解局 | 中原建業溢價配股背後的投資邏輯

解局 | 中原建業溢價配股背後的投資邏輯

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隨著地產行業調整的逐漸深入,成本低、門檻低、輕資產運營的代建業務火了起來。

今年以來,綠城管理、中原建業等代建“早鳥”接連收穫“買入”、“跑贏大市”等評級。

近期,更有投資人以實際行動對這一業態表示看好。

最新訊息顯示,11月18日,中原建業作為發行人,分別與12名個人認購人定立協議,12名個人認購人以每股認購股份0。80港元的代價,合共認購中原建業3。43億股股份,本次配股籌資約2。75億港元。

值得注意的是,截至11月18日收盤,中原建業的收盤價為0。62港元,該公司最後五個連續交易日平均收盤價為0。622港元。

而本次發行價卻是0。8港元,較當日收盤價上漲29。0%,較近五個交易日均價溢價約28。6%,也就是說,這12名個人認購人均是溢價買入。

以認購人A為例,共配獲6503萬股股份,配股代價為5202。4萬港元,按照11月18日收盤價計算,認購人A已經浮虧1170。54萬港元。

用股民調侃的話來說,這是主動“買套”。

一般而言,上市公司在進行配股融資時,為了調動投資者參與配股的積極性,通常配股價格會略低於市場價。而港股市場中,對於配股的定價,基準價折價一般不能超過25%。

但中原建業本次屬於溢價配股,為何還能得到投資人真金白銀的支援?

其一,12名投資人看中的是中原建業背後龐大的代建市場。

此前,由綠城管理、中原建業、雅居樂房管、金地管理、當代綠建、華潤置地等六家企業籌建的“輕資產聯盟”曾丟擲一份資料:

代建市場規模佔比將以年均21。3%的速度高速增長,2021年滲透率僅4。8%;到2025年,代建行業規模預計滲透率將達到12。5%。對照歐美模式下代建業務20%-30%的滲透率佔比,中國代建行業的滲透率還有5倍以上的發展空間。

除此之外,海通證券亦釋出研報稱,“十四五”期間代建業務的市場容量或將達到2000億元左右。

當地產行業進入下行階段,輕資產運營的代建業務不僅能夠滿足企業避險需求,龐大的市場也能為企業提供業務擴張的機會,以及發展的韌性。

其二,在“保交樓”下,中原建業聚焦政府代建和資本代建,正面臨著千載難逢的發展機遇。

其中,政府代建層面,隨著國內公租房建設任務的基本完成,保障性租賃住房接力成為發展重點,“十四五”期間全國預計籌建保障性住房900萬套,涉及投資2。34萬億元。

僅河南地區籌建的保障性租賃住房就有30萬套,這對深耕河南的中原建業而言,無疑是巨大的市場。

截至2022年6月22日,中原建業已與河南省內10個城市的城投平臺/國企達成戰略合作,累計與12家平臺公司簽訂戰略合作協議,與8家國企達成戰略合作意向,併成功落地1個管理諮詢政府代建專案。

而資本代建方面,在當前“保交樓”號召之下,透過專業代建服務去盤活不良資產成為當前市場的重要發展模式。

今年以來,河南接連在政策、金融等多個方面支援“保交樓,穩民生”,比如,鄭州宣佈“大幹30天”,實現專案全面復工;河南全省銀行機構前10月對問題樓盤和保交樓專案提供配套融資已批覆262億元、已投放151。5億元資金支援……

在“保交樓”政策支援下,疊加AMC進場、紓困基金及銀行資金支援等,代建市場將迎來廣闊的增量空間。根據中信建投此前的測算,涵蓋AMC與房地產信託在內的資方代建市場規模約在334億元。

而中原建業目前僅有1個資本代建專案,據介紹,透過與河南資產合作,中原建業協助河南資產實現了許昌長葛龍熙府專案的重組盤活,在不良資產處理業務方面拉開序幕。

中期業績會上,該公司多次強調,為了減少對單一模式的依賴,公司下半年將在做好各項基礎工作的前提下,加大政府代建、資本代建、問題專案紓困等業務的落地。

此次公告中,該公司亦明確,認購事項所得款項淨額用於集團政府代建業務、資本代建業務的發展,及一般運營資金。

其三,中原建業股價被嚴重低估。

自上市以來,就有不少個人投資者、機構投資者為中原建業“喊冤”,認為其具有10倍股的潛力。

觀點新媒體查閱,截至11月18日,中原建業的市盈率僅為2。73倍,相比於“代建第一股”綠城管理近15倍的市盈率來說,中原建業足足便宜了80%。

此前,建銀國際釋出研報稱,,中原建業2020-2023年淨利潤的複合年增長率將達到25%,淨利潤率將達60%,給予中原建業優於大市評級,目標價區間4。70港元,目標價已超出實時股價倍餘。

或許是股價被低估,也或許是看中企業背後政府代建、資本代建的巨大藍海,這12名個人投資者以溢價近三成的代價參與本次配股,用腳為中原建業投票。

不過,即便不是低價配股,但發行新股進行配售,同樣會出現攤薄效應,資本市場對於中原建業這一操作會給出什麼反應?靜待後市。

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