招商蛇口試水首批基礎設施公募REITs 專家認為短期擴至商業地產機率低

招商蛇口試水首批基礎設施公募REITs 專家認為短期擴至商業地產機率低

財聯社(深圳,記者 楊依依)訊,公募REITs試點程序,邁出了關鍵一步。

上交所、深交所近日正式接收了四份基礎設施公募REITs申報,分別為浙商證券滬杭甬高速封閉式基礎設施證券投資基金、國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、中航首鋼生物質封閉式基礎設施證券投資基金、博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金。

“四單REITs,目前更偏好高速公路。不過最終具體如何展開實際投資,我們還要根據具體專案做具體分析。”一家港股券商公司分析師向記者表示。

對於這四單基礎設施REITs未來的交易量,匯生國際融資總裁黃立衝表示,“一般來說,基礎設施業績增長幅度預計不會很大,因為基礎設施往往帶有公益性質,回報也許不會很高,但收益較穩定。”

香頌資本執行董事沈萌指出,REITs類似一種固收產品,所以現金流對投資者很重要,而且如果標的資產的收益成長性變化不大,就沒有頻繁交易的需要。

四單中,博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金帶有開發商背景,原始權益人為招商蛇口(001979。SZ),基礎設施專案型別為產業園區,預計募集份額為22。28億份。

據招商蛇口公告,此次公募REITs對應的基礎設施專案分別為萬融大廈和萬海大廈,均位於深圳市南山區南海大道蛇口網谷,其中萬融大廈建築面積為41707。23平方米,萬海大廈建築面積為53592。84平方米。根據初步評估結果,萬融大廈和萬海大廈兩大基礎設施專案估值為25。28億元。

“這兩棟大廈的土地性質為工業用地。”招商蛇口方面告訴財聯社記者。

“基礎設施公募REITs是權益型融資的重大創新,透過基礎設施公募REITs,本公司將進一步拓寬融資渠道,同時有效盤活本公司旗下產業園基礎設施資產。”招商蛇口在公告中稱。

接近招商蛇口的人士向記者透露,若此次基礎設施公募REITs試點成功,招商蛇口還會考慮以其他類似資產繼續發行公募REITs。一家TOP10房企的財務部門中層則表示:“這次是境內首次發行公募REITs,很受關注,大家都等著看市場實際情況。”

領展資產管理有限公司執行董事兼行政總裁王國龍指出,對投資人而言,公募REITs是投資者最佳化資產配置的重要路徑,購買公募REITs產品將獲得相對持續穩定的投資收益,還提供了開放的退出渠道。

“REITs是盤活基礎設施的新產品,可為投資者提供更多標的選擇。目前只是試點,後續可能還要根據試點的執行情況來調整REITs的發行機制,如果推行順利,REITs市場規模會不斷擴大。”沈萌對記者分析。

值得注意的是,早在2019年12月,招商局旗下的招商局商業房託(01503。HK)於香港上市,募集款項約25。65億港元。投資組合包括一棟甲級寫字樓、三棟綜合寫字樓及一棟商業購物中心,均位於深圳蛇口工業區,總可租賃總面積為2489。28平方米,土地性質與上述公募REITs不同,為商業性質。

據Wind統計,在香港聯交所上市的14只REITs中,目前總收入最高的為領展房產基金,招商局商業房託和越秀房產信託基金排名第11位和第5位。

“領展期望公募REITs產品長遠可以加入滬港通和深港通的投資標的,為兩地的個人和機構投資者提供更多投資選擇,豐富兩地的資本市場。我們也期待首批內地基礎設施公募REITs在試點完成後,可以逐步擴大到其他領域,例如內地的商業地產及公共租賃住房REITs。”王國龍補充道。

而沈萌則認為,基於收益穩定性以及當前市場調控環境,公募REITs短期內不太可能擴大到商業地產領域。

王國龍在接受記者採訪時表示,境內REITs市場潛力巨大。“長遠來看,公募REITs可以完善資本市場基礎制度建設的內在需求,並有望為A股市場開啟龐大的市場空間。”

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