主城驚現流搖大戶!總價僅250萬+ 10次開盤卻有8次流搖

杭州主城區總價250萬 的流搖大戶,非他莫屬。

翻看祥生湛景江山雲樾府的開盤情況,你會發現它最近又悄無聲息地開盤了,然後毫無聲息地流搖了。

前段時間,小鳳凰的一位發小A女士發來資訊,“下沙總價200萬起,下沙大學城北唯一在售。不搖號,可直接下定。”

“現在杭州主城區還有不用搖號的樓盤嗎?”帶著疑問,小A還發來了截圖。

主城驚現流搖大戶!總價僅250萬+ 10次開盤卻有8次流搖

這一問小鳳凰也充滿了好奇,是真的不需要搖號,還是所謂的“技術性流搖”?

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小A諮詢的樓盤正是位於下沙大學城北的祥生湛景江山雲樾府,是一個大體量的超級大盤。

為了尋求答案,小鳳凰特地實地跑了一圈,試圖還原“流搖”背後的真相。

江山雲樾府其實由多宗地塊組合而成,最早的是2020年祥生湛景在大學城北拿下的“姊妹”宅地11號、17號地塊,以及當年7月祥生湛景再次聯手斬獲的江山雲樾府隔壁地塊。多宗宅地拼合而成64萬㎡剛改品質大盤—江山雲樾府。

專案分為南府、北府、西府開發,規劃42幢高層建築,約4813戶。

在剛剛過去的2021年5月,杭州首次集中土拍,祥生再次補倉大學城北,以261185萬元拿下[2021]1號下沙大學城北單元JS0603-03地塊,樓面價17798元/㎡,溢價率29。82%,自持比例13%。該地塊與江山雲樾府也不遠,只隔了一條街,現場的銷售人員在介紹時也幾乎把這塊地作為江山雲樾府的“一部分”。

據統計,整個祥生在下沙城北的4塊土地體量預計超5000套。

主城驚現流搖大戶!總價僅250萬+ 10次開盤卻有8次流搖

從售樓處看,目前專案在售的是2020年的“姐妹地塊”北區和西區,均價約26200元/㎡(含3000元/㎡裝標),戶型分佈上設有88㎡、98㎡的三房和120㎡、128㎡四房戶型。

專案一路之隔有2大商業綜合體,約2。7萬㎡的水雲和達城、約1。7萬㎡的圈圈裡商業體均已開業,周邊還有農貿市場,肯德基、星巴克、物美超市,各種商業應有盡有。

除此之外,距離專案約2公里的百聯奧特萊斯廣場商業中心,是下沙人民的購物“天堂”,板塊內的啟源中學因被文海教育集團接管而成為專案銷售的亮點。

整體板塊從區域上看依然遊離於杭州傳統的主城區,不過由於整個區域接近海寧,確實有點“邊角料”的意思。

從周邊二手房的價格看,下沙大學城北的二手房均價在3萬元/㎡左右,甚至不少小區的二手房成交價格還在27000元/㎡,實際一二手房的倒掛並不明顯。

主城驚現流搖大戶!總價僅250萬+ 10次開盤卻有8次流搖

好找房截圖

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2020年8月14日,江山雲樾府首次開盤,推出380套可售房源,不過結果並不理想,最終只有399戶登記,中籤率高達95。2%。

還記得早在專案首次開盤前幾天,江山雲樾府的發文是《江山雲樾府|登記火爆進行中!單週來訪5000 紅盤,主城區200萬級,閉眼搖就完了!》

主城驚現流搖大戶!總價僅250萬+ 10次開盤卻有8次流搖

噱頭很足,但是現實很打臉。

2020年11月份,專案二次加推108套房源,相比第一次的推盤房源量減少了2/3,但是中籤率依然高達85。7%。

從此以後,江山雲樾府便進入了無休止的“流搖”狀態。

小鳳凰數了下,加上昨天新領的2張預售證,江山雲樾府共領出過12張預售證,前10次開盤除了去年最初兩次的開盤需要搖號,其後所有的開盤都是“中籤率100%”。

主城驚現流搖大戶!總價僅250萬+ 10次開盤卻有8次流搖

從每次的推盤量看,除了首開的體量稍大,專案每一張預售證的推盤量僅100套左右。這樣的量若放在熱門點的樓盤,分分鐘被秒,而且大機率限售。

要知道常年處於鄙視鏈底端的“崇賢板塊”都已經進入限售狀態了,怎麼杭州主城區的樓盤還這麼難賣?

03

相比於杭州市場上不少“技術性流搖”的樓盤,可能江山雲樾府是真不好賣。

據小鳳凰一位同事表示,最近常常接到江山雲樾府的銷售電話,光是週日一天就接到了兩個。

而從專案現場的人氣來看,線下看房的人並不算多,沙盤邊也就一兩組客戶。

當時距離上一次專案開盤(5月13日領證),已經過去了一個月左右,現場西府1號樓、3號樓,以及北府的7號(4月30日領證)都還有房源在售。

對於專案頻頻流搖的現象,銷售則辯稱是因為專案供貨量多,“雖然我們沒有搖號,但是比搖號的流量還多,只是我們推盤節奏比較快。”

主城驚現流搖大戶!總價僅250萬+ 10次開盤卻有8次流搖

銷售稱,上個月專案賣了近8個億的貨值,“頻繁加推只是為了快速回籠資金。”但是這跟是否流搖似乎並沒有直接的關係。

隨著樓市中籤率不斷走低,杭州不少熱門盤,為了不觸及限售(反正也不愁賣),整出了很多花樣。比如有樓盤關閉售樓處、預約電話打不通、置業顧問消失,不買車位被無視,還有樓盤則把報名通道弄得比暗網還神秘。

但是像江山雲樾府大機率也是真的不好賣。

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