情況,人口的資料至關重要。

離開恆大之後的任澤平,越來越猛了

房地產是最堅硬的泡沫

再往前,4月,東吳證券召開了“網紅經濟學家”任澤平迴歸券業的首場宏觀策略報告會。有趣的是,在離職恆大後,任澤平在首秀上稱,房地產是中國最堅硬的泡沫。

他表示:“中國房地產的根本問題就是人地錯配。人們都往大的都市圈積聚,但是土地指標沒有供過來,導致人地錯配,一二線城市高房價,三四線城市高庫存。

這個難題從經濟上從技術上都是可以破解的,我們還有最後十年的時間視窗,但是要先解決認識問題。

原來我講房地產長期看人口,中期看土地,近期看金融。我們認為中國房地產長期健康平穩發展是人地掛鉤和金融穩定,人是需求,土地是供給,金融是槓桿。

而在未來10年,中國將會面臨加速到來的人口老齡化,人口的未來是內部最大的灰犀牛之一。”

離開恆大之後的任澤平,越來越猛了

謹防觸發重大金融風險

任澤平雖然表示了中國房地產還有發展的空間,是最堅硬的泡沫,但他同時也在提示風險。

今年年初,任澤平在《2021年中國宏觀經濟需要面對的三個問題》中也提到,要謹防觸發重大金融風險。

“地方政府融資平臺、影子銀行、殭屍企業等金融風險防控仍任重道遠。城投平臺、影子銀行、殭屍企業、地產仍是現階段我國金融風險的幾大“灰犀牛”。在內部經濟增長動力不足、外部環境不確定性仍強的背景下,金融體系內部風險仍在持續累積。

建議:貨幣政策不宜過快收緊,謹防觸發重大風險;金融監管政策與流動性管理工具相互配合,房地產宏觀審慎管理制度、資管新規、MPA考核是三大抓手;健全金融風險預防、預警、處置、問責制度體系,維護金融安全。”

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