珊瑚世紀最後一批房源,限售5年了,你還會買嗎?| 購房者每日觀察

之江轉塘,在悄無聲息中逆襲。

珊瑚世紀領出最後一張預售證,拉開了2021年之江搖號序幕。最新訊息,珊瑚世紀登記編號發出了4000多號,而本次房源只有96套。

跟上次一樣,還是很難找到置業顧問。畢竟這是一個完全不缺客戶的樓盤。與上次不同,珊瑚世紀最後一批房源,肯定要限售5年了。

珊瑚世紀一路搖號下來,令我瞠目結舌。

回顧珊瑚世紀的開盤,此前開過10次,登記人數一路上漲,中籤率一路走低:

2019年11月,首開59套房源,470組家庭登記,中籤率12。6%。

2020年9月,加推85套房源,1237組家庭登記,中籤率6。9%。此時,登記人數開始破千。

2021年1月,加推109套房源,2748組家庭登記,中籤率4%。中籤率和登記人數雙雙創新高。

當大家都把注意力聚焦未來科技城、奧體、勾莊、江河匯等熱點板塊時,卻不知道早已有別的板塊悄無聲息地逆襲了——

登記人數一路上漲,中籤率一路走低:

之江轉塘,珊瑚世紀之後,還有約40萬㎡住宅供應,即將爆發。

01

之江轉塘,很多人更願意稱它為

之江轉塘:三個“最”字

2016年,之江新城升級為未來杭州七大副中心之一,也是杭州市區範圍可開發建設面積最大、環境最優、潛力最大的新城之一。

其實在行政區劃上,

之江新城

。根據規劃面積,

之江新城都屬於轉塘街道

,東到九溪,西到金家嶺,北到龍塢,南與富陽交界。

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▲部分之江新城效果圖

面積真的很大!佔西湖面積的58。3%(不含西湖街道),差不是是濱江區面積的2倍多,是上城區面積的8倍。

之江新城優勢非常明顯,

之江新城的範圍有153平方公里

中國美院、浙江音樂學院都在之江新城。

但成也山水,敗也山水。因為群山連綿,又有西湖、錢塘江包圍,

幾乎佔盡了杭州的優質山水資源:西湖腳邊、錢塘江畔、連綿青山包圍之中。詩書禮樂氣質齊備,

頗有點與世隔絕的意味,交通、商業等各方面配套都相對不足。

02

說到之江轉塘,很多人的第一感覺就是:

之江轉塘蛻變:配套逐步完善

在我的印象中,也是如此。記得大學時候去象山美院玩,公交轉了好幾趟,車上還能睡一覺呢。

從南星橋出發,地鐵半小時不到,我就到了象山美院。

但沒想到,這次去之江轉塘,真得很快。

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▲美院象山地鐵站

如今,隨著一系列利好的兌現,之江轉塘已逐步顛覆了大家的認知——

(不得不提一下,美院象山地鐵站也太好看了吧,頗有一種穿越時空感。)

銀泰百貨商業面積超過8萬㎡,25萬㎡西投銀泰城商業體在建中……

商業方面,

之江大橋、紫之隧道、地鐵6號線都已經開通,地鐵10號線二期、地鐵12號線在規劃中……

交通方面,

螞蟻總部預計落戶之江,還有中國“雲計算達沃斯”——雲棲小鎮……

產業方面,

,其中也包括了之江轉塘。

佔據杭州好山好水資源,交通、商業、產業配套又逐步完善,之江轉塘的崛起,也就不難理解了。

另外,三江匯正在規劃中

03

釐清了之江轉塘的範圍和前後變化,我們再來看看之江轉塘的二手房情況。

螞蟻落戶後續:二手房價格略有回落

當時,螞蟻落戶之江,之江轉塘所有專案的業主群都沸騰了——

一套雲荷廷115㎡,漲價30萬,再漲價110萬。房東那叫一個氣勢高漲。

但沒成想,

螞蟻落戶,是之江轉塘二手房繞不開的刺激點。

當時,祥生云溪新語一套89㎡房源掛牌,第二天就降了30萬,還是沒人看房,只好又降了10萬元。

短短二十天時間,螞蟻暫停IPO的訊息傳出,之江轉塘二手房行情就有了變化,誠心想賣的房東不得不下調掛牌價格。

最近,螞蟻再傳出訊息:

不過,這一次,之江轉塘二手房價變化並不大。

螞蟻金服暫停員工股權激勵,多名高管準備離職。

從目前來看,螞蟻落戶對之江轉塘二手房有明顯的利好刺激,但經過起起落落的訊息後,價格較高峰期有略微回落,較去年上半年有些許上漲。

螞蟻事件經過了半年發酵,二手房行情早已趨於穩定了。

04

二手房價以學區、配套為衡量標準

按照我的理解,之江轉塘二手房以杭州繞城高速、地鐵6號線、彩虹快速路、之浦路等為分界線,主要就是分佈在宋城一帶、美院一帶、龍塢地區、雙浦鎮等範圍。

目前,之江轉塘的二手房價格跨度非常大,基本是以學區、配套為衡量標準了。

二手房有之江九里、雲荷廷、祥生云溪新語、中天九溪誠品、大家之江悅等。

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▲大家之江悅

宋城一帶,

,購房者基本是為了孩子能

主賣89㎡

其中之江九里、大家之江悅有部分滿5年的房源,其餘小區基本都不滿5年。賣得比較好的小區,是祥生云溪新語、中天九溪誠品,89㎡戶型為三房兩廳兩衛。

這裡

就讀求是之江二小,對口初中為杭二中掛牌的之江一中。

,高樓群立,道路寬敞,周邊還有銀泰百貨等配套。唯一不足的是,不少專案距離地鐵都比較遠,只有期待地鐵10號線二期到來了。

中介口徑,這一帶成交均價基本都在6萬/㎡出頭。

城市介面比較新

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▲之江新城

但我從好找房資料來看,很多房源成交價在4萬+、5萬+。比如之江九里最近6個月成交價為43754元/㎡,最高價為56844元/㎡。

,二手房有綠城·之江1號、朗郡庭園、云溪香山、中天之江誠品、融科璦驪山、天陽雲築、贊成嶺上花苑等等。

這一片小學是

美院一帶

和宋城一帶對比,小學差別不大,但初中遜色不少。再者,美院一帶屬於老轉塘,沒有大拆大建,小區房齡較高,

杭州學軍小學之江校區、文三教育集團定山小學,對口中學都是上泗中學。

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▲之江新城

所以,

城市介面也相對較老

值得一提的是,這一帶不少小區距離地鐵6號線站點比較近,地鐵出行便利。

中介口徑,之江1號、之江誠品品質還不錯,價格也相對比較高,價格在4萬/㎡出頭。其餘房源價格都在3-4萬/㎡之間。

從好找房資料來看,這一帶成交價格在2萬+-4萬+。比如之江誠品,最近6個月成交價為32832元/㎡,最高價為45720元/㎡;比如雲溪香山,最近6個月成交價為 28716元/㎡,最高價為35204元/㎡。

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▲綠城之江一號

美院一帶整體價格不高,比宋城一帶便宜一些。

再往南,是

,二手房有梧桐燕廬、晴好軒、錢江彩虹府、祥生雲浦新語。房源品質都還行。中介口徑,

雙浦鎮範圍

地理位置上靠近富陽,除了地鐵之外,其餘基本都是鎮級配套。

價格都在3萬+/㎡左右。

配套一般,需要依靠龍塢茶鎮的建設。

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▲龍塢

此外,之浦路東面、錢塘江西面的一塊地方,也就是

龍塢地區正處於開發階段,以新房為主,目前還沒有二手房。

中介口徑,禹洲濱之江的成交價

禹洲濱之江的位置,目前自成一派,以安置房居多。

。這一帶主要依靠的是螞蟻總部利好,往南邊還有很多空地,主打三江匯的未來預期。

大概在4.5萬/㎡上下

05

說完了二手房市場,我們再來看看新房市場。

此前,之江轉塘的存在感不算很強。

一方面,

約40萬方供應,有7盤在售及待售

,其中有一宗直到現在還沒有開盤。

另一方面,

新專案不多,2017年、2018年,之江轉塘只出讓了4宗涉宅地

,一直是與世無爭、歲月靜好的狀態。

新的利好訊息也不多

從祥生·雲境、仁恆祥生珊瑚世紀雅園的中籤率就可見一斑——

比如祥生雲境,2019年6月首開,80套房源541組登記,中籤率15%;2021年1月最後一次加推,40套房源1101組登記,中籤率3。6%。

要知道,最後一次加推,祥生雲境還正好和珊瑚世紀撞車了。這就意味著,實際熱度應該更高。

直到三江匯出爐、螞蟻總部落戶等訊息傳出,之江轉塘開始被購房者大為關注。

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目前,之江轉塘在售及待售專案

慶幸的是,今年,之江轉塘新房供應量會非常可觀,大約有40萬方。

。隨著珊瑚世紀最後一批房源登記結束,宋城一帶陷入斷供。

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主要分佈在象山美院一帶及龍塢茶鎮

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低密產品為主,限價

最低

3

1500元/㎡

是目前之江轉塘唯一在售新盤,精裝限價37100元/㎡。

專案位於龍塢茶鎮,售樓處位置在西湖區龍塢茶鎮九街遊客服務中心內,周邊群山環繞。

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▲茗春苑鳥瞰效果圖

若是隻考慮“住”這一因素,茗春苑會是一個不錯的選擇。但由於周邊配套還未完善,若是還要考慮醫療、交通、教育等配套,還是要謹慎選擇。

整盤規劃有27幢4-5層的低密洋房,共331戶。外立面為民國中式風格,黑瓦搭配白牆,穩重敦厚。

房源主打改善,建築面積約110-170㎡,基本都為三房兩廳兩衛和四房兩廳兩衛戶型。

精裝方面,三大件無新風,有 美的 中央空調 、 博世 地暖鍋爐 、 科勒 衛浴 、 老闆 廚具等 。

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▲茗春苑 效 果圖

綠城·茗春苑

,同樣限價37100元/㎡,容積率1。2,規劃了11幢住宅。從效果圖來看,風格和產品會與茗春苑相似。專案開盤時間待定。

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▲路勁龍塢專案鳥瞰效果圖

路勁龍塢專案

,容積率都為1。02,限價45500元/㎡。地塊容積率比茗春苑低,限價比茗春苑高,不出意外,會規劃疊墅產品。

目前,杭州萬良龍塢專案暫未出規劃,開盤時間待定。

龍塢還有兩宗宅地,被杭州萬良拿下

的前身,是世騰夢圓逸廬。地塊於2017年出讓,樓面價18205元/㎡,溢價率70%,自持比例40%。但世騰拍地後,卻一直未動工入市,後被信達接手。

整盤容積率1。5,規劃有30幢疊墅,2幢自持樓幢,可售套數約250套。信達接手後,又將綠地位置、景觀構架、水景輪廓等做了相應的調整。

按照目前網上流傳,戶型建面約180-195㎡,放風價約5萬出頭。

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▲之江壹品規劃調整

信達·之江壹品

必定是大家重點關注的樓盤,由兩宗軌交宅地組成。 容積率分別為1。07、1。7,限價分別為35400元/㎡、31500元/㎡,預計會打造高層和低密產品。

據瞭解,杭州地鐵轉塘專案與藍綠雙城合作。

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▲杭州地鐵轉塘專案地塊未動工

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