退地糾紛未解、利潤水平堪憂,祥生控股壓力大

編輯 | 于斌

出品 | 潮起網「於見專欄」

近年來,祥生控股以“高週轉”的發展模式取得了非常快的發展速度,公司擴張態勢明顯,營收增長非常大。

不過,略顯“激進”的發展策略也在讓公司面臨著不小的壓力。就在近期,祥生控股還被宋都股份拉進了一場由“退地”引發的輿論爭議中。此外,公司在樓市監管趨嚴背景下仍然高成本拿地讓它面臨著高額的債務壓力和融資成本,公司也在遭遇著行業整體性的“增收不增利”難題,種種問題凸顯了祥生控股目前的境況並不容易。

退地“扯皮”,聲譽受損

退地糾紛未解、利潤水平堪憂,祥生控股壓力大

不久前,宋都股份旗下子公司對外宣佈放棄已經競得的杭州某地塊土地使用權、已繳納的五千萬元預約申請保證金自然是不能得到返還,但就此,宋都股份在回覆上交所監管工作函中表示公司退地的主要原因在於聯合開發的合作伙伴即祥生控股方面取消合作所導致。

按照宋都股份方面的說法,今年五月,在公司旗下全資子公司杭州紹輝以17。83億元人民幣的總金額成功競得相關地塊之後,宋都方面很快就和祥生控股方面確定了合作意向,雙方透過微信語音通話的方式初步確定了土地開發的基本合作模式,以各擔一半股權的方式進行聯合開發。然而就在相關合作事宜進入合同簽字蓋章階段時,“祥生方突然電話通知公司相關人員,單方面表示不再參與本次合作”,宋都方面對此選擇透過法律訴訟方式以求祥生控股方面承擔締約過失責任。

如果宋都股份方面的說法是真的,那麼祥生控股方面顯然已經涉嫌違約,這將給公司在商業誠信上的聲譽帶來很大的打擊。

值得注意的是,祥生控股方面對於宋都股份的說法似乎有些“有恃無恐”。根據公司的迴應公告顯示,“公司並未與宋都股份簽署任何形式的書面協議”,“宋都股份公告上交所回覆函之後,導致公司名譽受到影響,將就蒙受的任何損害保留向宋都股份啟動法律程式的權利”。

這裡面的施行細節因為涉及到兩方不同的話術,所以外人很難說出個所以然來,只能等相關監管或法律機構的介入調查。只是從目前已經公開的資訊來看,雖然雙方並無締約,但如果口頭協議被記錄在案的話,祥生控股方面仍然逃避不了臨時毀約的質疑,這可能會給公司形象帶來進一步的損害。

業績增長迅猛,債務壓力不容忽視

退地糾紛未解、利潤水平堪憂,祥生控股壓力大

聚焦到祥生控股的基本面上來看,根據相關財報資料顯示,祥生控股近幾年在地產開發業務上實行了快速擴張的路線。公司營收從2017年的不到63億元人民幣,飛速上漲到2020年的超過466億元人民幣,短短几年時間就增長了近四百億的規模。

此外,祥生控股在利潤表現上也實現了由虧轉盈。2017年,公司還虧損了2。86億元人民幣,但此後隨著公司急劇擴張,祥生控股的年度淨利潤也火速轉正,在2018年到2020年間的淨利潤水平分別達到4。28億元、32。09億元、30。53億元。

但需要指出的是,這並不代表祥生控股在利潤表現上就真的讓市場滿意了。根據財報資料顯示,公司在2020年的營收同比增幅超過31%,但毛利潤水平卻與去年幾乎差不多,公司毛利率同比還出現了下滑的態勢,公司在2020年的毛利率只有18%左右。

而根據最新的2021年半年報顯示,儘管在今年上半年實現了營收、淨利潤的同比增長,祥生控股的毛利潤水平仍在進一步下降。

這種明顯的“增收不增利”態勢讓市場對於祥生控股的未來擴張頗多疑惑,而深究公司為何會出現這種情況,其原因就不得不提祥生控股在拿地動作上的大手筆。

這些年來,祥生控股以高週轉換增速的發展策略始終未變,提速與高速去化之下,公司實現了業績的大幅度增長,但在這背後是無法避免的高價拿地、頻繁拿地動作。

這自然就會給公司帶來不小的債務與融資壓力,特別是近年來,隨著房地產行業大環境不景氣,頭部房企紛紛選擇降速的背景下,祥生控股的發展策略就更突顯其債務壓力。

據悉,在過去的2020年,雖然祥生控股的現金短債比達標“綠檔”,但淨負債率和剔除預收賬款後的資產負債率還是非常高,公司淨負債率超過136%,資產負債率超過82%,兩項“飄紅”。

好訊息是,在今年上半年,公司淨負債率從超過136%大幅下降到了不到97%,這個數字得以讓公司在淨負債率指標上轉綠。但是,在剔除預收賬款後的資產負債率上,公司仍然處於“紅檔”,上半年資產負債率仍有79。4%。

顯然,對於祥生控股來說,它未來很大的一部分精力都要放在如何儘快實現“三道紅線”全面轉綠的工作當中去,而想要降低資產負債率的路徑其實也很明晰,無非是控制拿地、強化融資、降低成本、提升回款等等,但這些動作又可能會讓公司面臨降速,所以如何平衡好公司增長和降負債之間的關係是它需要認真思考的命題。

需要指出的是,祥生控股目前在對外融資上還存在著融資成本較高的問題,這可能會變相增加公司的經營壓力。

據悉,祥生控股近年來的有息債務、融資成本在行業中都偏高,公司發債成本一直居高不下。

比如在近期,祥生控股公告表示計劃發行一筆2億美元、2023年到期、票面利率為12%的票據;幾個月前,公司同樣曾發行過一筆2億美元、2022年到期、票面利率為10。5%的票據。

在有息債務層面,祥生控股近幾年也呈現出總體上漲的態勢,從2017年的258億元左右到2020年的超過461億元人民幣有息債務,公司債務壓力值得繼續警惕。

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