越秀服務財報處女秀:關聯收入9成,3大隱憂浮水面

越秀服務財報處女秀:關聯收入9成,3大隱憂浮水面

在經歷了行業跌宕起伏,資本回歸理性的一年後,2021年物企表現究竟如何?成為了市場關注的焦點。

樓市資本論研究院關注到,3月3日,首家披露成績單的物企——越秀服務,成為了外界窺探物企過去一年發展的第一扇窗。

縱觀全年財報,這家上市不足一年的“港股物企新兵”,處女秀表現不錯。2021年越秀服務實現營業收入約19。18億元人民幣,同比增長64。2%;毛利率為35。0%,同比增升0。5個百分點;公司擁有人應占盈利約3。60億元,同比增長80。6%。

然而,這份高增長的業績背後,其對母公司重度依賴、盈利能力下滑的隱憂也隨之浮現,從股價來看,資本市場也注意到其底層問題。

從上市至今,越秀服務股價整體呈波動中下行趨勢,長期低於發行價,從5。7元一直跌到了截止3月6日的3。6元。

規模與速度是物企在資本市場的永恆主題。在樓市資本論看來,對於像越秀服務這樣的腰部物企而言,如何在頭部擠壓下實現規模增長、如何維持較快的盈利速度及挖掘利潤厚度,正成為擺在其面前不得不思考的問題。

隱憂1:關聯收入超過9成

物企與房地產母公司之間的關係,可說是一把雙刃劍。

一方面,面對規模為基礎的市場邏輯,地產關聯方土地儲備成為了物企未來業績的保障;但另一方面,地產的信貸風險也影響到物企估值,並對其成長造成限制。

因而如何平衡母公司輸送與第三方拓展,成為不少物企的重要課題;越秀服務就存在對母公司過度依賴的現象。

從財報可以看到,越秀服務2021年營收增速亮眼,其實現19。18億元營收,同比2020年的11。68億元增速64。2%。然而其營收的增長,更多來自於母公司輸送加劇。2021年,越秀服務來自廣州越秀、越秀地產及彼等各自的合營企業、聯營公司或其他關聯方的營收佔比為92。2%,這一數字在2020年是89。6%。

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這也意味著,越秀服務的規模潛力需結合母公司基數來看。

一方面,越秀地產2021年銷售首次突破千億,本身體量有限。

另一方面,急於擴張的越秀地產將籌碼押注在TOD開發上,截止2021年6月30日,其TOD 專案土地儲備達到406萬平方米,約佔其總土地儲備的14。5%。

值得注意的是,TOD專案開發週期長、前期投入高等,且易受各類外在因素影響,因而短期內該模式對越秀服務能繼續提供的專案與面積相當有限。

隱憂2:大灣區合約面積佔7成

同時,越秀地產專注於大灣區,也讓越秀服務專案集中受限於大灣區,弱化了全國佈局的能力。

截至2021年12月31日,越秀服務合約面積為5838萬平方米;其中,來自大灣區的合約面積佔比高達70%。自2018年開始,其來自大灣區的收入佔比也一直在8成以上。

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從越秀地產的增儲策略來看,這個局面短期內都不會改變。在2021年22城首批集中供地中,越秀地產僅廣州一地拿地金額就佔到了總數的64%。

在樓市資本論看來,越秀服務的未來發展短期要看母公司銷售,中期要看母公司土地儲備;其過於集中依賴單一區域,無疑存在潛在風險。

有業內人士表示,物業管理服務從一次性地產開發中能獲取的紅利有限,存量經營模式使得其需要大量的增量面積規模以持續開展業務。因此,侷限於母公司或固定的地域,不可避免地會令物業服務企業自身的擴張陷入被動,最終影響最大的就是發展前景。

事實上,越秀服務也試圖透過收併購拓展第三方市場,降低與控股股東的關聯交易比例問題。此前IPO募集資金中,越秀服務將用10。31億元用於收併購,然而該筆資金暫未啟封。

越秀服務董事會主席林峰也表示,對於收併購標的選擇有諸多考量因素,其相對謹慎的風格,也拖慢了越秀服務外擴的步伐。

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林峰(中)

樓市資本論瞭解到,林峰畢業於廣東財經大學會計學系,獲得經濟學學士學位;後來他遠赴南半球,取得澳大利亞西悉尼大學工商管理碩士學位,還擁有國家認證的會計師資格證書。

林峰早在1994年就加入了廣州市城市建設開發總公司,歷任開發財會部副總經理、管理部副總經理、財務部總經理、公司總經理助理。

自廣州城建在2011年正式更名為越秀地產後,元老林峰也頗受越秀集團重視,多次參與公司重大資本運作及融資工作。或因財會專業出身,亦或是經歷了企業更迭,在此前代表越秀集團出席業績會時,林峰給外界的觀感都頗為低調謹慎。

隨著上市物企增多以及行業集中度提高,目前物業服務行業資本化程度也在加深。在開發受地產信貸收緊及政策不確定性影響下,關聯方交付專案的穩定性也勢必會被波及。

樓市資本論認為,對於越秀服務來說,提升企業的獨立運營能力,保持自我擴張節奏,將是今後很長一段時間的重大命題。

隱憂3:美居業務能否撐起增值服務大旗

對於物管企業,如果說規模決定的是當期成色,那麼增值服務無疑就是開啟未來資本想象空間的鑰匙。

在越秀服務的這份年度業績裡,其社群增值服務收入,無疑是最令投資者興奮的指標,特別是被其宣稱為“美居服務”的業務。

年報顯示,在越秀服務4。4億元的社群增值收入中,美居業務以1。4億元營收,貢獻了32%;值得注意的是,該業務2021上半年的收入僅0。5億元。

也就是說,下半年越秀服務突擊完成了近1億元的美居相關業務收入。然而,該收入亮眼增長的可持續性,卻有一個大大的問號。

一方面,美居業務新房與開發商交付增速相關,這與母公司越秀地產未來的發展息息相關;據越秀地產在3月10日的業績釋出會上透露,2022年越秀地產業績目標為1235億元,相較去年僅增長7%,已然是考慮到企業和市場受限的綜合因素。另一方面,美居業務多依賴於存量市場,不僅有低頻性,還因低門檻面臨劇烈的外部競爭,也導致該業務增長不穩定。

因此,越秀服務的美居業務雖然此刻亮眼,但未來能否保持,還有不小的挑戰。此外,越秀服務的資產負債率也值得注意。

儘管2021年上市後,越秀服務的資產負債率為39。77%,但其負債率降低主要來自於上市前突擊降負債,收入關聯方貸款及償還委託銀行貸款。資料顯示,2018-2020年其資產負債率分別高達93。2%、91%和68。4%,可以說和房企有得一拼。

越秀服務財報處女秀:關聯收入9成,3大隱憂浮水面

隨著越秀服務未來透過收併購擴大規模,或會導致其資本負債率再次攀升。

在樓市資本論研究院看來,排名50開外的越秀服務,可說是不折不扣的腰部物企。從年報也不難看出,腰部物企不僅母公司依賴症嚴重,業務模式也無明顯優勢。

在物業板塊頭部廝殺嚴重的當下,腰部物企如何突破規模與模式之困,實現自我攀升,是值得越秀服務和同類物企思考的問題。

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