併購債落地,出險企業真的獲益了嗎?

2021年12月底,中國人民銀行、中國銀保監會聯合對金融機構釋出《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》,通知中明確指出,金融機構要重點支援優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案。隨後,多家房企、銀行積極響應政策,併購類債券、貸款紛紛落地。

併購債落地,出險企業真的獲益了嗎?

併購融資加速落地

截至2月末,房企發行併購債融資38。2億元,銀行提供併購貸款融資額度480億元、發行併購債50億元,計劃發行100億元。

表:近期收併購類融資情況統計

併購債落地,出險企業真的獲益了嗎?

資料來源:債券募集說明書,中指研究院整理

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融資用途未達預期

併購融資已經開閘流入市場,具體使用情況可從房企併購債的募集說明書中一窺端倪。

表:近期發行的併購債募集資金使用情況統計

併購債落地,出險企業真的獲益了嗎?

資料來源:債券募集說明書,中指研究院整理

可以發現,併購債真實的募集資金用途與政策提及的“募集資金用於重點房地產企業風險處置專案的兼併收購”仍有一定距離。從資金用途來看,債券二中有46%用於併購,46%用於專案建設;債券三中有30%用於併購,70%用於專案建設。從併購物件來看,透過企業前期披露的資訊可知,債券一的交易對手為地方國企的城市更新專案。債券二、三均為從共同開發專案的其他股東手中收購,物件僅限於合作方,並未惠及第三方房企;且涉及的專案均是按期開工、推進順利,並於近期開盤,存在有其他股東協議到期退出的嫌疑。這幾筆併購債顯然並未明顯體現出為出險企業的專案紓困的作用,反而成為房企為專案建設融資的新渠道。

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觀望態度導致投向偏差

儘管併購融資的頻繁釋放,對提振市場信心、增加房企融資渠道方面起到了一定作用,但在實際資金投向方面出現了偏差,與當前市場上收併購活動的“叫好不叫座”密切相關:

第一,受讓企業持觀望態度。

從受讓企業角度來看,當前市場仍處於下行週期,未來預期不明朗,握緊手中現金、保障充足的流動性更為重要。因此有能力的房企目前主要持觀望態度,實際開展收併購的意願不太強烈。

第二,出險企業不願過早觸及核心優質資產。

從出險企業角度來看,專案出售也較為謹慎,一是如果急於出售,資產可能被壓價,回籠資金不及預期,不利於債務償還,並且還會影響手中存貨的估值;二是根據政策指導,優先出售的是優質資產,則剩餘資產質量不高,不利於維持後期經營,這樣雖然緩解了當期財務風險,長期來看又增加了新的經營風險。

第三,收併購交易複雜,房企不如直接拿地。

出險專案往往涉及多方股權、債權,財務結構不清晰、盡調流程長,實操層面較為複雜。此外,當前已進入新的一年,新一輪土拍開始,和收併購專案相比,招拍掛獲得的土地無論從財務還是經營角度都更易操作,從投資角度而言,房企也更傾向於直接拿地。

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預期不足帶來潛在問題

綜合來看,短期內收併購無法快速啟動,這也就解釋了為什麼相關融資投向不及預期。但這種投向的偏差,可能會給市場帶來潛在的問題。

首先,市場信心受到影響。

在融資環境持續趨緊的情況下,收併購融資放寬是近期明顯的邊際利好政策,有利於推動出險企業資產出售的規模、提升出售速度,各方普遍預期這為化解短期流動性風險提供了一條解決之道。而實際資金投向的偏差則會導致市場預期跌落,本已脆弱的市場信心再度受損。

二是真正受困的專案無法獲得資金支援。

在行業資金量有限的情況下,資金投向為非緊急專案,則為出險專案解困的融資渠道基本被堵上。

三是變相提升了融資企業的債務空間。

此前已有訊息傳出,承債式收併購貸款不計入房企“三道紅線”的計算範圍,但從現有資料來看,併購債中有42%的比例投向了非併購用途,如果全額按併購融資計算並從新增債務中剔除,則實際上變相提升了發債企業的融資空間。

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專款專用提振行業信心

2022年開年以來,海外評級機構仍在不斷下調房企的評級及展望,中指研究院釋出的2月

銷售榜

顯示,TOP100房企銷售額均值同比下降34%,市場預判及銷售額都顯示出行業仍處於低迷階段。

在這種情況下,作為公開募集的併購融資,併購債—特別是新發併購債,不僅起到對後續同類融資的示範作用,而且與市場對風險處置的預期息息相關,因此更應體現出對當前行業風險的化解決心、對行業信用的支撐力度。有能力的企業要抓住這一融資視窗期,真實地參與到出險企業的風險化解過程中,一方面可以藉機補充資產,另一方面也是共同維護行業健康、長期、穩定發展的重要方式。

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