國有地產企業內控體系困局

在國家“房住不炒”的總基調下,房地產業宏觀調控進步一收緊,審慎擴張、精益運營和多元經營將成為下一輪房地產業立穩市場的重要抉擇。面對行業的轉折性調整,各大房企紛紛強化內部經營管理體系的建設,本文將從內部控制的視角,探討地產行業內控體系建設的困局,並試圖從協同內控體系和運營管理體系的角度出發提出改善建議。

一、內控體系建設目標

2010年4月26日,財政部會同證監會、審計署、國資委、銀監會、保監會等部門在北京召開聯合釋出會,隆重發布了《企業內部控制配套指引》(以下簡稱配套指引)。該配套指引連同2008年5月釋出的《企業內部控制基本規範》,共同構建了中國企業內部控制規範體系,自2011年1月1日起首先在境內外同時上市的公司施行。根據《企業內部控制基本規範》,內部控制總體目標是主體建立和實施內部控制體系所要達到的預期效果及所要完成的主要任務,涉及對內部控制定位和功能的認識。

總體而言,企業內部控制的目標分為五大層面,包括戰略目標、運營目標、合規目標、資產目標及報告目標。其中,戰略目標是最高層次目標,戰略目標是對企業全域性的一種總體構想,是企業整體發展的總任務和總要求,是企業宗旨的展開和具體化,是對企業經營活動預期主要成果的期望值。運營目標是的核心目標,企業需要設立自己的使命和願景,制定戰略目標和戰略規劃,確立運營目標並將目標層層細分,制訂和執行實現目標的具體計劃。運營目標是戰略目標的細化、分解與落實,是戰略目標的具體化。合規目標、資產目標及報告目標是內部控制的基礎性目標。

《中央企業全面風險管理指引》將企業風險管理的目標界定為五個方面:一是確保將風險控制在與總體目標相適應並可承受的範圍內;二是確保企業內部及企業與外部資訊溝通順暢,編制和提供真實、可靠的財務報告及其他相關資訊;三是確保企業活動遵守有關法律法規;四是確保企業有關規章制度和為實現經營目標而採取的重大措施的貫徹執行,保障經營管理的有效性,提高經營活動的效率和效果,降低實現經營目標的不確定性;五是確保企業設立針對各項重大風險發生後的危機處理計劃,保護企業不因災害性風險或人為失誤而遭受重大損失。

二、地產行業發展趨勢

近年來,國家堅持“房住不炒”基本定位,加快形成“穩地價、穩房價、穩預期”的行業長效管控機制,促進房地產市場平穩健康發展,以發揮房地產經紀穩定器作用,房地產業未來仍是國民經紀重要組成部分。在國家重大區域發展戰略、新型城鎮化、經濟改善、消費升級等因素驅動下,預計“十四五”期間,房地產市場總量將繼續保持穩定增長態勢,但地產市場將出現二級分化,一線、二線城市仍是地產商投資首選,三、四線城市房地產市場進一步迴歸例行,投資熱度將有所緩解。地產行業競爭將進一步加劇、利潤空間下降等趨勢顯著,多元化佈局和產業化發展成為各大房企的首選。

面對行業的新變化,資源獲取能力、投資經營能力、運營管理能力、人才培養能力的持續最佳化提升是房企應對調控、立穩市場和持續發展的不二選擇。“十四五”期間,盲目擴張的發展模式,忽視精細運營的發展調性將難以在“白銀時代”的地產行業取得成功,甚至可能成為地產行業被整合兼併的物件。

三、地產企業內控困局

隨著地產“白銀時代”的到來,以企業戰略目標、運營目標、合規目標、資產目標和財報目標未導向的企業內部控制體系面臨以下發展困局。

01、內控體系不健全

地產企業內部控制體系不健全體現控體系更新不及時、重大風險防控漏洞和內控效率低下三大問題。

(1)內控體系更新不及時

企業未形成內控體系評價-內控缺陷整改-內控體系更新的管理閉環,企業內控體系配套制度未形成動態調整更新機制,難以適應複雜的市場環境和持續更新的企業內部管理體系,內部控制體系更新滯後讓企業戰略發展和經營管理等重大領域的風險日漸放大,可能導致企業內部控制失效,甚至出現重大經營損失。

(2)重大風險防控漏洞

隨著國家宏觀調控進一步收緊,房企尤其是國有房企的投資向審慎轉變,投資決策的風險評估及其應對措施成為其中不可或缺的一環,延續過往投資決策慣性,對資金風險、市場風險重視程度不足,投資決策缺乏體系化的風險評估機制,成為部分國有房地的重大風險防控漏洞。

(3)內控效率低下

國資委《關於加強中央企業內部控制體系建設與監督工作的實施意見》要求企業內控體系建設部門要與業務部門、審計部門、資訊化建設部門協同配合,推動企業“三重一大”、投資和專案管理、財務和資產、物資採購、全面風險管理、人力資源等集團管控資訊系統的整合應用,逐步實現內控體系與業務資訊系統互聯互通、有機融合,進一步提升內部控制效率和效能。當前,部分國有地產企業尚未建立內部系統貫通、資料共享、許可權分明的內部控制資訊系統,致使企業內控效率低下。

02、管理體系不適配

(1)投資經營的執行效能不足影響內控體系有效性

國家對地產行業的宏觀調控和日趨激烈的市場競爭加大了房地產企業獲取土地的難度,對地產企業的精益化經營提出了更高要求。當前部分房企由於土地儲備不足,未形成滾動開發的良性迴圈,在公司激進的戰略目標限制下,難以形成有效支撐的全面預算,致使企業經營管理閉環失效,影響了企業內部控制的有效性。

(2)運營管理體系執行不佳影響企業內控效能

一是知識體系建設滯後,房企在投資立項、定位報告、工程踏勘、規劃設計等專業領域未形成基於區域和城市的標準知識體系及其動態更新機制,不僅降低了投資決策和規劃設計的效率,且不利於保障可研定位和規劃設計的準確性,同時容易出現對新進區域規劃、建設條件調研不充分而導致專案進度偏差;

二是大運營管理體系尚未成型,房企從業務協同和效率效能方面需要構建大運營體系,但受制於資訊化水平不足、管理授權不到位、配套專業人才不足等因素,涵蓋規劃、工程、成本和營銷的大運營管理體系難以落地。

(3)產品標準化建設適用性不佳

當前部分全國化佈局的房企以集團一套產品標準作為指引,對全國各區域市場的適用性和指導性不足,結合區域市場特徵的差異化標準化體系建設不足,在房企高週轉的條件限制下,難以形成準確專案經營和管理規劃,間接導致後期工程施工產生大量的設計變更和工程簽證,加大了工程施工的內部控制壓力,甚至降低了工程施工效率和質量。

四、發展自適應內控體系

企業內部控制體系建設並非一勞永逸,畢其功於一役的頂層設計,而是伴隨企業發展階段和業務特徵持續最佳化的動態體系。同時,內控體系也並非孤島,它與企業的運營管理體系息息相關,缺乏良好的管理體系,再完美的內控體系也將無所適從。因此,房地產需建立自適應的內控體系並推動內部管理體系完善反哺內控體系,共同確保企業戰略目標和經營目標的實現。

01、內部控制體系自適應完善

(1)持續完善內部控制體系

加快更新和完善企業內部控制制度體系,持續更新與公司行業特徵、戰略發展相適應《企業內部控制手冊》和《風險控制矩陣》,建立系統全面、標準明晰的內部控制管理體系,將風險管理和合規管理要求嵌入業務流程,促使企業依法合規開展各項經營活動,實現“強內控、防風險、促合規”的管控目標,形成全面、全員、全過程、全體系的風險防控機制,切實提升內控體系有效性,加快實現高質量發展。

(2)健全重大風險防控機制

強化企業防範化解重大風險全過程管控,加強經濟執行動態以及資本市場指標變化監測,提高集團公司對經營環境變化、發展趨勢的預判能力,同時結合內控體系監督評價工作中發現的經營管理缺陷和問題,綜合評估企業內外部風險水平,有針對性地制定風險應對方案,並根據原有風險的變化情況及應對方案的執行效果,有效做好企業間風險隔離,防止風險由“點”擴“面”,避免發生系統性、顛覆性重大經營風險。

(3)加強資訊系統管控

透過資料中臺和業務中臺建設,打通各業務領域之間之間的資訊系統,構建內部資訊傳遞閉環,解決資訊孤島問題。

一方面要以統一資料標準為前提,加快資料中臺的建設和推廣,推動資料由分散管理向集中管理轉變,形成各業務模組資料的統一輸出平臺,滿足不同業務系統之間相互獲取資料的需求;對歷史資料進行提取和加工處理,設定資料訪問許可權,方便公司內部人員在許可權範圍內靈活查詢、分析和使用資料,全面提升經營管理決策的效率。

另一方面要建立流程管理、風險管理、控制點管理、自我評價管理、缺陷整合管理和內部控制報告等核心模組及功能,並建立該系統與公司ERP系統、辦公系統、流程管理系統、審計系統、績效考核系統、綜合報告系統等管理系統和業務系統的整合,實現內部控制資訊系統與其他各類系統的資料共享。

最後要梳理和規範業務系統的審批流程及各層級管理人員許可權設定,將內控體系管控措施嵌入各類業務資訊系統,確保自動識別並終止超越許可權、逾越程式和稽核材料不健全等行為,促使各項經營管理決策和執行活動可控制、可追溯、可檢查,有效減少人為違規操縱因素。

02、內部控制隱患

(1)投資運營機制最佳化

強化政策研究和風險評估,降低一級專案開發的政府履約風險,制定一二級聯動開發的制度機制,提升一二級聯動開發管理能力,構建一二級聯動開發的內部協同機制。強化企業資源整合能力,採用多元手段加快土地儲備,進一步提升企業經營計劃和全面預算管理的有效性。

(2)運營管理體系最佳化

一是推進可研定位、規劃設計和工程踏勘等關鍵業務領域的知識體系建設,建立基於區域和城市的知識庫及其動態更新機制,提升專案可研定位、規劃設計和工程踏勘的精準度,最佳化對應業務領域的專案運營管理效率和專案風險前置管控能力。

二是轉變運營管理模式,推動以工程管理為主導的運營管理模式向集規劃、工程、成本和營銷於一體的大運營管理體系建設。

(3)產品標準體系建設

“十四五”期間深化產品標準化建設,推動產品標準體系迭代更新,建立基於區域或城市的標準化產品,確保標準化產品的指導性和適用性;適當放寬專案規劃設計方案週期,提升專案規劃設計的準確性,減少前期規劃設計偏差。

五、結語

內部控制不是萬能的,不能認為有了內部控制體系就有了一切,就可以高枕無憂了。無論內部控制的設計和實施多麼好,也只能合理保證企業目標的實現,而非絕對保證。內部控制無法杜絕錯誤的判斷和決策,也無法完全防止可能導致組織無法實現其目標的外部事件。也就是說,即使是一個有效的內部控制體系也有可能出現失敗,這是因為內部控制存在固有侷限性。因此,不斷推動企業內部控制的自適應發展,透過內部控制體系識別投資經營、產品設計、運營管理等方面管理漏洞,同時持續推動整改和提升,是房企確保內部控制相對有效性的核心。

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