他,中國地產界最清醒的人

他,中國地產界最清醒的人

不要太聰明。

文 | 華商韜略 畢亞軍

如果要問李嘉誠這一代謝幕之後,誰是香港商界的新門面?陳啟宗一定是個必須的答案,甚至沒有之一。

他操持著全球生意,活躍在全球舞臺。更特別的是,他常常在商卻不言商,開口就是人類和世界大問題;他熱衷研究政治政策,但又刻意與權力和官場保持距離。

他曾以歐洲得了癌症、美國得了心臟病,來表達自己對西方政治的失望,對世界的憂慮;對中國人講究的明哲保身,他也有些不滿:一個社會公民,在有一些事情上,要有道德勇氣。還有:

他可能是中國房地產業最清醒的人。

  【把握內地打贏翻身仗】

陳啟宗從不掩飾自己是靠了內地的經濟發展,才獲得今天的商業成功。

在眾多場合,他都強調,一些香港人放棄內地商機不把握是愚蠢至極。

“錢在內地,有錢不來賺,你是傻瓜、笨蛋。”

畢業於美國南加州大學的陳啟宗,出生於香港富商之家。其父1960年創辦恆隆集團,在香港地產業異軍突起,並於1972年將公司在香港證劵交易所上巿。

1991年,42歲的陳啟宗從父輩手中接過權杖,成了恆隆集團新的當家人。但他當時面對的,卻是相當尷尬的處境。

上市之前,恆隆是香港發展最快的地產公司之一,但上市之後卻連續兩次踏錯節奏,從領跑者淪落為陪跑人。

陳啟宗一上任就把內地作為找回失去二十年的新機會,帶領恆隆重新起跑。

從1992年進入上海開始,他以

集中在“人口龐大城市的最佳地段”發展商業地產專案——恆隆廣場

為核心,不疾而速地將恆隆發展成了世界級的商業地產標杆。

至今,僅內地,恆隆就已在上海、瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢及杭州,總投資超過千億,發展了近10個以恆隆廣場“66”品牌命名的商業綜合體。

他,中國地產界最清醒的人

到2022年6月30日,恆隆地產總資產為2157。31億港元,總負債為686。85億港元,資產負債率僅為31。84%。其中,僅在內地的投資就超過1300億港元。

恆隆之外,陳啟宗家族的晨興集團還在全球主要經濟體投資新興產業,僅在中國內地就投資了搜狐、攜程、快手、小米、商湯科技等企業,賺錢能力甚至超過恆隆地產。

  【只選好的,只做對的】

“只選好的,只做對的”,

是陳啟宗不斷對外強調的恆隆理念。

為了做好、做對,他把進入內地的第一站選在了當時剛剛進入新一輪開發的上海,一出手做出兩個至今仍是上海高階商業地標的大專案——恆隆廣場和港匯廣場。

此後幾十年,陳啟宗一直堅守這個策略:

只投頂級地段,只做頂級持有型物業。

頂級地段的頂級物業,在牛市最能漲,在熊市最抗跌,只租不賣更可以對這個國家和地區的經濟發展紅利從魚頭吃到魚尾。

做最好的,然後將它拿在手裡,就是最對,

這也是陳啟宗觀察全球地產業發展歷史後,總結出的一個基本規律。

事實也一再驗證著他的判斷。

以上海兩個專案為例,它們不但奠定了恆隆在頂級寫字樓和商用物業開發的江湖地位,同時也為恆隆賺足真金白銀。

其中,港匯廣場的日人流量平均高達50萬,兩個物業的出租回報率都平均接近或超過20%。如今,恆隆早已收回兩個專案的全部投資成本,剩下的幾十年,就是:

利潤、利潤、淨利潤。

他,中國地產界最清醒的人

陳啟宗追求的好與對,也體現在經營管理素質上。

對公司治理的高標準,在市場表現出的超常理性和紀律性,也是他對“只選好的,只做對的”的核心要義。

恆隆一直被視為香港營運最佳的公司之一。在香港董事學會對港上市公司治理的研究中,恆隆是位列十佳企業的唯一地產公司。多年來,陳啟宗還有一項自豪的業績,恆隆是香港最精簡高效的企業之一,其人效利潤連續多年為同行最高。如:

2010年,恆隆的純利超過港幣230億元,每名員工平均創利約港幣一千萬元。

  【踏準週期的贏家】

陳啟宗一直強調:

從歷史中學習經驗,養成智慧。

恆隆在他掌舵之前的興衰起落,讓他對房地產和經濟週期的關係刻骨銘心,也讓他對把握週期行事保持著超常理性和紀律。

這也是恆隆賴以成功的關鍵因素之一。

如以一年兩年看,恆隆總是很慢,但若以10年20年看,他們又是成長最快的公司之一。

他們慢但不開倒車,別人快進但也很容易就大倒退,甚至歸零。

其市值如今大大高過一眾地產巨頭的關鍵,也在這裡。

陳啟宗說,機會和陷阱都很多,企業的成功,一定要篤守原則,只按市場行事。

“換句話說,我們比大部分人甚至全部人更加尊重市場。我們認為市況處於低位時才會買,認為市況處於高位時才會賣。”

這限制了公司的擴張速度,但增強了抗風險力,並能將風險變成機遇。無論1997年亞洲金融風暴,還是2008年全球金融海嘯,恆隆都是安然度過,並且彎道超車。

市場低迷時,在恐懼中抄底;市場升溫到一定程度,預感到過熱過頭之危,在別人的貪婪中趁高出售此前低迷時抄到的物業;當危機真正到來,高處貪婪的企業深陷其中,行業再入低迷,手握大量套現資金的他,又在別人的恐懼中貪婪抄底。

30年來,類似的故事,不斷被陳重演。

但他認為,

這並不是因為自己比別人聰明,而是因為自己比別人守紀律。

包括做風險投資,陳啟宗比做地產要大膽,但比通常的風險投資商也要謹慎。

他說,

風險投資不會沒有風險,但也不能明知風險依然去傻搏。

十投不可能十贏,但我們要爭取十投八贏。

無論做什麼,他總是強調憂患意識並對可能發生的風險進行管理和防備。

這種超常理性,嚴守紀律,也讓陳啟宗在過年這些年的中國地產業拉了不少仇恨。

他曾連續16年出席博鰲地產論壇並發表主題演講,最近10來年,他每年都對內地住宅高週轉模式開炮、潑冷水:

風險一定會爆發,音樂一定會有停下來的那一天。

他說,沒有見過、經歷過市場大週期並活下來的,不是可靠的房地產開發商。

他警告內地同行:“你們中大概有30%的人未來可能會垮掉,3%的人可能賺到極多的錢。事情的美好在於,大家都會認為自己是那3%的人,但極其危險的是,97%的人最終都不會成為那3%。”

今年9月16日釋出恆隆地產的中報中,他再次談及自己不斷警告內地樓市之事。

“本人的訊息始終如一、年年一致……人人都點頭稱是,但聽而行之的則寥寥無幾。他們同意本人的論調,卻不願加以跟隨。”

同時,也發出無奈與無解之問:

為何會明知風險但卻放任風險越積越大?

  【活躍國際政商界】

戴維·伯恩斯坦(David Bornstein),曾在代表作《如何改變世界——社會企業家與新思想的威力》中,以“社會企業家”來定義一群特殊的企業家。形容他們是:為理想驅動,有創造力,質疑現狀,開拓新機遇,拒絕放棄,構建一個理想世界的人。

陳啟宗更像是這樣的人。

他曾有句“狂言”:“世上最不值錢的東西就是錢。”意指真正值錢的是時間和精力。多年來,他將這最值錢的(時間和精力),源源不斷地投入到他的理想世界構建中。

陳啟宗常常在商卻不言商。

2014年,華商韜略和北京大學聯合舉辦企業家講座,邀請他作首期演講嘉賓,他自己給自己選了題目:《中國與世界新秩序》。

他連續32年在業績報告中給股東寫信,其大半篇幅談的也是世界政治和經濟形勢。

他常年行走世界舞臺,在世界性報刊雜誌發表文章,在國際會議上發表演講,分享自己對世界的觀察和思考。

面對有人問他,為什麼要寫這樣的文章,他則反問:為什麼我不能寫文章。

而且,他講的、寫的都是大問題。

在《中國與世界新秩序》演講中,有香港學生向他提問關於香港的問題,他甚至開玩笑說,香港是小問題,今天在北大最高學府,要談大問題,並指著華商韜略的標識說:比如華商韜略那才是大問題,華商不一定是大問題,韜略是大問題。

對商人們避之不及的,陳啟宗也都積極發聲。而最近這些年,他似乎一直在批評世界。

他說

歐洲已經得了癌症,美國已經得了心臟病,

並多次 “一人一票”的民主制度感到失望。他說自己是一個簡潔明瞭,面對現實的人,支援民主的人,但

“一人一票”的極端方式,鼓勵每個人都打自己的算盤,社會就會慢慢變成一盤下不動的棋。

最新的恆隆地產中報中,他也大篇幅對中美關係惡化,可能會分化世界,徹底改變全球經濟的組成模式和營商方式,以及烏克蘭戰爭帶給世界的影響表達憂慮。

“如果沒有認識到這一點,或者誤讀這種不斷在演變的雙邊關係,可能會產生嚴重後果。”

陳啟宗認為,俄烏戰爭會改變世介面貌:歐洲已經成為戰爭的輸家,但美國可能是最大的輸家,“因為她可以輸掉的最多。”

他說,最重要的不是戰爭本身,而是以美國為首的西方國家對戰爭作出的反應。西方國家所要承受的痛苦是咎由自取的。

他還預期,美國隨意凍結他國和個人的美元計價資產,會讓很多人採取措施保護自己,把資產調往美國的勢力範圍之外。

對中國將會受到的影響,他則相對樂觀。“長遠來說,中國其實可能會得益。被削弱的俄羅斯將會比以前更需要中國這個龐大的能源、糧食和礦產市場。”

對於美國推行的所謂供應鏈去中國化,陳啟宗也是有擔心但不悲觀。

他認為,

當今世界沒有任何地方可以複製這40年來,中國在珠三角和長三角所建立的產業鏈系統。

“今時今日要建構一個涵蓋眾多國家、語言和文化的新框架,不但會大大降低效率,而且即使真能實現也需時數十年才能達到中國現時的水平。”

所以,他的結論是:

“放眼未來五至十年或很可能更長的一段時間,中國仍會像現在那樣,是最佳的投資地之一。相對而言,可以預期中國會保持社會穩定和合理的經濟增長速度。”

還有一點很特別是,熱衷研究政治政策的陳啟宗,卻又不喜歡參與政治,刻意與權力和官場保持距離。

他在諸如世界經濟論壇、美國百人會、香港中文大學、哈佛、耶魯、斯坦福、麻省等諸多研究機構、民間團體擔任要職,卻沒有任何官方或政治身份。

  【不要太聰明】

陳啟宗主張絕對尊重私人財產,但也一直宣揚:

錢不留後代,而應完美地獻給社會。

他曾給朋友箴言:

“有錢的兒子不成材,沒錢的兒子成材。”

他在各種場合強調:

父母要給孩子的不是財富,而是走向成功的培育。

他說,好的學術教育、道德教育以及一個溫暖的家,已足夠讓孩子去成為社會的棟樑,把錢給孩子,就是要把孩子變成:

“家庭叫花子”。

讓下一代自立,這也是陳啟宗的父親陳曾熙,留下的經驗和示範。

陳曾熙出生天津富商之家,但他的父親、陳啟宗的爺爺能幹卻賭博成性,曾

一夜間輸掉一條大街的產業,最終家道中落。

家庭的衰敗和生活的艱難,激發陳曾熙自力更生,先是遠赴南洋,之後紮根香港創下恆隆的基業。而他去世時,卻把龐大的恆隆股份,交給了舊屬殷尚賢作為遺產信託人,而非留給兒子或弟弟。

“先父去世時我們三兄弟沒有拿到一分錢。我也一直教育我的兒子,他不會從我這裡拿到一分錢。”

陳啟宗說。

過往二十多年來,陳啟宗和弟弟陳樂宗一起以“晨興”的名義,積極捐助公益慈善專案,並尤其對文教醫療事業不遺餘力。

用“晨興”而不是“恆隆”捐款,因為陳啟宗的理念是:“恆隆”是上市公司,錢是所有股東的,不能用大家的錢去做善事,而“晨興”是家裡的企業,想怎麼捐就怎麼捐。

“別人管不著。”

在內地,“晨興”曾先後捐資故宮修繕、上海宋慶齡基金,以及一些救急救災專案。

但其最出名的捐贈還是,2014年向美國哈佛大學捐贈3。5億美元,支援哈佛大學公共衛生學院攻堅人類醫學難題,一舉創下哈佛378年校史上金額最大的單筆捐贈。

哈佛的這筆捐款,也讓陳啟宗至今都備受爭議,批為不愛國。捐款幾個月後,他對這個問題做了迴應:

如果有一天,我們被某種疾病嚴重困擾,結果卻被哈佛醫學院拯救,你可能會感謝我這樣的一個捐贈。

捐款爭議之外,陳啟宗的一些言論和做法,也讓他常常不被待見。

歐美同學會100週年之際,邀請他發表演講。看到排在他前面的主講嘉賓演講時,臺下卻交頭接耳,換名片,竄場子,亂哄哄一片的情形,他當場就毛了。

輪到他演講時,他開口就是一句:我今天第一次為中國人而恥。然後痛斥一些留學生出去留學,

國外的好沒學會,但卻把中國的好也丟了,成了莫名其妙的人。

“中國是禮儀之邦啊,怎麼你們變成了這個樣子……我今天感到非常慚愧。“

但強調中國文化傳統的陳啟宗,卻不喜歡含有傳統的“儒商”這個詞。

他認為,

“儒商”之說,在所謂誇讚一些商人的同時,也貶低了更多商人,暗示他們沒知識、沒文化、沒修養。

在華商韜略邀請他主講的那場演講上,曾有學生問,中國人追求低調、中庸的處世哲學,商人都愛奉行“悶聲發大財”,您為什麼不但經常公開發表觀點,還常常觀點犀利?陳啟宗聽完後,也是嚴肅地迴應:

低調、中庸,是一種美德,需要繼承與發揚,但一個社會公民,在有一些事情上,也要有道德勇氣。他認為:

在需要正義伸張之時選擇所謂的明哲保身,是社會公共責任的缺失。

還有一件趣事是:

上海交通大學曾邀請陳啟宗發表命題演講《成功的現代商人是怎樣煉成的》。

演講結束後,學校請他給題詞留念,他揮筆寫下的竟是——

不要太聰明。

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