年報觀察 | 雅生活多元增長與受押存款

年報觀察 | 雅生活多元增長與受押存款

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多家物企宣佈延期釋出業績,雅生活服務也在其列。

其宣佈延遲至4月30日或之前刊發業績,有投資者表示擔憂,在平臺上討論其是否被母公司“掏空”。3月31日,雅生活服務公佈了未經稽核的2021財年業績。

報告期內,雅生活錄得收入約140。8億元,較上年同期增長40。4%。四大業務板塊貢獻的收入均有增長。

其中,佔主要收入的物業管理服務收入較上年同期增長33。6%至86。6億元,業主增值服務收入較上年同期增77。3%至18。7億元,城市服務收入約7億元,外延增值服務收入較上年同期增長14。7%至28。6億元。

盈利方面,毛利率有所下跌。年內錄得毛利為38。69億元,較上年同期增長30。1%,毛利率為27。5%,同比下降2。2%,剔除收併購帶來無形資產攤銷影響的毛利率為28。7%。淨利潤率為18。2%,同比下降1。5%。股東應占利潤為23。09億元,較上年同期增長31。6%;每股基本盈利1。67元。

規模方面,截至2021年12月31日止,雅生活在管面積及合約面積分別為4。89億平方米及6。63億平方米。其中,來自第三方專案的合約面積(含控股成員企業)達5。15億平方米,同比增長33。0%,佔總合約面積比例提升至77。7%,目前是雅生活規模增長的主要來源。

多元業態與新板塊

值得一提的是,雅生活財報裡新增城市服務板塊的收入7億元,佔比5%。

據瞭解,雅生活在2020年就對城市服務進行佈局,2021年3月份斥資約11。8億元收購北京慧豐、大連明日等五家城市服務公司股權,城市服務板塊到了有所增長的階段。

雅生活在年報中表示,目前,其城市服務專案主要分為單專案承包和環衛服務一體化等經營模式,主要包括道路清掃保潔、生活垃圾清運、垃圾分類管理、園林綠化養護、市政設施管養、城市資源運營、社群協同治理、智慧城市管理解決方案等。

此外,雅生活繼續拓展公建、商寫等非住宅業態。在公共建築服務方面,截至2021年底,雅生活以總對價約5。3億元自非控股權益收購若干附屬公司的部分股權,其中約5。2億元為進一步收購廣州粵華物業有限公司32%股權。粵華物業主要在廣州及廣東其他地區和華東、華中區域為以公共建築為主的專案提供物業管理服務。

雅生活還在公建的細分業態上獲取專案,例如政府辦公、公眾場館、交通樞紐、旅遊景區等。截至2021年底,已獲取上海天文館、中國人民銀行徵信中心、深圳東湖公園、上海和南京等地軌道交通等專案,中標北京冬奧會配套場館崇禮太子城冰雪小鎮專案並參與運營。

在院校服務方面,年內完成對於新中民物業股權的收購,並增持旗下優質企業山東宏泰物業發展有限公司股權。

據觀點新媒體瞭解,山東宏泰在山東及華北地區具有較高市場份額,其管理的有山東大學、貴州大學、雲南大學等多所高等院校和超過60所大中專院校和中小學院校,併為多所軍隊、司法機關等院校及培訓機構提供物業管理服務。

雅生活來自第三方專案貢獻的新增在管面積1。016億平方米,其中包括第三方外拓專案於年內轉化的新增在管面積4400萬平方米,收購新中民物業時併入的4260萬平方米,收購山東宏泰時併入的在管面積3940萬平方米。

雅生活表示,將積極探索與服務場景強協同的業主增值服務產業鏈機會,以輕資產思維推進創新型生態業務孵化及落地,打造未來長期增長的第二曲線。

但相比之下,城市服務板塊毛利率表現一般,2021財年為22。1%,低於整體毛利率。規模的快速擴張一時間也讓營運成本大增。

財報顯示,年內,其銷售成本約為102。1億元,2020年為70。5億元,同比增加44。8%,主要原因是集團業務高速發展,隨著營業額的增加及業務多元化相應各類成本增加。

一筆受押資金

2021年6月,雅生活以每股H股37。60港元的價格配售合共約8666。7萬股新H股,融資約32。6億港元。在彼時的投資者說明會上,管理層明確表示將把40%-50%款項用於收購或投資現時未涉獵的城市或地區的物業管理公司,以鞏固公司的行業龍頭地位。

但另一方面,財報顯示,雅生活受限制現金從2020年的2757萬元增加到33。5億元,現金及現金等價物從2020年的50。6億元減少至2021年底的43。9億元,減少約6。7億元。

雅生活表示,存放於中國內地銀行的固定利率一年期定期存款,其中約33億元的定期存款已質押用於母公司雅居樂的銀行借款或授信擔保。

並表示,該等存款現正進行解押,截至本公告日已解除質押約10億元,剩餘約23億元將於2022年4月30日前完成解除。該等質押安排預期不會產生任何財務風險。

2021年下半年,地產行業下行,物業股為關聯方“輸血”並不稀奇。11月18日,雅生活和雅居樂釋出聯合公告,前者為後者發債抵押股份,雅居樂發行24。18億港元的可交換債券,擬交換價為每股雅生活股份27。48港元。彼時的雅居樂正在償還兩筆到期貸款,數額分別為33。45億港元及6000萬美元。

據瞭解,2022年8月份,雅居樂仍有兩筆共計6億美元的票據將到期。

而據ADM早前的統計,在2022年,雅居樂旗下還有7筆存量債券,其中包括5筆私募債,共111。53億元。在2022年到期的有兩筆,共計30億元,還款時間為7月和10月。而截止到2021年上半年,其永續債規模仍在130億元左右。雅生活的抵押是否會繼續尚未可知。

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