新城空控股董事長:新城戰略大換倉

新城是否分拆商管上市,每次股東會業績會,曉松總都欲言又止,雖然表態暫時沒有計劃。但中長期看,新城吾悅分拆上市,是必然的。

如果未來吾悅開業200座,每年租金200億,那麼考慮商業PE倍數比住宅5到7倍要高很多的話,比如10倍的話,那麼吾悅未來市值就是2000億。

截止目前系新城住宅市值大約1000億左右。

股東會上曉松總表示,今年銷售額大概還是在2600億左右,增長10%而已。事實上,老潘看穆迪給出的預測是,新城未來1-2年的合約銷售額會保持每年5%-10%的增長。

顯然,新城銷售額低調了很多。這與之前新城從幾百億衝到2700億的閃電增長形成了鮮明對比。這一點,其實反而更讓投資者“放心”。

事實上,新城放慢規模增速,甚至規模維穩在2600億左右的剋制,其實並非是全歸於前董事長事件的影響,核心是新城作為一家企業而言,過去吸收了長三角爆發紅利和三四線爆發紅利的“天時與地利”之後,新城本就該回歸平穩增長,修復之前超高速增長帶來的內部組織與管控的問題,而且在行業調控加碼時主動收斂聚焦,強化內功,這才是正道!

事實上,新城之後進入行業老八後,規模能穩在2600億已經是不容易了!對比之下,一些其他房企破千億後掉隊,遭遇董事長危機後掉隊的也並不少。

但這只是新城短期的權變,更大的戰略之變,王曉松在2020年股東會上有一個總結。

即“成立 27 年的新城,第一個15年靠住宅開發創造利潤,第二個15年利潤靠商住雙輪驅動,第三個15年利潤則更多來自於商業管理”!

這是曉松總對45年的新城的戰略預判,這個視角比同行提百年房企更有戰略意義。

這意味著新城從過去地產上半場的住宅頭部房企,衝進銷售額TOP8,到未來轉移到依靠商業地產運營服務謀利潤,謀發展,真正穿越樓市週期,每年持續的100億、200億租金活下去,活得好。

以前住宅創造利潤,未來商業創造利潤,這是新城的戰略大轉移!

也是伴隨中國房地產從增量時代向存量時代大轉移的一個戰略匹配!

所以,未來還在單一做住宅房企越來越難了,而新城雙輪驅動乃至未來變成一個商業地產開發運營服務商後,新城未來是越來越舒服了!

一個值得重視的訊號和里程碑節點是,2020年新城商管所帶來的利潤已經佔據整個新城利潤的11%,這某種程度上也意味著新城已經不是一家純粹的地產開發商!

同時在微觀上,新城商住聯動專案利潤和模式是良性的。在統計新城2018-2020年已竣工且公佈售價的22個綜合體專案,平均單個綜合體計劃投資24。3 億, 平均銷售回款37。1億,也就是說,新城綜合體的銷售回款覆蓋投資比例竟然高達153%。

頂部