“百強上市房企”800億負債壓頂,大手筆拿地不惜高息發債

“百強上市房企”800億負債壓頂,大手筆拿地不惜高息發債

作者| 小債看市

近年來,力高集團豪擲千金大手筆拿地,土儲一路飛漲。但其存貨週轉能力卻在下滑,銷售規模未實現同步增長,同時高負債壓頂腳步沉重。

01

高息發債

11月12日,由力高集團(01622。HK)發行的REDPRO 13 05/27/23報價51。975,下跌8。313%,收益率69。645%。

據公開資料,上述美元債是力高集團於2020年5月發行的優先票據,當前餘額1。5億美元,票息高達13%。

今年以來,力高集團分別於4月和7月連發兩隻高息美元債,合計募集資金8。85億美元,發行利率分別為8%和10。5%,背後反映出其較大的流動性壓力。

《小債看市》統計,目前力高集團存續5只美元債,存續規模11。16億美元,其中將有兩隻合計5。05億美元債將於一年內到期。

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存續美元債情況

今年6月,鑑於有抵押債務增加,標普將力高集團現有高階無抵押債券的長期發行評級從“B”下調為“B-”,同時確認其長期發行人信用評級為“B”。

02

財務槓桿高企

據官網介紹,力高集團創建於1992年,是一家以地產開發為主,集康養、商業、科技、物業、文旅、教育等多元化產業於一體的大型綜合企業集團。

2014年,力高集團在港交所主機板上市,綜合實力多年位列中國地產TOP100。

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力高集團官網

從股權結構看,力高集團的控股股東為環宇國際控股,持股比例為39。06%,公司實際控制人為黃若虹。

今年前10個月,力高集團實現合約銷售約為368。14億元,建築面積約420。60萬平方米。

據克而瑞資料,今年前9個月力高集團以200。8億操盤金額位居房企第84名;以223。9萬平方米操盤面積排第52位,屬於百強房企。

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克而瑞資料

今年上半年,力高集團新獲取16幅土地,其累計土地儲備為2367萬平方米,主要位於一二線城市。

近年來,力高集團豪擲千金大手筆拿地,土儲一路飛漲。

2018年-2020年,力高集團土儲分別為1000萬平方米、1456萬平方米以及2340萬平方米,增速分別為104%、45。7%和60。7%。

而同期,力高集團銷售額分別為219。86億、274。12億以及409。75億元,增速均低於土儲增速。

值得注意的是,由於拿地耗費大量資金,2018和2020年力高集團經營性現金流淨額均為淨流出狀態,分別為-22。56億和-11。94億元。

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經營性現金流情況

在業績方面,今年上半年力高集團實現營業收入91。3億元,同比增長約36。2%;實現歸母淨利潤約5。3億元,同比增長19。9%。

業績看似亮眼,但力高集團盈利能力下滑明顯。

2019年以來,力高集團毛利率和淨利率水平快速下滑,尤其是2020年其毛利率由34。34%下滑至22。59%,淨利率由18。04%下滑至11。59%。

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毛利率水平

截至今年二季末,力高集團總資產為944。74億元,總負債796。3億元,淨資產148。44億元,資產負債率84。29%。

近年來,力高集團的財務槓桿水平明顯上升,其資產負債率連續三年大於80%,債務風險值得注意。

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財務槓桿水平

在“三道紅線”方面,力高集團剔除預收款後的資產負債率為78。1%,淨負債率48。7%,非受限現金短債比為1。44,踩中一條紅線歸為黃檔。

《小債看市》分析債務結構發現,力高集團主要以流動負債為主,佔總負債的80%。

截至今年二季末,力高集團流動負債為630。61億元,其中一年內到期的短期債務合計85。93億元。

較於短債壓力,力高集團流動性尚可,其賬上現金及現金等價物有112。95億元,可以覆蓋短債,短期償債壓力可控。

另外,力高集團還有165。69億非流動負債,主要為長期借貸,其長期有息負債合計143。7億元。

整體來看,力高集團剛性債務有229。63億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為28。8%。

從融資渠道看,力高集團主要依賴於借款和發債,還透過股權以及信託等方式融資,融資渠道並不算多元。

在資產質量方面,近年來力高集團存貨規模上升較快,且存貨轉換週期不斷拉長,說明其在土地市場加速擴張時,銷售業績卻未實現同步增長。

總得來看,力高集團盈利能力下滑較快,經營性現金流持續淨流出;有息負債高企,財務槓桿水平維持高位;“三道紅線”踩中一條,再融資遇阻。

03

大手筆拿地

1992年,閩商兄弟黃若虹、黃若青在泉州創辦力高集團,四年後其在泉州第一個房地產專案“瑞士花園”落地。

此後,以福建為大本營,力高集團業務不斷擴充。

2012年,力高集團總部從香港搬遷至深圳,佈局珠三角地區,兩年後於香港聯交所主機板上市。

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力高集團董事會主席黃若虹

上市後,力高集團規模增速較慢,2016年銷售才達到101。35億元,勉強邁入百億俱樂部。

2017年至2019年,力高集團銷售額分別為131。9億、219。86億和274億元,同比增速為30。2%、66。6%、24。7%,不及往期。

事實上,力高集團從未停止其對規模的訴求,其土儲由2017年末的489萬平方米增至2019年末的1460萬平方米。

不過,在土儲不斷增加的同時,力高集團的存貨週轉能力卻在下滑,銷售規模卻未實現同步增長。

2018年,力高集團進行品牌升級,在房地產主業之外,加快了多元業務拓展步伐。

力高集團以社群為入口,重點開拓社群商業、健康醫養、教育、科技、文化旅遊、物業6個產業板塊。

如今,力高集團負債總額一路攀升,財務槓桿高企,其不得不透過高息發債“借新還舊”來解決資金飢渴問題。

宣告:本文僅作為知識分享,只為傳遞更多資訊,不構成任何投資建議,任何人據此做出投資決策,風險自擔。

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