合景悠活併購式斷奶,孔健岷3個月花掉併購款90%

合景悠活併購式斷奶,孔健岷3個月花掉併購款90%

物業公司上市潮之後,物管行業併購式擴張也愈發激烈起來。一開年,業內傳奇人物孔健岷旗下合景悠活上演了一出驚險大戲。

樓市資本論獲悉,1月18日,合景悠活釋出公告,擬以現金代價13。16億元收購雪松智聯科技集團有限公司(以下簡稱“雪松智聯”)的80%股權。考慮到2020年10月30日,合景悠活才在聯交所主機板上市,且當日開盤即破發,最大跌幅17%。沒想上市不到3個月,又搞出收購的大動作,目標公司的體量還4倍於合景悠活,並且這已經是其第二筆併購,著實讓人瞠目。

合景悠活公告:“交割後,預計本集團整體在管面積將突破1。2億平方米。”業內看來,規模越大,壓力越大。事實上,進入億級物管公司陣營的合景悠活,為了業務獨立,實現對母公司的斷奶擺脫,不惜血本併購,已將用於併購用途的募資款花掉90%,然顧此失彼,其業務利潤率或被目標公司大幅拉低。

此外,其母公司合景泰富的債務負擔同樣很重,作為兩個公司的董事長孔健岷,壓力必然不小。

【一】急斷奶,3個月花掉併購用途募資款90%

合景悠活“蛇吞象”般迅猛併購的背後,或是其急於脫離對其母公司的依賴。畢竟,作為一家上市公司僅靠母公司“餵奶”的話,是很難在資本市場裡生存下去的。上市當天就破發,即是例證。

資料顯示,合景悠活截止2020年4月底,有87。5%及94。4%的物業管理服務分別來自合景泰富及其合營企業、聯營公司或其他關聯方發展的住宅及商業住宅。

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孔健岷

就是說,合景悠活近90%的業務收入都與母公司合景泰富息息相關。甚至於,在2017年,合景悠活向第三方物業發展商發展的住宅和商業物業提供服務的收入貢獻,雙雙為零。

合景悠活此次收購的總代價為13。16億元,其將“利用全球發售籌集的所得款項淨額當中分配予戰略性收購及投資的部分以現金清付”。

公開資訊顯示,合景悠活上市募資所得款項淨額估計約為28。9億港元,其中60%用於收併購,也即約17億元。再減去2020年12月7日,合景悠活以2。144億元收購的廣州市潤通物業管理有限公司80%股權,其募資額度已消耗近90%,淨額已沒剩下多少。

俗話說,一口吃不成個胖子。在樓市資本論看來,合景悠活未來陷入缺錢的日子,將開始緊巴巴。

【二】蛇吞象,利潤率或被大幅拉低

雖然靠併購讓自身業務獲得一定的獨立性,但在資本市場的另一大考量“利潤率”方面,合景悠活再次陷入爭議,可謂顧此失彼。

樓市資本論瞭解到,合景悠活有109個住宅物業和30個商業物業,總在管建築面積為2210萬平方米。標的公司雪松智聯的在管建築面積為8600萬平方米,在管專案合計超過1000個,合景悠活業務規模僅為雪松智聯的1/4,兩家體量懸殊。

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如何消化雪松智聯的超大體量和智慧化運營能力,是未來合景悠活業務發展的首要問題,但顯然不是唯一的問題。

據公告披露,雪松智聯2018-2019年及截至2020年11月30日止十一個月的收益分別約為為4。78億元、8。27億元和11。93億元;同期稅前淨利潤分別約為4600萬,9200萬和1。63億元。而合景悠活2017-2019年及截至2020年4月底,其收入分別為4。63億元、6。59億元、11。249億元和4。28億元;同期稅前利潤分別為5759萬、1。04億元、2。51億元和1。02億元。

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可以看出,雪松智聯的在管建築面積將近合景悠活的4倍,而兩者的收入差距卻不大,雪松智聯的利潤率可想而知。事實上,雪松智聯以服務公共建築方面為主,而商住、市政、學校、醫院等公共建築的物管運營和服務本身毛利率就低於住宅類。

就是說,雪松智聯的毛利率明顯低於以住宅物業為主的合景悠活,收購完成後,合景悠活的毛利率將有大幅拉低的可能。對此,合景悠活也在招股書中表示:“隨著我們管理更多第三方物業發展商開發的物業,我們的盈利能力或會有所波動”。

可以參考的是,合景悠活2019年開拓出的第三方物管專案,毛利率僅為19。5%;2020年4月末小幅增長至21。9%,將同期整體毛利率拉低至36。7%。併購大體量的雪松智聯後,只怕合景悠活的利潤率壓力不是一般的大吧?

樓市資本論認為,合景悠活對單一公司的業務依賴以及利潤空間相關問題,都將會導致其在資本市場吸引力降低,值得投資者關注警惕。

【三】壓力大,合景泰富短債大增171%

合景悠活的母公司是合景泰富,日子也不算好過。

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合景泰富半年報顯示,2020年上半年,實現淨利潤約36。6億元,同比下降40。5%;實現歸母淨利潤約35。2億元,同比下降41。0%;實現應占每股基本盈利約110。7分,同比下降41。1%。

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事實上,近幾年合景泰富的盈利質量都是有問題的,主要是靠投資性房地產公允價值的變化,而不是靠真正的現金流流入。從2017年起,合景泰富的投資性房地產公允價值的變動損益佔年度利潤的比例就表現的比較高。如今,公司投資性房地產公允價值變動損益增長,似乎也到了盡頭。

半年報顯示,正是2020年上半年合景泰富的投資性房地產公允價值收益大幅縮水10倍,導致上半年歸母淨利潤大幅下滑。

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此外,合景富泰近年來經營活動現金流均為負數,自身造血能力嚴重不足。並且,公司上半年匯兌虧損翻了3倍,讓現金流壓力進一步增大。

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近些年,資產負債率則持續走高,2016-2019年資產負債率分別為78。32%、79。07%、82。78%、82。15%,特別是到了2019年其負債總額已高達1760。8億元。

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2020年上半年,其一年內到期的有息短債334。33億元,同比大漲171。37%,1年至2年到期的債務佔比為19%,將迎償債高峰期,短期償債壓力較大。

樓市資本論認為,推動合景悠活上市系列事件的背後,正是其母公司合景泰富對資金渴求,其營運資料也的確證實了這一點。

【四】愛清閒,孔健岷的霸道總裁慢生活

從合景悠活到其背後的合景泰富,這兩個發展壓力重重的公司董事長都是孔健岷,但這位老總卻拒絕給自己太多壓力。

1969年,孔健岷出生於廣東,家中還有兩兄弟,大哥孔健楠,小弟孔健濤。1989年畢業於暨南大學計算機系的孔建岷,任職於工商銀行廣州分行白雲路支行,擔任信貸部主任。1995年,孔建岷放棄在國營單位的安逸生活,聯合孔健楠、孔健濤,下海經商,建立合景房地產公司。

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或許是廣東沿海的生活環境,造就了孔氏三兄弟較為果敢、重視團隊合作的性格,也成就了合景泰富起步的相對順利。

樓市資本論瞭解到,天河北的御暉園是合景泰富推出的首個樓盤,隨後相繼開發了御華苑、疊彩園、盈彩美居等住宅小區。其中,2001年開發的疊彩園,被封為當時廣州市海珠區“白領社群”,合景泰富聲被市場熟知,孔健岷也逐漸被房產界人士所熟悉。

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而立之年,揮斥風遒建起這一座座高樓,可以想象當時的孔健岷是如何的英姿勃發。有趣的是,一位女網友甚至在與孔健岷相關文章後留言,9年過去依然念念不忘,希望後來發福的孔健岷能減減肥。

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“孔健岷可謂神龍難見首,”一位業內人士這樣評價孔健岷。據合景員工透露,孔健岷極少出現在公開場合,就算是來了,也是像局外人般坐在後排,從不聲張。

低調的孔健岷也“清閒”許多。

樓市資本論瞭解到,無論什麼時候,女兒的家長會他必定有時間去參加;週末一般不工作,下屬除非有重大事情才可發簡訊向他請示,否則隨意打擾會被他“罵”一通;工作日9點上班,晚上也是大約9點下班,中午不應酬,每晚有時間喝茶、聽音樂和散步……

正如他的名言“老闆千萬不能給自己太大壓力,壓力太大了人生就不會自在。”

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樓市資本論認為,當房企們在資本市場上的表現大不如前,旗下物業公司們另闢蹊徑開始爭相上市,但比產品間的雷同程度更高,物業服務間的競爭也越來越激烈,可以預見,這個行業的洗牌期也在加速來臨。

好訊息是,合景悠活剛釋出公告,預計2020年利潤實現70%以上大幅增長。

這個世界哪有什麼歲月靜好,只不過是有人替你負重前行。希望合景系企業發展順利,資金流能加快自我造血迴圈,在股市融來的錢也要珍惜,慢慢花才好。

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