中報觀察 | 營收翻番、融資成本再降 中國金茂輕裝前行

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“輕裝上陣”這半年,金茂越顯活力。

8月24日下午,金茂公告披露2021年上半年業績情況。期內,該公司錄得營業收入284。56億元,同比增長135%。財報提到,營收實現大幅增長主要源於城市運營、物業開發專案及酒店經營的收入較上年同期增加所致。

從一系列的數字矩陣當中可以看出,金茂的中考成績單亮眼。

近兩年來,中國房地產行業已經從增量時代過渡到存量時代,疊加調控政策等影響下,降負債、新闢賽道成為地產行業未來發展的主旋律。

2021年上半年,在營收提升、利潤趨穩的同時,金茂還在不斷調整納儲方式,降負債、降成本。

截止2021年6月30日,金茂錄得計息銀行貸款978。32億元,淨負債503。98億元,淨負債率為51。64%,剔除預收款後的資產負債率68。92%。

事實上,近兩年,隨著城市運營的進一步擴張,中國金茂“第二曲線”發展優勢進一步擴大,如同物業開發與城市運營的雙重驅動,賦予了金茂穿越行業新週期及持續增長的內生動力。

內生動力

“公司2021年、2022年會保持強勁的增長動力,2021年實現2500億,2022年實現3000億的簽約目標。”

事實上,中國金茂的發展預期,如今正一步步兌現。資料顯示,上半年,該公司實現簽約銷售1301。5億元,同比增長27%,全年目標指日可待。

財報透露,上半年,中國金茂的回款達到了1229億元,回款率超94%,同時,公司物業及土地已銷售未做收金額約為3545億元。

超高的回款率為金茂的發展提供了穩健的現金流,而超3500億元的已售未結轉,無疑提前鎖定了金茂接下來兩到三年的收入與利潤增長。

在過去幾年,金茂接連實現千億、兩千億的跨越,而這家央企也被資本市場稱作黑馬。

對於明年的3000億元簽約目標,有分析師在接受觀點地產新媒體採訪時就曾表示,金茂2021年的貨值超3600億元,每年還有城市運營轉化土儲,實現今明兩年的簽約目標不成問題。

正所謂“手有餘糧,心中不慌”,對房地產企業而言,土地儲備往往決定了其未來兩到三年的銷售表現。

早在今年6月的股東周年大會上,中國金茂執行董事兼CEO李從瑞就曾提到,未來公司將透過三種渠道擴充土儲。

首先,金茂仍將透過城市運營擴儲,目標是三年後城市運營的土地儲備供給從44%提高到60%。按此前披露的訊息,該公司希冀今年實現在35個城市落地城市運營業務。

其次是“三道紅線”出臺後,中小開發商資金鍊緊張,部分大開發商受到“三道紅線”壓力,也急於將土地儲備變現,這為公司提供了獲取優質土地的機會。

財報透露,截止期末,中國金茂總土儲超8500萬平方米,全國佈局53城,一二線核心城市佔據市場領先地位。

城市運營方面,截止目前,該公司在全國共有30個專案,上半年,公司還成功獲取3個優質城市運營專案。

據瞭解,上半年,中國金茂以14。81億港元收購中國宏泰29。9%股權,成為其第二大股東,同時,雙方同時訂立可換股債券認購協議,金茂認購中國宏泰發展本金約1。23億美元可換股債券。

資料顯示,中國宏泰成立於1995年,主要從事大型產業市鎮專案開發。從前不久釋出的中報來看,截止6月30日,中國宏泰旗下擁有8個產業運營專案,其中一個專案已經進入成熟收穫期,其餘的7個專案仍處於規劃及開發初期。

無疑,此類交易能夠加速中國金茂城市運營擴張的速度,從另一個層面而言,假以時日,這些城市運營專案將進一步為其轉化土儲、業績,從而助力金茂前行。

發展均好性

早在2015年,中國金茂就提出“雙輪兩翼”戰略,去年的中期業績會上,李從瑞也表示,“要加大雙輪兩翼的佈局,中國金茂希望走一個平衡發展的路線”。

所謂的平衡發展,不僅僅是地產開發與持有的平衡,更是業績與負債的平衡,利潤與產品的平衡,從上半年的財報來看,金茂正努力實現這種平衡。

資料顯示,截至2021年中期,中國金茂錄得計息銀行貸款978。32億元,其中,須於一年內償還的有息負債約為305。76億元,淨負債503。98億元,淨負債率為51。64%,現金短債比為1。26倍,剔除預收款後的資產負債率68。92%。

在2020年末,中國金茂用半年成功調到綠檔企業陣營,而今,這家房企在穩健發展的同時,依舊保持“三道紅線”全綠檔。

人們總說,“攻城容易,守城難”,金茂守住了綠檔陣營,真正體現其優異的管理能力。在中期業績公佈後,不少投資者在公開市場表示,金茂的穩健、均好發展態勢進一步凸顯。

融資成本方面,截止報告期末,金茂的利息開支總額約為31。47億元,較上年同期減少23%,主要在於融資規模和平均利率均較去年同期有所下降。

其中,該公司資本化的利息開支約為16。14億元,較上年同期減少44%。期末,中國金茂的外幣債務融資成本低至2。33%,總的融資成本進一步下降至4。01%,較去年同期下降0。67個百分點,較去年末下降0。41個百分點。

近兩年,地產行業的調控愈發凸顯,隨著房企“三道紅線”,銀行“兩道紅線”、投銷比管控等政策相繼落地,房地產長效機制的輪廓已經基本勾勒清晰。在“房住不炒”的總基調下,未來的房地產行業將全面迴歸居住屬性,這也對房企的產品力和服務力提出更高的要求。

金茂早早地認識到了這一點。據瞭解,中國金茂自成立以來,始終保持高階產品定位,與此同時,在十多年的發展歷程當中,不斷根據客戶需求積極迭代產品。

上半年,中國金茂旗下打造了“府”“悅”“墅”三大產品線,以及試點中的“國際社群”產品線,這些擁有綠金品質、智慧科技、優質服務多重加持的金茂產品因而更受青睞。

其中,北京東叄金茂府、北京頤和金茂府、成都武侯金茂府以及深圳龍華金茂府都實現了熱銷,而金茂在新進入的城市泰州中,推出鳳城金茂府,同樣受到市場的熱烈歡迎。

金茂在物業服務與管理方面同樣別出心裁,該公司從智慧社群、智慧生活、智慧運營三大維度出發,持續提升物業服務中的科技應用能力,從而形成了特有的城市服務模式。

業績穩步提升、融資成本穩步下降、產品與服務雙驅動……過去這些年,金茂的各方面表現都處於優等生行列,或許正是這種全方面發展的企業,才能在地產下半場贏得先機。

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