吹哨的萬科,為什麼慢了?

吹哨的萬科,為什麼慢了?

如果說中國的房地產行業一直有個喊“狼來了”的孩子,那這個孩子就是萬科。

與童話不同之處在於,後來人們發現,這個“孩子”每一次都沒有撒謊。

2007年底的一次公開場合,一位記者問當時還是萬科董事會主席的王石,“樓市拐點是否出現了?”王石回答,“我認可你關於‘拐點論’的說法。”

此話引來大片聲討,不少人說這是“胡說八道”。後來萬科在杭州的一個專案降價了,已經買房的業主砸了售樓處。

大概一年後,一家“中”字頭的媒體發文:“事實再次證明萬科是對的。在業內人士還在回味樓市的瘋狂時,萬科先一步看到危機。”

過了十年,2018年9月,鬱亮把“活下去”作為主題詞,又有不少人說他嚇唬人。直到2020年監管三道紅線和兩個集中(貸款集中管理、土地集中供地)先後落地,整個行業才集體清醒。

萬科在年報中說,“2020年是一個時代的落幕,也是一個時代的開啟。”

以前的土地紅利和金融紅利時代,對房企來說是發展快慢,賺錢多少的問題,而管理紅利時代,房企則面臨生死問題。

先意識到風險的人,先剎車,先減速。

最新的排名,萬科往後退了一位,以7041。5億,排在碧桂園和恆大之後。

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營業收入同比增長13。92%至4191。12億元,歸母淨利潤同比增長6。8%至415。16億元。

剔除預收賬款的資產負債率高出監管標準0。4%,現金短債比和淨負債率都遠低於監管指標。

穩則穩矣,但投資者不買賬,資本市場以連連下跌回應。

有人評價,萬科正在變得平庸。

業績釋出會的時候,一位券商分析師委婉地問,淨負債率過低是不是會影響未來公司投資的力度和節奏?

鬱亮的回答是,不追求過低的淨負債率,而是在等待機會,而今年要開始的土地集中供應就是這個機會。這條新政後,誰錢多誰主動。

“等待機會”這個詞,意味深長。

整個釋出會,萬科通篇沒露出一句野心,但字裡行間都有種“準備好了”的感覺。

今年的致股東書中,第一次出現了“領先領跑、數一數二”的字眼。對未來的機會,描述得清晰很多,跟前兩年的措辭明顯不同。

一直站在塔尖的萬科應該比誰都害怕平庸,看樣子,它是要重新披上戰袍,轉守為攻了。

房地產的天花板來了

2015年,鬱亮帶著50多名萬科的管理層,到美的取經。

按照鬱亮的說法,兩家業績相當,但含金量不同。萬科遇到的壓力不如傳統家電行業,但美的各類家電都做到數一數二,三年前美的開始調整,現已收效,可為萬科借鑑。

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圖為美的方洪波和萬科鬱亮。

那時的美的在三年裡員工從20萬人減到11萬,利潤卻提高到3倍。

6年後,他在2020年的業績釋出會上再次提到美的。2007年家電行業接近天花板,美的、格力、海爾在殘酷的行業洗牌中存活下來,憑藉的是產品、服務和管理。

房地產老大哥不會無緣無故提到另一個行業,除非認為兩者太像了。也就是說,房地產也接近了天花板。

早在走訪美的之前,萬科就在為這個天花板做準備。

2013、2014年,樓市經歷了一輪調控,鬱亮在《人民日報》發表署名文章《我國樓市進入“白銀時代”》,萬科宣佈內部轉型,高管們出現在網際網路大廠。

那時它還穩坐在第一的位置。

接下來的幾年,萬科從戰略、組織架構等方面開始“動刀”,在多個領域探索多元化轉型,直到2018年,鬱亮重提收斂和聚焦,第二年說要“穩住基本盤”。

很多人認為萬科走了彎路,就在那幾年,萬科失去了皇冠,被恆大和碧桂園先後趕超,直到去年,同時落在了二者後面。

理論上,天花板對於早有準備的萬科來講,應該是時機,但正如萬科自己所言,真正重要的問題不是行業有沒有機會,而是“我們能否抓住機會?”

過去的很多年,不少人有這樣的心理,不論萬科業績是不是第一,都是地產界的馬首。

但這樣的心理會持續多久?耳邊“保守”“平庸”的聲音告訴我們,沒有什麼會永垂不朽。

萬科要進攻了?

鬱亮經常反思。

坊間有傳聞,去年年底鬱亮反思的結果是,萬科發展慢了。

銷售排名下滑是一方面,盈利也不是很好看。

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上半年,萬科的毛利率為31。8%,相較2019年下降4。4%,淨利率也下降2。3個百分點至12。7%。那時高層解釋過,大致意思是,不是因為今年低,而是因為2019年高,而且預計年底利潤還會回落。

根據年報,2020年萬科房地產業務及相關業務毛利率為22。6%,較上年同期下降4。6個百分點,較萬科中期毛利率繼續下降,貝殼研究院分析,比行業均值還要低。

這樣的成績對於萬科,確實很難讓人滿意。

不僅如此,因為質量問題上了央視的3·15晚會,後來又因為物業辱罵業主上了熱搜,萬科固若金湯的口碑也在去年受到接連的衝擊。

這種情況下,永遠懷揣危機、永遠焦慮的鬱亮做出了反應。

今年年初,一份鬱亮內部發言稿流出:萬科要做唯一冠軍組織,各區域板塊要麼“做冠軍”,要麼“抄作業”,而且是“最好連標點符號都抄乾淨”。

這是多大一盆雞血。

更重要的是,早就不提規模、不談銷售目標的萬科,突然宣佈2021年要完成7900億,而恆大宣佈的目標是7500億。

底氣來自哪裡呢?

大把的錢。

2020年實現經營性淨現金流532億,同比增長16%,連續12年為正;期末在手現金1952億,是一年內到期的有息負債的2。4倍,總有息負債佔總資產的比不足14%。

淨負債率才18。1%,萬科的底線是40%,而監管紅線是100%。

“今年土地的‘兩集中’政策,對於資金要求有很大彈性,可能無意中,萬科18。1%的淨負債率,就是為了等待市場變化機會。”鬱亮說。

重點城市一年三次,集中掛牌、集中出讓,鬱亮相信,年初的“土地新政”是萬科反攻的“天時”。

要未來,向95後低頭

2014年,賣情趣用品的高考狀元、90後“網紅”馬佳佳被邀請去萬科做了一次演講,說“90後壓根不買房”。

這個結論當然現在看來完全相反,這個群體正成為買房的主力。但拋開結論不談,可以看出萬科當時就意識到了年輕人的重要性。

這種超前的敏感並沒有起什麼作用。2020年,萬科做了一項調查,結論是,95後對萬科品牌無感。

這讓萬科慌張,失去他們,意味著失去未來。

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後來萬科給自己找了個“一根筋”的標籤,跟“新褲子”樂隊發了新歌,建了供年輕人打卡的“筋廠”,鬱亮還文了身,自曝這是為了討好95後做過的最大膽的舉動。

在回答“行業的機會在哪裡”時,萬科的第一個答案就是:客戶的需求。據說萬科有65個首席客戶官,鬱亮就是其中之一,全年開會20多次,討論400多個具體的需求和問題。

“當網路原生一代成為市場主流,他們的偏好綻放出前所未有的多樣性。”年報中的這句話,反映了年輕一代在萬科心中的分量。

萬科的住宅、租賃、城市更新、物業,這些過去幾年的心血,也是準備在未來發力的第二曲線,都要求它不得不放下身段討年輕人的歡心。

去年,萬科物業服務的營業收入為154。3億元,長租公寓營業收入25。40億元,同比增長72。33%。

不可否認的是,即便看起來成績不錯,但非房地產開發收入佔比仍然只有不到5%,其中物業佔比3。7%。

對此,鬱亮說,不能像焦慮的家長一樣,用分數來限制孩子成長,如何更充分全面地發展是關鍵,不需要設定更多的考核指標。

而中國的很多家長,在孩子小的時候基本都是同樣的想法,變化都是從看到別人家孩子變得優秀開始的。

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