萬科、恆大、龍湖加碼房屋租售業務 行業轉型焦慮加劇?

編者按:本文來自微信公眾號“和訊房產”(ID:hexunhouse),作者:劉寶丹,36氪經授權釋出。

步入管理紅利時代,等待房企的不僅僅是愈加激烈的市場競爭,還有在利潤水平不斷下降的情況下,如何找到第二條盈利曲線的問題,而這一問題正在變得愈發緊迫。

2021年伊始,頭部房企陸續開始調整自己的戰略方向,恆大正式釋出房車寶、龍湖新增兩個賽道、萬科將房屋託管業務和房屋資產服務合併為“樸鄰租房”,這些調整動作有一個共同點,那就是均劍指房屋租售業務。

01 頭部房企重點佈局房屋租售業務

1月26日,龍湖正式推出全新品牌塘鵝,正式開啟了房屋租售和房屋裝修兩大主航道。房企旗下的物業公司從事房屋租售業務由來已久,這一次,龍湖將房屋租售業務從智慧服務剝離出來,獨立成為一個賽道,可見其重視程度。

龍湖房屋租售業務包括二手房業務、新房業務、資管業務、金融業務、賦能合作、商辦業務等多項服務。2020年,龍湖房屋租售業務年交易市值突破100億,位列物業房屋租售業務領域第二,僅次於萬科。

“此次龍湖將房屋租售與房屋裝修新增為C5與C6航道業務,意在提升這兩大板塊的重要性,我們認為更多是為了實現業務協同。”中指研究院企業研究總監李建橋認為,未來,房企之間的競爭將逐漸延伸到交付後的更長的鏈條上,這將對房企整體的戰略協同和資源整合能力提出更大挑戰。

同一天,萬科也低調發布了一條訊息稱,即日起,萬物雲旗下“樸鄰”與“為家”兩個品牌正式融合升級為“樸鄰租房”。隨後,萬科集團合夥人、萬物雲CEO朱保全在朋友圈表示,“樸鄰”增長最快的是新房業務,但核心業務還是二手交易平臺,但“樸鄰”最具競爭力其實是“樸鄰租房”。

資料顯示,“為家”前身為萬科物業房屋託管業務,主要提供長租服務。“樸鄰”(原萬科租售中心)以萬科物業房屋交易和租賃業務為主。一言以蔽之,“樸鄰租房”業務覆蓋二手房交易、租賃和新房。

月前,恆大正式推出“房車寶”,業務涵蓋新房、二手房、新車、二手車交易、家裝家居、汽車使用者服務,旗下有房車寶全民經紀平臺、房車寶平臺、房車寶SaaS管理平臺,分別對應的群體是使用者(買賣人)、經紀人、線下門店。

實際上,碧桂園、綠城服務、保利、旭輝等房企對房屋租售均有佈局。一位不願具名的地產分析師對和訊房產表示,房屋租售不是新事物,很多開發商旗下的物業公司都在做類似業務,而且很早之前就開始了,不過,對房企來說,以前這項業務沒有很重要,現在開始變得越來越重要。

02 房屋租售業務為何成為香餑餑?

為什麼房企開始重視房屋租售行業?

回答這個問題之前,先看看房屋租售的前景。當前,房地產行業正在全面進入存量時代,平安證券預計,2024年全國房產交易總額、經紀服務佣金收入將達30。7萬億元、5078億元,2019-2024年複合年均增長率6。6%、15。1%。

一個被事實驗證的案例是貝殼,自從去年上市後,目前估值高達730億美元。奧緯諮詢董事合夥人、大中華區房地產業務負責人李劍騰認為,貝殼的成功為房地產行業提供了重大的啟發。

“估值看的是未來增長空間,高估值代表市場看到了貝殼巨大的潛力”。李劍騰認為,一方面房屋交易是個複雜的過程,隨著消費者越發成熟,中介在房屋交易過程中的作用越發凸顯。另一方面,年輕客戶的購買習慣趨於線上和線下的結合。線上平臺提供資訊在交易過程中的重要性在提高。

因此近年來的渠道費一直在漲,而且渠道的話語權越來越大,他認為,貝殼這樣的科技平臺邊際成本幾乎為零,融資能力強,流量也好,未來的業務延展性很高。

房企能否把房源租售業務做起來?答案是肯定的。李劍騰認為,每個行業都有自己的邏輯,至少開發商自己開發和管理的樓盤,在租售和裝修等業務方面,有通道優勢。不過,他直言,開發商做租售和裝修能否走出自己的地盤,實現平臺化發展,這個還有待市場進一步驗證。

上述分析師表示,很多開發商加碼房屋租售業務,不是衝著未來有多大的空間、能夠賺多少錢的角度去佈局,還是更多考慮佔據一個核心的場景,之後再延續這個場景看看有沒有增值的點。

他進一步表示:“佔據好這些核心的住房交易場景,買房和租賃都在平臺上實現,雖然住房交易低頻,但佔據核心場景之後,未來的思路就可以從低頻去打一些高頻的場景,比如,家裝是比較高頻的,可能還會有其他。”

上述分析師進一步強調,行業利潤率越來越低,規模也很難做上去,需要找一找其他的方向,資本市場對此也有反映,比如龍湖和新城控股,他們的商業地產做的很好,對股價有拉動,有一些新的業態出來,市場還是願意給比較高的估值。

03 第二次轉型的緊迫性

房屋租售業務只是房企戰略調整的一角,從更大範圍上,房企普遍面臨轉型焦慮。萬科集團董事會主席鬱亮在年會上丟擲來的新思考是:“‘管理紅利時代’拉開了新一輪淘汰賽的大幕,誰將倖存?”

某金融機構的研究人員表示,目前,開發商對轉型還是很焦慮,開發業務不是很好做,但是其他轉型也沒有太好的選擇。從二級市場估值也能看出來,地產現在沒有什麼故事可以開啟想象的空間。

焦慮背後是行業面臨的窘境,從政策角度講,當前房地產行業執行的是房住不炒政策,隨著三道紅線的推出,業內都意識到房住不炒會嚴格落實,行業一直以來都是開發模式佔主導,但嚴肅政策之下,開發規模增速會逐漸下降。

此外,新房增量市場已經到頂,房地產行業雖然還會一直存在,但原來的開發模式屬於短現金流業務,未來無法持續,房企需要做長現金流業務。

如果說14、15年房企轉型屬於未雨綢繆,彼時房地產的規模和利潤增長都不錯,做多元化探索有一定情懷在裡面,那如今,房企多元化轉型就是火燒眉毛。李劍騰表示,試想開發業務規模被壓縮後,房企面臨的選擇是要麼裁員,要麼尋找新航道。所以大家著急去找新的轉型方向。

實際上,過去十多年,行業一直都在探討怎麼轉型的問題,但效果不盡如人意。根據貝殼研究院資料顯示,TOP30房企2020上半年多元化營收平均佔比達11。33%,雖然比往年略有增長,但佔比仍然較低。

克而瑞研究中心資料顯示,從賽道方向看,“地產+”模式是大多數房企的首選。統計五十強房企的佈局方向,前十大賽道基本都是與住宅開發關聯度和協同度較高的行業。其中,超九成房企佈局商業地產及運營板塊,超八成房企已經拆分物業管理板塊。

萬科、恆大、龍湖加碼房屋租售業務 行業轉型焦慮加劇?

上述分析師認為,開發商有各種各樣的壓力,尋找第二增長曲線,開啟第二輪轉型,現在開發商做的動作也比較多了,尤其是經歷過物業分拆上市後,如果有一個單獨的輕資產賽道做出來,還是很好的一個出路

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